ไขข้อข้องใจ การซื้อ”เรือนหอ” ถือเป็นสินสมรสหรือไม่? เปิดเคล็ดลับ ผ่อนบ้านฉบับคู่รัก อย่างฉลาด

เมื่อความรัก “สุกงอม” การวางแผนซื้อเรือนหอร่วมกันถือเป็นก้าวสำคัญของชีวิตคู่ เนื่องจากการมี “บ้าน”เป็นของตัวเอง นอกจากจะสร้างความมั่นคงแล้วยังเป็นสัญลักษณ์การเริ่มต้นสร้างครอบครัวอีกด้วย

อย่างไรก็ดี จะพบว่า ความขัดแย้งเกี่ยวกับเรื่อง “สินสมรส” และการแบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่รักที่หย่าร้าง มีให้เห็นบ่อยๆ เนื่องจากทั้งสองฝ่าย มักมีความคาดหวังหรือความเข้าใจที่แตกต่างกัน เกี่ยวกับสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ได้ร่วมกันสะสมมาในระหว่างการแต่งงาน โดยเฉพาะเรื่องของ "เรือนหอ" 

บางคนเข้าใจผิดว่า "เรือนหอ" เป็นเพียงแค่บ้านที่อยู่ร่วมกันในระหว่างการแต่งงานและไม่ได้คิดถึงมุมมองทางกฎหมาย ฉะนั้นในบทความนี้ Thairath Money ชวนมาไขข้อข้องใจ ว่า แท้จริงแล้ว “การซื้อเรือนหอ” ถือเป็นสินสมรสหรือไม่?

เปิดกฎหมายควรรู้ การซื้อเรือนหอ

ข้อมูลให้ความรู้จาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า ตามกฎหมายแล้วคู่สมรสจะมีสิทธิในการบริหารจัดการสินสมรสร่วมกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474 บัญญัติไว้ว่า สินสมรส ได้แก่ ทรัพย์สินที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส เช่น เงินเดือน โบนัส หรือทรัพย์สินที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือการให้เป็นหนังสือโดยระบุว่าเป็นสินสมรส รวมทั้งทรัพย์สินที่เป็นดอกผลของสินส่วนตัว สำหรับสิทธิในการครอบครองอสังหาฯ หรือเรือนหอนั้น

• หากคู่รักจดทะเบียนสมรสกันก่อนซื้อบ้าน/คอนโดฯ เพื่อเป็นเรือนหอจะถือเป็นสินสมรส ซึ่งทั้งสองคนมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันนี้ รายได้จากการขายจะต้องแบ่งครึ่งหรือแบ่งตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ส่วนกรณีที่มีการหย่าร้างในภายหลัง สินสมรสจะต้องนำมาแบ่งกันระหว่างสามีภรรยา 
• ในกรณีที่ผู้บริโภคซื้อบ้าน/คอนโดฯ ตั้งแต่ตอนยังโสดจะถือว่าที่อยู่อาศัยนั้นเป็นสินส่วนตัว หากผู้บริโภคมีการจดทะเบียนสมรสในภายหลังและต้องการเพิ่มชื่อคู่สมรสเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น หรือหากต้องการเพิ่มชื่อคู่สมรสในกรณีที่เปลี่ยนจากการกู้เดี่ยวมาเป็นการกู้ร่วมเพื่อช่วยกันผ่อนชำระบ้านนั้น ธนาคารจะนำรายได้และภาระหนี้ของคู่สมรสที่กู้ร่วมมาพิจารณาอีกครั้ง  
   

ด้านกรรมสิทธิ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัย เมื่อผู้กู้ผ่อนชำระสินเชื่อบ้านครบแล้วกรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้กู้โดยตรง ในกรณีการกู้ร่วมของคู่รัก ผู้กู้ร่วมจะต้องตกลงกันว่าจะให้ใครถือกรรมสิทธิ์ หรือจะถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หรือจะระบุไปในสัญญาว่าจะมอบกรรมสิทธิ์ให้ผู้ใด 

อย่างไรก็ดี หากผู้กู้เสียชีวิตโดยไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ คู่สมรสที่ยังมีชีวิตจะถือเป็นทายาทโดยธรรมมีสิทธิรับมรดกของคู่สมรสที่เสียชีวิตได้ตามกฎหมาย ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ 

เปิดสูตรผ่อนบ้านฉบับคู่รัก วางแผนอย่างไรให้ผ่อนหมดไวไปด้วยกัน

อย่างไรก็ดี หากการซื้อเรือนหอ สิ่งหนึ่งที่ไม่ควรละเลย นั่นก็คือ การวางแผนทางการเงิน เพื่อผ่อนบ้านในอนาคต ร่วมกันอย่างไร้ปัญหาตามมา ซึ่งเคล็ด (ไม่) ลับช่วยให้คู่รักวางแผนผ่อนบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดภาระดอกเบี้ยให้หมดไว สานฝันให้คู่รักมีเรือนหอในฝันได้อย่างมั่นใจ มีดังนี้ 

• ตกลงหน้าที่ผ่อนบ้านให้ชัดเจน คู่รักทั้งสองฝ่ายควรปรึกษาและตกลงกันให้ชัดเจนเกี่ยวกับหน้าที่ความรับผิดชอบในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน เช่น ใครจะเป็นผู้ยื่นกู้ซื้อบ้านหรือจะกู้ร่วมกัน ใครจะรับหน้าที่ผ่อนบ้านเป็นหลัก แบ่งสัดส่วนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เกี่ยวกับบ้านอย่างไร หรือจะตั้งเงินกองกลางเพื่อดูแลรักษาบ้านเท่าไร ซึ่งควรพิจารณาโดยอ้างอิงจากรายได้และค่าใช้จ่ายส่วนตัวของแต่ละฝ่ายว่าใครมีความสามารถในการผ่อนชำระได้มากกว่า เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันและแยกรายจ่ายเพื่อผ่อนบ้านอย่างเป็นระบบ ลดความขัดแย้งเรื่องนี้ในภายหลัง
   
