พลิกเกมค่าเช่าแพง เจาะข้าราชการท้องถิ่น ดึงคนกรุง "ลงทุนคอนโดฯ"

ข่าว

    พลิกเกมค่าเช่าแพง เจาะข้าราชการท้องถิ่น ดึงคนกรุง "ลงทุนคอนโดฯ"

    ไทยรัฐออนไลน์

    29 มี.ค. 2564 05:30 น.

    • โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั่วประเทศ ปี 2563 ลดลงมากถึง -50%
    • นักธุรกิจ จ.ภูเก็ต ผนึกกำลัง งัดกลยุทธ์ "การันตียิลด์" ปรับเปลี่ยนฟื้นวิกฤติอสังหาฯ
    • การลงทุนคอนโดฯ ที่พลิกเกม "ค่าเช่าแพง" สู่โอกาสเจาะข้าราชการ หวังเป็นแหล่งผลิตเงินให้ประเทศ

    ภาพ "ตลาดคอนโดมิเนียม" ก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 ไม่ต้องบอกก็พอรู้กันว่าดีมากแค่ไหน โดยเฉพาะ "ลูกค้าต่างชาติ" ที่สะพัดมากทีเดียว แถมยังมีการขยับขยายไปประเทศต่างๆ มากขึ้น เช่น "รัสเซีย" ที่เป็นหนึ่งในตลาดที่น่าสนใจและควรจับตา

    ต่อมาในช่วงวิกฤติโควิด-19 หรือเกือบตลอดปี 2563 ก็ต้องยอมรับกันตรงๆ ว่า ไม่ใช่แค่ "คอนโดมิเนียม" เท่านั้นที่ซบเซา แต่รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด หรืออาจจะทุกภาคธุรกิจเลยด้วยซ้ำ ซึ่งในส่วน "คอนโดมิเนียม" เปิดโครงการใหม่ลดลงถึง -50%

    และแม้ทุกอย่างหยุดชะงัก!

    แต่นั่น! ก็ไม่ได้ทำให้ "พวกเขา" หยุดนิ่ง ยังคงไม่ยอมแพ้ งัดกลยุทธ์ที่หวังว่าครึ่งปีหลัง 2564 จะกลับมาบูมอีกครั้ง

    โดยกลยุทธ์ที่ว่านั้นก็คือ "คอนโดฯ การันตียิลด์"

    หลายๆ คนน่าจะพอคุ้นเคยอยู่บ้างแล้ว สำหรับ "การันตียิลด์" (Guarantee Yield) เพราะช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ก็เริ่มมีผู้ประกอบการหลายๆ เจ้าเข้ามาทำตลาดตรงนี้ นั่นก็คือ คอนโดฯ เพื่อการลงทุนที่มีการการันตีผลตอบแทน ซึ่งส่วนใหญ่อัตราผลตอบแทนที่ได้ก็อยู่ที่ประมาณ 5-8% ในช่วง 3-7 ปีแรก ส่วนใหญ่มักอยู่ในเมืองท่องเที่ยวหรือโซนอุตสาหกรรม และที่ผ่านมาก็จะเน้นปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติเสียมาก

    แต่การลงทุนคอนโดฯ ที่จะพูดถึงในครั้งนี้นั้น "แตกต่าง" อยู่พอสมควร เพราะ "ไอเดีย" เริ่มต้น เกิดมาจาก "ปัญหา" ของคนในพื้นที่...

    โดยก่อนหน้านี้ บริเวณพื้นที่ตอนเหนือของ จ.ภูเก็ต ที่อยู่ใกล้สนามบิน พบตัวเลขที่น่าสนใจว่า มีคนต้องการที่พักอาศัยมากถึง 20,000 คน แต่ "ราคา" ที่พักในแถบนั้นกลับสูงเกินกำลังซื้อ ค่าเช่าเฉลี่ย 8,000-10,000 บาทต่อเดือน ยิ่งพอเจอวิกฤติโควิด-19 ที่ซัดถล่มจนเศรษฐกิจทรุด ก็ทำให้คนกระเป๋าแฟบ รายได้ไม่เท่าเดิม การจะมีที่อยู่อาศัยก็ยากขึ้นไปอีก

    นั่นจึงกลายเป็น "โอกาส" พลิกเกม "ค่าเช่าแพง" งัดกลยุทธ์ลงทุนคอนโดฯ "การันตียิลด์" ดึง "นักลงทุน" ทั้งไทยและต่างชาติ "ปล่อยห้องเช่า" ให้กับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มข้าราชการ

    เรียกว่า ได้ประโยชน์กัน 3 ทอด "ผู้ประกอบการ-นักลงทุน-คนต้องการที่อยู่อาศัย"

