ไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด ผู้อยู่อาศัยต้องรู้ นิติบุคคลไม่มีสิทธิอะไรบ้าง

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด ผู้อยู่อาศัยต้องรู้ นิติบุคคลไม่มีสิทธิอะไรบ้าง มักจะเกิดความเข้าใจผิดระหว่าง "สิทธิส่วนบุคคล" กับ "ระเบียบข้อบังคับอาคารชุด" ในทางกฎหมาย นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (และที่แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551) ซึ่งให้อำนาจจัดการกับเจ้าของห้องที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง แต่ความซับซ้อนจะอยู่ที่ "ผู้เช่า" เพราะผู้เช่าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรง

นี่คือสิ่งที่นิติบุคคล ทำได้ และ ทำไม่ได้ ตามกฎหมาย

1. สิ่งที่นิติบุคคลมีสิทธิ์ทำ (ตามกฎหมายและข้อบังคับ)

นิติบุคคลมักจะใช้มาตรการบีบบังคับผ่านการใช้ประโยชน์ใน "ทรัพย์ส่วนกลาง" ดังนี้

ระงับการใช้บริการพื้นที่ส่วนกลาง: เช่น ห้ามผู้เช่าเข้าใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องสมุด หรือพื้นที่สันทนาการต่าง ๆ เนื่องจากค่าส่วนกลางคือเงินที่นำมาบำรุงรักษาพื้นที่เหล่านี้

ระงับสิทธิ์การใช้สติกเกอร์จอดรถ: นิติบุคคลสามารถยกเลิกสิทธิ์การนำรถเข้าจอดในพื้นที่ส่วนกลางได้

ระงับการรับพัสดุ/จดหมาย: นิติบุคคลอาจปฏิเสธการรับพัสดุแทนผู้เช่า และให้ไปรับเองที่ไปรษณีย์หรือขนส่ง (ยกเว้นจดหมายทางราชการที่ต้องส่งถึงหน้าห้อง)

ค่าปรับและเงินเพิ่ม: เรียกเก็บเงินเพิ่ม (เบี้ยปรับ) ในอัตราไม่เกิน 12% - 20% ต่อปี (ตามที่ข้อบังคับกำหนด) ซึ่งภาระนี้จะตกอยู่กับเจ้าของห้อง แต่อาจส่งผลถึงผู้เช่าหากระบุไว้ในสัญญาเช่า

2. สิ่งที่นิติบุคคล "ไม่มีสิทธิ์" ทำ (หากไม่มีข้อบังคับพิเศษ)

มีบางมาตรการที่คาบเกี่ยวกับการละเมิดสิทธิและอาจถูกฟ้องร้องกลับได้:

การตัดน้ำ/ตัดไฟ: * ไฟฟ้า: นิติบุคคลไม่มีสิทธิ์ตัดไฟ เพราะเป็นการซื้อขายตรงกับการไฟฟ้า ยกเว้นในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้ชำระเงินให้การไฟฟ้าก่อนแล้วเก็บเงินจากลูกบ้าน (ซึ่งส่วนใหญ่ศาลมักมองว่าการตัดไฟเป็นการละเมิดสิทธิ์พื้นฐานในการอยู่อาศัย)

น้ำประปา: มีแนวคำวินิจฉัยศาลฎีกาว่า หากใน "ข้อบังคับนิติบุคคล" ระบุไว้ชัดเจนว่าสามารถงดจ่ายน้ำได้หากค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลสามารถทำได้ เพราะน้ำประปาในคอนโดมักผ่านถังพักน้ำซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

การล็อกล้อหรือห้ามเข้าห้อง: นิติบุคคลไม่มีสิทธิ์ห้ามผู้เช่าเข้าห้องพักของตนเอง หรือทำการล็อกประตูห้อง เพราะถือเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยปกติสุข (อาจโดนข้อหาบุกรุกหรือกักขังหน่วงเหนี่ยวได้)

สรุปสถานะตามกฎหมาย (อ้างอิง พ.ร.บ. อาคารชุด)