เหตุแผ่นดินไหวขนาด 8.2 "ศูนย์กลางในเมียนมา" สะเทือนมาถึงอาคารสูงหลายแห่งในไทยได้รับความเสียหายโดยเฉพาะตึก สนง.การตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) แห่งใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างถล่มทั้งหลังถ้าหากพิจารณาดูถึง “ความเสียหายของอาคารต่างๆ” ในการเรียกร้องค่าเสียหายสามารถทำได้ทั้งเจ้าของโครงการ ผู้รับเหมา นิติบุคคลอาคารชุด และบริษัทประกันภัย แต่ต้องขึ้นอยู่กับสาเหตุของความเสียหาย และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องจะทำได้มากน้อยเพียงใดนั้น ทัศไนย ไชยแขวง ทนายความอิสระ บอกว่าหากความเสียหายมาจากมาตรฐานการก่อสร้างไม่ได้คุณภาพ การใช้วัสดุไม่เหมาะสม การก่อสร้างไม่ตรงแบบ หรือไม่เป็นตามกฎหมายกำหนด “เจ้าของห้องชุด” จะดำเนินคดีทางแพ่งเรียกร้องค่าเสียหายกับเจ้าของโครงการ หรือผู้รับเหมาก่อสร้างได้ โดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ม.420 ว่าด้วยการละเมิดต่อมาคือ “นิติบุคคล” ต้องรับผิดในความเสียหายต่อทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น โครงสร้างอาคาร ลิฟต์ ระบบสาธารณูปโภค แต่การซ่อมแซมนี้ค่าใช้จ่ายจะเก็บจากเจ้าของห้องชุดในสัดส่วนกรรมสิทธิ์นั้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดให้เจ้าของร่วมมีหน้าที่ร่วมออกค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง แต่หากความเสียหายเกิดจากมาตรฐานการก่อสร้างไม่ได้คุณภาพ ใช้วัสดุไม่เหมาะสม ไม่ตรงตามแบบ หรือตามกฎหมายกำหนด ก็มีสิทธิที่จะเรียกร้อง หรือฟ้องร้องค่าเสียหายเอากับเจ้าของโครงการ หรือผู้รับเหมาได้แต่หากเจ้าของห้องชุด หรือนิติบุคคลอาคารชุด “ทำประกันภัยครอบคลุมความเสียหายจากแผ่นดินไหว” ย่อมสามารถยื่นขอสินไหมได้เพียงแต่ว่า “ประกันภัยในไทย” มักไม่มีในเงื่อนไขของกรมธรรม์คุ้มครองแผ่นดินไหวโดยเฉพาะ ส่วนใหญ่มักจะเป็นการทำประกันภัยเพิ่มเติมจากความคุ้มครองทั่วไป แล้วมีคำถามต่อว่า “เมื่อเจ้าของห้องชุดเห็นว่าอาคารที่พักไม่มีความปลอดภัยต้องการคืนห้องชุดกับเจ้าของโครงการได้หรือไม่...?” ในส่วนตรงนี้หลักของกฎหมายก็ได้เปิดช่องไว้ในเรื่องการบอกเลิกสัญญาเพื่อกลับสู่สถานะเดิม แต่ว่าเจ้าของห้องชุดต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าผู้ขาย หรือเจ้าของโครงการปกปิดข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสำคัญ “หากผู้ซื้อทราบข้อเท็จจริงนั้นจะไม่ทำการซื้อห้องชุด” ตามกฎหมายแพ่งในเรื่องเจตนา และการทำนิติกรรม รวมถึง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 สัญญาซื้อขายบ้าน และที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา เพียงแต่เรื่องนี้ไม่ใช่ทำได้ง่าย เพราะผู้ซื้อ หรือเจ้าของห้องชุดจะต้องพิสูจน์ให้เห็นถึงสิทธินั้นตอกย้ำว่า “การคืนห้องชุดกรณีอาคารไม่ปลอดภัยจากแผ่นดินไหวนั้น” เมื่อเจ้าของห้องชุดพบเห็นที่พักไม่ปลอดภัย “ประสงค์คืน” ในเรื่องนี้ตามกฎหมายให้สิทธิทำผ่านการบอกล้างนิติกรรม “การแสดงเจตนา และการทำนิติกรรม” สำหรับในการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในการซื้อห้องชุดรับการคุ้มครองตาม ป.พ.