กรมที่ดินเดินหน้ายกระดับมาตรการตรวจสอบการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว หรือ “นอมินี” (Nominee) อย่างเข้มงวด ทั้งในกลุ่มบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล มุ่งเน้นความโปร่งใส ป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมาย และรักษาผลประโยชน์ของชาติ โดยเฉพาะในพื้นที่เศรษฐกิจและการลงทุนสูง
การตรวจสอบผู้รับโอนที่เป็น "บุคคลธรรมดา"
กรมที่ดินได้วางมาตรการคัดกรองอย่างละเอียดสำหรับบุคคลธรรมดา โดยเฉพาะในธุรกรรมที่มีความเสี่ยง ดังนี้
มูลค่าธุรกรรม กรณีซื้อหรือโอนที่ดินมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือมีการชำระเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป เจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนแหล่งที่มาของเงิน รายได้ อาชีพ และฐานะทางการเงินอย่างละเอียด
กรณีมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ ผู้ซื้อ (คนไทย) ต้องให้ถ้อยคำรับรองว่าเงินที่นำมาซื้อเป็น “สินส่วนตัว” ไม่ใช่ “สินสมรส” หากพบพฤติการณ์การจำนอง การเช่า หรือการให้สิทธิที่อาจเอื้อประโยชน์แก่คู่สมรสต่างด้าว จะถูกตรวจสอบอย่างเข้มข้น
กรณีบุตรผู้เยาว์ หากบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวได้รับโอนที่ดิน จะมีการสอบสวนข้อเท็จจริงอย่างรอบคอบเพื่อป้องกันการใช้เป็นช่องทางถือครองแทน
หากพบเหตุอันควรสงสัยว่าเป็นการถือครองแทนคนต่างด้าว หรือมีพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมาย กรมที่ดินจะเสนอเรื่องให้รัฐมนตรีพิจารณาสั่งการทันที
...
การตรวจสอบผู้รับโอนที่เป็น "นิติบุคคล"
สำหรับนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นหรือเป็นกรรมการ กรมที่ดินจะเพิ่มความเข้มงวดในจุดสำคัญ:
ตรวจสอบหุ้นส่วนไทย ต้องยืนยันได้ว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่ได้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว โดยตรวจสอบจากรายได้และแหล่งที่มาของเงินทุน
ความสมเหตุสมผลของเงินทุน หากบริษัทซื้อที่ดินราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียนแต่ไม่มีการจำนอง เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบที่มาของเงินทุนบริษัทอย่างละเอียด
วัตถุประสงค์การเช่า/ถือสิทธิระยะยาว ตรวจสอบว่าขัดต่อ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 หรือไม่ หากไม่สามารถแสดงหลักฐานที่เชื่อถือได้ ให้สันนิษฐานว่าเป็นการถือหุ้นแทนคนต่างด้าว
มาตรการตรวจสอบหลังการได้มาซึ่งที่ดิน
กรมที่ดินไม่ได้ตรวจสอบเพียงแค่ขั้นตอนการโอนเท่านั้น แต่ยังเพิ่มกลไก "การตรวจสอบย้อนหลัง" โดยให้แต่ละจังหวัดตั้งคณะกรรมการร่วมกัน ประกอบด้วย
ฝ่ายปกครอง
เจ้าพนักงานที่ดิน
องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
พาณิชย์จังหวัด
หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
คณะกรรมการชุดนี้มีหน้าที่กลั่นกรองข้อเท็จจริง และติดตามพฤติการณ์ต้องสงสัยในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง เพื่อป้องกันการนอมินีในระยะยาว
รู้หรือไม่? เงื่อนไขที่คนต่างด้าว "อาจ" ถือครองที่ดินได้ตามกฎหมาย
แม้โดยหลักการคนต่างด้าวจะไม่สามารถถือครองที่ดินในไทยได้ แต่มี ข้อยกเว้นเพียง 3 กรณี ตามเกณฑ์ที่กำหนด
การรับมรดก ในฐานะทายาทโดยธรรม (ตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน)
เพื่อการอยู่อาศัย (ตามมาตรา 96 ทวิ) ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจที่กำหนด และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี (ถือครองได้ไม่เกิน 1 ไร่)
ตามกฎหมายอื่น เช่น พ.ร.บ.ปิโตรเลียม, พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือ พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(EEC)
...
บทกำหนดโทษ หากชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยฝ่าฝืนกฎหมาย หรือคนไทยถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว (นอมินี) มีความผิดตามมาตรา 111 และ 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
...