• เลือกอัตราดอกเบี้ยอย่างชาญฉลาด ผู้บริโภคควรศึกษาและทำความเข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยแบบไหนที่คุ้มค่าที่สุด โดยนำอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อแต่ละตัวมาเฉลี่ยเป็นอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุของสินเชื่อและปรับให้เป็นอัตราดอกเบี้ยต่อปี ซึ่งจะทำให้สามารถเปรียบเทียบสินเชื่อของแต่ละธนาคารได้ง่ายขึ้น สิ่งสำคัญคือผู้กู้ควรเลือกจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกเป็นหลักว่าธนาคารใดให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด และเมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้ว ให้พิจารณายื่นเรื่องขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือรีไฟแนนซ์ (Refinance) กับธนาคารใหม่ ซึ่งจะช่วยให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ประหยัดค่าดอกเบี้ยในระยะยาวได้มากขึ้น 
   
• เคล็ดลับในการเลือกสินเชื่อนั้นผู้กู้ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับลดลง ซึ่งจะทำให้ยอดดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระลดลงตามไปด้วย แต่หากอยู่ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้น ผู้กู้ควรเลือกสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ทั้ง 3 ปี เพื่อช่วยลดความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อาจปรับสูงขึ้นตามสภาพเศรษฐกิจในช่วงนั้น โดยสามารถติดตามสถานการณ์ที่ส่งผลต่อการปรับอัตราดอกเบี้ยได้จากข่าวเศรษฐกิจและการคาดการณ์จากนักวิเคราะห์

• “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” ช่วยลดภาระดอกเบี้ย "การผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอก" (Effective Rate) เป็นวิธีการคำนวนของธนาคารที่ชี้แจงให้เห็นถึงความตรงต่อเวลาในการส่งเงินต้น อันเป็นผลทำให้ดอกเบี้ยในงวดต่อไปลดลง โดยคำว่า “ลดต้น” หมายถึงเงินต้นซึ่งจะนำมาคิดดอกเบี้ยในแต่ละงวด โดยเงินต้นจะลดลงไปเรื่อย ๆ จากการนำจำนวนเงินในงวดที่ชำระไปก่อนหน้าส่วนที่เหลือจากหักชำระดอกเบี้ยมาหักลบออกไป ส่วน “ลดดอก” หมายถึงดอกเบี้ยในงวดถัดมาที่จะลดลงเรื่อย ๆ แปรผันตามเงินต้นที่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากการที่เงินต้นเหลือน้อยลงเรื่อย ๆ เนื่องจากถูกหักออกไปจากการชำระในงวดก่อนหน้า แม้ว่าจำนวนเงินที่ชำระในแต่ละงวดจะกำหนดไว้คงที่ แต่การคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนี้จะทำให้จำนวนเงินที่ผ่อนชำระในงวดหลัง ๆ จะถูกกันส่วนหนึ่งไปชำระดอกเบี้ยน้อยลง และเหลือส่วนที่ไปตัดยอดหนี้มากขึ้นเรื่อย ๆ จึงถือเป็นวิธีที่ช่วยประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาว
   
• วางแผนโปะบ้านให้ผ่อนหมดไวแบบติดสปีด “การโปะบ้าน” เป็นการผ่อนชำระหนี้ให้มากกว่าที่กำหนดไว้หรือมากกว่าจำนวนเงินชำระต่องวดที่ระบุไว้ในสินเชื่อ เพื่อให้มีจำนวนเงินไปหักชำระเงินต้นมากขึ้นหรือไปหักยอดหนี้โดยตรง ถือเป็นวิธีที่ช่วยให้ผ่อนบ้านหมดเร็วและลดดอกเบี้ยอย่างเห็นผลได้ชัดเจน โดยสามารถทำได้ทั้งการกระจายเงินเพื่อชำระเงินเกินด้วยจำนวนเงินน้อย ๆ แต่เลือกชำระเกินทุกงวด หรือจะชำระเกินด้วยจำนวนเงินมาก ๆ เพียงก้อนเดียวและโปะบ้านเพิ่มปีละครั้งก็ได้เช่นกัน

• การโปะบ้านด้วยการชำระเกินทุกงวดด้วยจำนวนเงินน้อย ๆ เหมาะกับผู้มีรายได้คงที่และรายจ่ายค่อนข้างคงที่ ซึ่งจะดีกว่าการรอนำเงินก้อนใหญ่เพียงก้อนเดียวอย่างเงินโบนัสมาโปะยอดหนี้ ส่วนการผ่อนบ้านแบบโปะเงินจำนวนมากนั้นเหมาะสมกับอาชีพที่รายได้ไม่คงที่และไม่สม่ำเสมอ เช่น พนักงานขาย หรืออาชีพอิสระ ที่จะได้รับค่าจ้างหรือค่าคอมมิชชันเป็นครั้งไป จึงอาจไม่สามารถผ่อนบ้านแบบชำระเกินได้ทุกงวด อย่างไรก็ดี การโปะบ้านทุกครั้งที่มีโอกาสไม่ว่าจะวิธีไหนก็ช่วยให้ผู้กู้สามารถผ่อนชำระหนี้บ้านได้ไวกว่าปกติอย่างแน่นอน

ที่มา : ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ 

อ่านข่าวหุ้น ข่าวทองคำ และ ข่าวการลงทุน และ การเงิน กับ Thairath Money ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/investment 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney