ไลฟ์สไตล์
100 year

หลังโควิด-19 ไทยอาจเหมือนฮ่องกง ห้องเล็กแถมแพง ซบชานเมืองนั่งรถเข้ากรุง

ไทยรัฐออนไลน์
18 เม.ย. 2564 05:30 น.
SHARE

จากที่เราเคยมองภาพ "ฮ่องกง" กับการทนอยู่อาศัยในพื้นที่แคบๆ เล็กๆ ภายในเมืองใหญ่ มาวันนี้... ภาพเหล่านั้นค่อยๆ ปรากฏใน "กรุงเทพมหานคร" และกำลังค่อยๆ คืบคลานไปยัง "ใจกลางเมือง" อื่นๆ ของประเทศไทย

สิ่งต่างๆ ที่เคยเกิดขึ้นในอดีต ปัจจุบันกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างช้าๆ ไปสู่สิ่งที่ไม่คาดคิดในอนาคต บอกได้เพียงว่า หลังวิกฤติโควิด-19 คนไทยต้องเตรียมตัวให้พร้อม...

ข่าวแนะนำ

ในอดีต "คอนโดมิเนียม" มีสัดส่วนชนะ "บ้านจัดสรร" แต่วันนี้... บ้านจัดสรรแซงคอนโดมิเนียมไปแล้ว อยู่ที่ราวๆ 55:45 ทั้งๆ ที่นับแต่หลังเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่ ปี 2554 มีสัดส่วนอยู่ที่ 40:60 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ไม่เคยเกิดขึ้นมาเป็นระยะเวลากว่า 10 ปีแล้ว อาจเรียกได้ว่า นี่เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่ "แนวราบ" แซง "แนวสูง" ก็ว่าได้

หากสงสัยว่า "ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น?"

เพราะที่ผ่านมา ไม่ว่าสถานเศรษฐกิจเป็นอย่างไร แนวราบก็จะมีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย ด้วยการที่คนซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ค่อยมีคนเก็งกำไรแนวราบ ไม่ค่อยมีการซื้อเพื่อการลงทุน แล้วคนต่างชาติก็ซื้อไม่ได้ด้วย ดังนั้น แนวราบจึงค่อนข้างนิ่ง อย่างเดียวที่จะกระทบ คือ คนซื้อ "กู้ไม่ผ่าน" ขณะที่ คอนโดมิเนียมทรุดฮวบลงมาอัตโนมัติ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง "ตลาดภูมิภาค" เห็นได้ว่า "คอนโดมิเนียม" มีสัดส่วนค่อนข้างน้อย สวนทางกับ "บ้านจัดสรร" ที่โตมาก จากสัดส่วนปกติ 80:20 กลับพบว่า คอนโดมิเนียมภูมิภาคทรุด ไม่ว่าจะเป็น ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ ตลาดชะลอตัวมาก เรียกได้ว่า บ้านจัดสรรกิน Market Shares (ส่วนแบ่งตลาด) ของภูมิภาคเกือบ 90% โตอยู่คนเดียว ซึ่งคำว่า "โต" ในที่นี้ คือ ไม่กระทบมาก

มองได้ว่า ถ้าอสังหาริมทรัพย์จะโต...ก็โตจากสัดส่วนของบ้านจัดสรร และคาดหวังว่า คอนโดมิเนียมในครึ่งปีหลังจะฟื้นกลับมาได้บ้าง น่าจะโตถึง 15%

อีกอย่าง คือ สัดส่วนของ Lowrise (คอนโดมิเนียมไม่เกิน 8 ชั้น สูงไม่เกิน 23 เมตร) และ Highrise (คอนโดมิเนียม 8 ชั้นขึ้นไป สูงเกิน 23 เมตร) ที่ปีนี้ (2564) คาดว่า Lowrise จะแซง Highrise ประมาณ 60:40 จากปกติประมาณ 50:50 หรือ 40 ปลายต่อ 50 ต้น

"ราคาปีนี้... ผมเดาว่า ราคาเริ่มลดลงเรื่อยๆ โครงการใหม่เปิดน้อยลง แต่พอถึงจุดหนึ่ง Supply (อุปทาน/ปริมาณเสนอขาย) จะไม่ค่อยมากเท่าที่ควร มองว่า ครึ่งปีหลังจะไม่มีการลดราคาอีก ดังนั้น คนซื้ออย่าหวัง Happy Hour (ช่วงลดราคา) ว่าจะมีไปจนถึงครึ่งปีหลัง เพราะถ้า Inventory (สินค้าคงคลัง) ค่อยๆ ลดลงไปเรื่อยๆ แนวโน้มอาจไม่มีรายการลดราคาเท่าที่ควร ฉะนั้น ในครึ่งปีหลัง โอกาสการปรับราคาขึ้นอาจมีอยู่ในบางสินค้า" หนึ่งในความเห็นของ นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

ในอนาคต คนไทยจะเลือกอยู่ "บ้านชานเมือง" แล้วนั่งรถไฟฟ้าเข้ามาทำงานในเมือง เพราะตอนนี้ คนเริ่ม Work from Home (WFH) หรือทำงานจากบ้านกันมากขึ้น หันมาใช้ Teleconference (การประชุมทางไกล) หรือ Videoconference (การประชุมผ่านทางจอวิดีโอ) มากขึ้น ที่สำคัญ ในต่างจังหวัดเองก็เริ่มมีแนวโน้มว่า พื้นที่ชนบทจะเปลี่ยนเป็นพื้นที่เมือง แล้วคนนิยมอยู่เมืองใหญ่กันมากขึ้น เพราะมีแหล่งงาน

รวมถึงการมีเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น รถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้า รถไฟรางคู่ และพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ "อีอีซี" (EEC) ก็ได้ไปสร้างความหวังให้กับคนต่างจังหวัดว่าจะมีความเจริญเติบโต

ขณะที่ กรุงเทพฯ เอง ยังคงต้องรักษาการผสมผสานระหว่างคอนโดมิเนียมกับบ้านจัดสรรให้มีค่อนข้างเท่าๆ กัน ถึงแม้ว่าในต่างจังหวัด บ้านจัดสรรอย่างไรก็มีมากกว่าคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัดก็ตาม ซึ่งเชื่อว่าจะเป็นแบบนี้ไปอีกหลายปี

หลังวิกฤติโควิด-19 คนไทยอยู่แบบฮ่องกง?

"หลังวิกฤติโควิด-19 คนไทยจะมีที่อยู่อาศัยในขนาดเล็กลง เป็น Single Family (ครอบครัวเดี่ยว) มากกว่าอยู่รวมกันเป็นกลุ่มใหญ่ๆ และมีแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบเล็กลง"

จากคำกล่าวข้างต้น ลองย้อนมองดูรอบๆ เชื่อว่า หลายๆ คนคงเกิดคำถาม "วันนี้ยังเล็กไม่พออีกเหรอ?" ซึ่งนายอธิปยืนยันชัดเจนว่า ยัง! ยังเล็กได้อีก! เตรียมตัวได้เลย หากว่าคุณยังมีเงินเท่าเดิม ราคาย่อมแพงขึ้น ยกเว้นเสียแต่ว่า... รายได้ของคุณจะพุ่งกระฉูด แต่ก็คงลำบาก

"คอนโดมิเนียม" ราคาแพงขึ้นเพราะอะไร?

คำตอบคือ "ราคาที่ดิน"

ยิ่งในใจกลางเมือง ราคาตารางวาละหลายแสนบาทหรือเป็นล้านบาท ทำให้ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมมีโอกาสที่จะต่ำกว่าแสนบาทในทำเลดีๆ น้อยมาก ราคาต่อตารางเมตรเป็นแสนทั้งนั้น ซึ่งนั่นเป็นผลให้คนซื้อบางกลุ่มเข้าไม่ถึงคอนโดมิเนียม

สมมติ ตอนนี้ คุณมีวงเงิน 3 ล้านบาท แล้วหวังจะซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลดีๆ ให้ได้สัก 30 ตารางเมตร บอกเลยว่าเหนื่อย ดังนั้น คุณที่กำเงิน 3 ล้านบาทไว้ในมือ จึงต้องหา "ทางเลือก" อย่าง "ทาวน์เฮาส์" แต่กระเถิบออกไปชานเมืองหน่อย หรืออาจไม่ถึงกับชานเมืองมาก เช่น วงแหวนรัชดาภิเษกกับวงแหวนกาญจนาภิเษก