พ. ม.156 การแสดงเจตนาสำคัญผิดสาระสำคัญแห่งนิติกรรมเป็นโมฆะ “อันเป็นความผิดลักษณะนิติกรรมในตัวบุคคล” ซึ่งเป็นคู่กรณีแห่งนิติกรรมและความสำคัญผิดในทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมแล้ว ม.157 กำหนดการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของบุคคล หรือทรัพย์สินเป็นโมฆียะ “อันเป็นความสำคัญผิดในคุณสมบัติตามปกติ” หากมิได้สำคัญผิดการจะเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น ดังนั้นผู้ขายห้องชุดมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเป็นจริงให้ครบถ้วนเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เสนอขายเมื่อมีการปกปิดให้ข้อมูลไม่ถูกต้องเกี่ยวกับ “ความปลอดภัยในโครงสร้างอาคาร” โดยเฉพาะความต้านทานแผ่นดินไหวถือว่าปกปิดข้อเท็จจริง “อันเป็นสาระสำคัญกระทบต่อการตัดสินใจ” ถ้าผู้ซื้อทราบข้อเท็จจริงนั้นก็จะไม่ตัดสินใจซื้อ เช่นนี้ผู้ซื้อจะใช้สิทธิทางศาลบอกเลิกนิติกรรมซื้อขายตาม ม.156 หรือ ม.157 แล้วแต่กรณีแต่อย่างไรก็ตาม “ผู้ซื้อ” ต้องพิสูจน์ให้ศาลเห็นหากทราบข้อเท็จจริงว่าอาคารไม่ได้รับการออกแบบให้ต้านทานแผ่นดินไหวตามมาตรฐาน “ผู้ซื้อจะไม่ตัดสินใจซื้อห้องชุดนั้น” เพราะความปลอดภัยของที่อยู่อาศัยเป็นคุณสมบัติที่ผู้ซื้อคาดหวัง และเป็นสาระสำคัญในการตัดสินใจซื้อนั้นโดยนำสืบถึงพยานหลักฐานสนับสนุนด้วยอย่างเอกสารการโฆษณาอ้างถึงความปลอดภัยของอาคาร เอกสารการขาย หรือแผ่นพับที่ระบุมาตรฐานการก่อสร้างว่าเป็นไปตามกฎหมาย และรายงานการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญแสดงให้เห็นว่าโครงสร้างไม่เป็นไปตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด เมื่อศาลพิพากษาให้บอกล้างนิติกรรมการกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ม.176“ผู้ซื้อมีสิทธิได้รับเงินจากการซื้อห้องชุดคืนทั้งหมด และส่งมอบห้องชุดคืนให้ผู้ขาย นอกเหนือจากการได้รับคืนเงินแล้วยังจะเรียกร้องค่าเสียหายอื่นๆที่เกิดขึ้นจากการทำนิติกรรมนั้นได้ด้วย เช่น ค่าเสียหาย ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งห้อง ค่าขนย้าย ค่าเสียโอกาส หรือค่าเสียหายทางจิตใจ หากสามารถพิสูจน์ได้” ทัศไนย ว่าประเด็นความรับผิดทางอาญา “ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯและกฎกระทรวง” กำหนดมาตรฐานการออกแบบโครงสร้างอาคารรองรับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว “ตึก สตง.” หากว่าออกแบบไม่เป็นตามกฎหมาย “วิศวกรผู้ออกแบบ และบริษัททำการก่อสร้าง” ต้องรับผิด ป.อาญา ม.291 ประมาทเป็นเหตุให้ผู้อื่นถึงแก่ความตายตรงนี้ต้องรอผลตรวจสอบข้อเท็จจริง “กรณีอาคาร สตง.ถล่ม” เพื่อให้ทราบสาเหตุเกิดจากการไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย หรือภัยธรรมชาติ ถ้าผลไม่ปฏิบัติตามกฎหมายคงจะเห็นผู้ที่เกี่ยวข้องหลายคนเดินเข้าคุกแน่ๆ จริงๆแล้วนับแต่เกิดเหตุสังคมไทยก็ตั้งข้อสงสัย “ประสิทธิภาพระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวของภาครัฐอย่างมาก” เพราะมีความล่าช้าไม่ทันต่อเหตุการณ์ “ก่อนเกิดเหตุไม่มีการเตือนภัย” ทั้งๆที่จุดศูนย์กลางแผ่นดินไหวอยู่ห่างจากกรุงเทพฯหลายร้อยกิโลเมตร แต่หน่วยงานรัฐกลับไม่มีการแจ้งเตือนภัยซ้ำร้ายกว่านั้น “ปล่อยให้ประชาชนเผชิญชะตากรรมลำพังโดยไม่ได้รับข้อมูลจากภาครัฐ” ทั้งที่มีหน่วยงานดูแลไม่ต่ำกว่า 3 กรม ดังนั้นแผ่นดินไหวครั้งนี้เป็นบทเรียนการบริหารจัดการการเตือนสาธารณภัยให้ดีขึ้นสุดท้ายเหตุแผ่นดินไหวครั้งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญ “มาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูง และระบบประกันภัยที่ครอบคลุม” มีความจำเป็นในการพัฒนาระบบเตือนภัยให้มีประสิทธิภาพ และมีกฎหมายสนับสนุนการก่อสร้างอาคารให้สามารถต้านทานต่อแผ่นดินไหวให้ครอบคลุมทุกมิติย้ำว่าการบังคับใช้กฎหมายให้เคร่งครัด และการเสริมสร้าง ระบบเตือนภัยพิบัติล่วงหน้าให้มีประสิทธิภาพ ย่อมจะเป็นสิ่งสำคัญในการปกป้องชีวิต และทรัพย์สินของประชาชน...คลิกอ่านคอลัมน์ “สกู๊ปหน้า 1” เพิ่มเติม