    การพลิกเกมสร้างโอกาสในครั้งนี้จะเป็นอย่างไร... "ผู้เขียน" มีโอกาสได้ลงไปสัมภาษณ์ นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช ประธานกรรมการบริหาร บริษัท วีไอพี เจ.ดี.กรุ๊ป จำกัด หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ จ.ภูเก็ต และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ถึง จ.ภูเก็ต จึงขอสรุปบางช่วงบางตอนมาฝากคุณผู้อ่านพอสังเขป

    นายธนูศักดิ์ หนึ่งในนักธุรกิจที่ร่วมผนึกกำลังฟื้นวิกฤติอสังหาฯ ภูเก็ต อธิบายภาพให้ฟังว่า จากการที่ "สนามบินภูเก็ต" มีการเติบโตที่รวดเร็วมาก จนเกิดปัญหาการเช่าที่ดินและที่อยู่อาศัย ซึ่งไม่เพียงพอต่อเจ้าหน้าที่ประจำสนามบิน, ตำรวจตรวจคนเข้าเมือง, เจ้าหน้าที่ศาลปกครอง, ตำรวจภูธรภาค 8 และเจ้าหน้าที่โรงแรม 5 ดาว ในบริเวณตอนเหนือ จึงมีการหารือร่วมกันระหว่างนักธุรกิจ 3 คน จนเห็นว่า "ธุรกิจที่พักอาศัยตอนเหนือ" เป็นเรื่องจำเป็นที่ต้องลงทุน

    "เราไม่เลือกทำคอนโดฯ ที่มีราคาสูงเกินไป แต่เราเลือกทำราคาที่เจ้าหน้าที่การท่าฯ และข้าราชการต่างๆ หรือกระทั่งเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย (รปภ.) เพราะบริเวณนั้นมีการจ้างงาน Outsource เยอะมาก ประมาณ 3-4 ล้านคน"

    ทั้งนี้ การเปิดตัวโครงการ VIP Great Hill นั้น เริ่มมาตั้งแต่เดือนมกราคมปีที่แล้ว (2563) แต่ยังไม่ทันไร...ก็เกิดวิกฤติโควิด-19 ในเดือนมีนาคม ก่อนที่อยู่ดีๆ จะปิดเมือง ซึ่งนายธนูศักดิ์ ยอมรับว่า "น่าตกใจ" แต่สัญญาณการเติบโตก็ยังถือว่าไปได้ดีระดับหนึ่ง โดยได้รับความสนใจอย่างมากจากเจ้าหน้าที่การท่าฯ และข้าราชการ ที่นอกเหนือจากราคา ยังมีการบริการเสริม เช่น รถรับ-ส่งสนามบินอำนวยความสะดวกในการไปทำงาน

    สำหรับ "ห้องเช่า" ที่เปิดให้ลงทุนคอนโดฯ นั้น ทางโครงการฯ จะเลือกไว้ให้ มีราคาตั้งแต่ 1.26 ล้านบาท ไปจนถึง 2 ล้านบาท ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนทันที 6% ของปีที่ 1 และปีที่ 2 โดยที่ไม่ต้องเข้าพักอาศัย ซื้อถือเป็นการลงทุนเลย จากนั้นโครงการฯ จะบริหารห้องเช่าให้เอง ปัจจุบัน "ห้องว่างถูกจองไว้เต็มหมดแล้ว!"

    นายธนูศักดิ์ ขยายภาพการลงทุนฯ เพิ่มเติมว่า เมื่อซื้อคอนโดฯ 1 ห้อง ในวันที่ทำการโอนจะได้ผลตอบแทนทันที 6% ตัวอย่างเช่น ห้องราคา 2 ล้านบาท ในวันที่โอน โครงการฯ จะจ่ายให้ 1.2 แสนบาท และปีที่ 2 ก็ให้อีก 1.2 แสนบาท ส่วนอีก 5 ปีต่อมา รวมเป็น 7 ปี คือ ปีที่ 3, 4, 5, 6 และ 7 นั้น จะเป็นรูปแบบ Rental Pool โดยทางโครงการฯ บริหารต่อให้ สัดส่วน 70:30 คือ คนลงทุน 70% และโครงการฯ 30% เพื่อใช้ในการบริหารจัดการ คือ 70% ของคนลงทุน ได้ผลตอบแทน 8.4 หมื่นบาท ที่เหลืออีก 30% หรือ 3.6 หมื่นบาท เป็นค่าบริหารของโครงการฯ

    ถามว่า ทำไมถึงให้ได้? หรือทำไมถึงคืนกำไรให้ได้?

    นั่นก็เพราะห้องเช่าทั้งหมดจองไว้เรียบร้อยแล้ว ก็คือ การนำเงินค่าเช่ามาให้ล่วงหน้า เท่ากับการซื้อห้องพักโดยไม่ต้องลงทุน

    ส่วนในกรณีที่ "ห้องพัก" ที่ลงทุนไปนั้น "ไม่มีคนมาเช่า" จะได้รับผลตอบแทนหรือไม่? ...สำหรับรูปแบบที่ว่านี้ ผลตอบแทนจะมาจากการ "เกลี่ยรายได้" ไม่ว่าจะมีคนพักห้องไหนก็ตาม รวมถึง "เกลี่ยรายจ่าย" ด้วย อีกส่วนที่เป็นสิทธิพิเศษของนักลงทุน คือ การได้สิทธิ์เข้าพักได้ปีละ 15 วัน โดยไม่มีค่าใช้จ่าย

    ทั้งนี้ การบริหารการลงทุนของโครงการฯ ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 7,000-8,000 บาทต่อห้อง และเป็นการให้เช่าแบบรายปี เนื่องจากโลเคชั่นเหมาะสำหรับการบริหารรายปี ฉะนั้นไม่ได้ทำในรูปแบบของโรงแรม

    ดั่งประโยคที่เขาว่ากันว่า "ใครจะรู้จักพื้นที่ดี เท่าคนในพื้นที่" กรณี จ.ภูเก็ต ก็เช่นกัน เพราะ "พวกเขา" รู้ว่า จ.ภูเก็ต เป็นบรรยากาศการท่องเที่ยวและการลงทุน ถ้าจะทำโครงการก็ต้องสามารถตอบโจทย์การท่องเที่ยวและการลงทุนได้ ถึงจะเหมาะสมกับ จ.ภูเก็ต

    กรณีที่สงสัยว่า 7 ปี คืนทุนใช่ไหม?

    นายธนูศักดิ์ตอบว่า "ไม่!"

    เพราะหลังจากที่ได้รับสิทธิ์การลงทุนคอนโดฯ แล้วนั้น จะเป็นไปตามการตกลงที่ว่า 6% ใน 2 ปี แล้วสมมติว่า ปีที่ 3 ขาย นั่นจะเป็นกำไร ไม่ได้คืนทุน เพราะถ้าขายเท่าทุนก็ได้กำไร 2 ปีแล้ว คำว่า "คืนทุน" คือ "คืนทุนทันที"

    โดยการลงทุนคอนโดฯ นี้ จำนวนเงินการจอง คือ 5,000 บาท ทำสัญญา 20,000 บาท และผ่อนเดือนละ 5,000 บาทขึ้นไป ตามราคาตารางเมตร

    แน่นอนว่า เมื่อพูดถึงการลงทุน ก็ต้องพึงนึกไว้เสมอว่า "การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง!"

    ซึ่งนายธนูศักดิ์ยืนยันว่า ปีที่ 3 ขึ้นไป หากไม่มั่นใจสามารถยกเลิกการให้บริหารการเช่าได้ตามสะดวก หรืออยากจะมาอาศัยเองไม่ลงทุนแต่แรกก็ย่อมได้ หรือจะหาคนมาเช่าเองที่อาจได้ราคาดีกว่าก็ได้อีกเช่นกัน เพราะมีเจ้าหน้าที่คอยดูแลเป็นทีมอยู่แล้ว

    "โครงการฯ นี้น่าจะเป็นโครงการนำร่องในการสร้างการลงทุนใน จ.ภูเก็ต เหมาะสมกับช่วง New Normal และนี่จะทำให้เกิดกระแสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ภูเก็ต ต่อเนื่อง"

    นายธนูศักดิ์ มองว่า การลงทุนคอนโดฯ ลักษณะนี้ ถือเป็นเรื่องที่ดีกับโครงการอสังหาฯ ยินดีมากหากหลายๆ โครงการจะทำ

    สุดท้าย นักธุรกิจอสังหาฯ ใน จ.ภูเก็ต ยังเชื่อมั่นว่า ครึ่งปีหลัง 2564 จะกลับมาบูมอีกครั้งแน่และเทรนด์การลงทุนก็ยังไปต่อได้ พร้อมเป็นแหล่งผลิตเงินให้กับประเทศ.

    ผู้เขียน: เหมือนพระอาทิตย์
    กราฟิก: Phantira Thongcherd

    ข่าวน่าสนใจ :

    อ่านเพิ่มเติม...

    แท็กที่เกี่ยวข้อง

    special contentคอนโดมิเนียมลงทุนอสังหาริมทรัพย์รายงานพิเศษทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์premium content

    คุณอาจสนใจข่าวนี้

    thairath-logo

    ApplicationMy Thairath

    ios-app-logoandroid-app-logohuawei-app-logo
    Trendvg3 logo
    Sonp logo
    inet logo
    วันจันทร์ที่ 6 ธันวาคม 2564 เวลา 02:48 น.
    ติดต่อโฆษณาร่วมงานกับเราติดต่อเรา
    เกี่ยวกับไทยรัฐมูลนิธิไทยรัฐศูนย์ข้อมูลไทยรัฐบริการข่าวไทยรัฐ - App & SMSFAQศูนย์ช่วยเหลือนโยบายความเป็นส่วนตัวเงื่อนไขข้อตกลงการใช้บริการไทยรัฐโลจิสติคส์