เทียบกัน คือ ทาวน์เฮาส์ 3 ล้านบาท ได้ 3 ชั้น พร้อมพื้นที่ใช้สอยประมาณร้อยกว่าตารางเมตร ในขณะที่ คอนโดมิเนียมซื้อได้ในขนาด 20 ตารางเมตร เห็นได้ว่า ราคาทาวน์เฮาส์ต่อตารางเมตรถูกกว่าเยอะ อาจสักตารางเมตรแค่ 40,000 บาท แต่คอนโดมิเนียมจะต้องจ่ายประมาณแสนกว่าบาทต่อตารางเมตร ทำให้คนจำนวนหนึ่งหลบซื้อทาวน์เฮาส์ เพราะได้พื้นที่มากกว่าและได้โฉนดที่ดินด้วย

โดยจากจำนวนบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2563 พบว่า กระจุกตัวอยู่ที่ระดับราคา 1.01-3 ล้านบาท ในสัดส่วน 31.5% และ 22.6% ตามลำดับ ทีนี้เมื่อแยกมาดูเฉพาะคอนโดมิเนียมก็พบอีกว่า กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ขายได้เพียง 1.4% แสดงให้เห็นว่า กลุ่มรายได้น้อยกำลังประสบปัญหาทางเศรษฐกิจ และส่วนใหญ่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ

แน่นอนว่า สภาพการณ์ที่เกิดขึ้นตรงนี้ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมถูกทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยวแย่งไป

ท้ายที่สุด หากต้องทนอยู่ห้องเล็กๆ ก็ควรที่จะ...

ในอดีต เราแทบไม่มีพื้นที่ทำงานภายในห้องพักคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ทำงานบนโต๊ะกินข้าว แต่เดี๋ยวนี้มีการเพิ่มการประชุมทางจอวิดีโอเพิ่มเข้ามา ดังนั้น จึงต้องมีการจัดพื้นที่แบบมัลติฟังก์ชัน ให้มีพื้นที่ปรับเปลี่ยนได้ เช่น การอาศัยในคอนโดมิเนียมแบบห้อง Studio (ไม่มีห้องนอน ไม่มีการกั้นโซน เป็นห้องโล่ง) ต้องมีพื้นที่ที่สามารถทำงานได้ นอนก็ได้ กินข้าวก็ได้ ฉะนั้น พื้นที่มัลติฟังก์ชันจะเข้ามามีบทบาท

อีกทั้ง คนสนใจในเรื่องสุขภาพอนามัยมากขึ้น ลดการแตะต้องสิ่งของต่างๆ โดยไม่จำเป็น ก็ต้องมี Touchless Function (ฟังก์ชันไร้สัมผัส) การใช้ระบบป้องกันโรค หรือแม้แต่ Face Scanner (สแกนใบหน้า) ดังนั้น การใช้ระบบ IoT (ไอโอที) จะมีบทบาทมากขึ้น ซึ่งหมายความว่า คอนโดมิเนียมแห่งอนาคตต้องมี Wifi System Support (การสนับสนุนระบบไวไฟ) เต็มประสิทธิภาพ 100%

ที่ว่ามานี้... คนที่มีบ้านอยู่แล้วคงไม่ได้หนักใจมากนัก แต่สำหรับคนที่อยากจะมีบ้านสักหลังหรือคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองสักห้องเป็นของตัวเอง อาจไม่ได้เข้าถึงง่ายๆ เช่นในอดีต ยิ่งภาวะโควิด-19 ที่ถาโถมรุนแรงปีกว่านี้แล้ว ก็ยิ่งทำให้ "สภาพคล่องทางการเงิน" สั่นคลอน หากไม่ทนอยู่สภาพห้องแคบๆ ก็ต้องเขยิบออกไปซบชานเมืองอย่างที่เขาว่า...แล้วค่อยนั่งรถเข้ากรุงมาทำงาน.

ทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์ รายงาน

ข่าวน่าสนใจ:

อ่านเพิ่มเติม...

แท็กที่เกี่ยวข้อง

ที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมบ้านจัดสรรรายงานพิเศษทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์

ข่าวแนะนำ

คุณอาจสนใจข่าวนี้

thairath-logo

ApplicationMy Thairath

ios-app-logoandroid-app-logohuawei-app-logo
Trendvg3 logo
วันศุกร์ที่ 14 พฤษภาคม 2564 เวลา 18:38 น.