บ้านเพื่อคนไทย - บ้านเอื้ออาทร เปรียบเทียบความคุ้มค่าด้านทำเลที่ตั้ง ผ่อนน้อย ถือครอง 99 ปี นักวิชาการชี้ ตอนนี้มีอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ได้จำนวนมาก ทั้งของรัฐและเอกชน ควรส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยถือครอง ดีกว่ามาสร้างโครงการใหม่ ชี้ระยะยาวเสี่ยงระบบนิติบุคคลล่มสลาย ลอยแพลูกบ้าน
บ้านเพื่อคนไทย เริ่มเปิดให้ผู้สนใจจองสิทธิ์ซื้อบ้านหลังแรกในราคาถูกกว่าโครงการเอกชนกว่าเท่าตัว นำร่อง 4 ทำเลคือ 1. หลังสำนักงานใหญ่ ปตท. ใกล้ห้าแยกลาดพร้าว 2. บริเวณสถานีรถไฟธนบุรี 3. ใกล้สถานีรถไฟเชียงราก ใกล้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิต โดยทั้ง 3 โครงการเป็นคอนโดมิเนียม 8 ชั้น ส่วนโครงการที่ 4. ตรงข้ามสถานีรถไฟเชียงใหม่ สร้างเป็นคอนโดมิเนียม 8 ชั้น และบ้านเดี่ยวแปลงละ 50 ตร.ว.
หากเทียบความคุ้มค่าระหว่างบ้านเพื่อคนไทยและบ้านเอื้ออาทร ดร. นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) วิเคราะห์ว่า โครงการบ้านเอื้ออาทรที่ผ่านมา พบปัญหาเกี่ยวกับสถานที่ตั้งโครงการที่อยู่ห่างไกลจากการคมนาคม ทำให้การเดินทางลำบาก ต่อมามีการทำโครงการบ้านประชารัฐที่พยายามแก้ไขจุดอ่อนนี้ โดยสร้างตลาดให้อยู่ใกล้กับโครงการ แต่ยังเจอปัญหาเกี่ยวกับความห่างไกลในการเดินทาง
...
บ้านเพื่อคนไทยมีข้อดีในการเลือกทำเลที่ตั้งใกล้การคมนาคมมากขึ้น ทำให้มีความโดดเด่นกว่าบ้านเอื้ออาทรและบ้านประชารัฐ แต่มีข้อท้วงติงของนักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์บางท่านให้ความเห็นว่า ด้วยที่ตั้งโครงการอยู่กลางใจเมือง เสี่ยงจะต้องจ่ายค่าเสียโอกาสค่อนข้างสูง เพราะการนำพื้นที่รัฐมาใช้ในการสร้างแล้วเปิดจองสิทธิ์ราคาถูก เช่น ราคาประเมินพื้นที่ตรงนั้นมีราคากลางตารางวาละ 3 แสนบาท แต่มาปล่อยให้จองสิทธิ์ในระยะยาวในราคาถูก แม้ไม่ได้สูญเสียพื้นที่ไปก็จริง แต่พื้นที่ตรงนั้นสามารถนำไปพัฒนาอย่างอื่นคุ้มค่ากว่านี้
“โดยส่วนตัว ไม่เห็นด้วยในการที่ให้ภาครัฐเป็นผู้ดำเนินการบ้านเพื่อคนไทย เพราะระยะยาวอาจไม่มีประสิทธิภาพ ซึ่งถ้าไปดูในผู้ประกอบการเอกชนที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้มีบ้านและห้องว่างเยอะมาก ดังนั้น ถ้ายิ่งไปสร้างบ้านเพิ่ม แล้วไทยอยู่ในสังคมสูงวัย ต่อไปอนาคตจะมีบ้านที่ว่างเปล่ามากขึ้น โดยไม่ควรเพิ่มจำนวนในการก่อสร้างบ้านเพิ่ม แต่ควรทำนโยบายที่ส่งเสริมให้บ้านที่สร้างแล้วมีคนเข้าไปอยู่อาศัย หรือรัฐควรไปพัฒนาการคมนาคมให้มีการเชื่อมต่อกับบ้านเอื้ออาทรเดิมให้มีการเดินทางที่สะดวกมากขึ้นดีกว่า"
ขายสิทธิขาด-อยู่ได้ 99 ปี ความคุ้มค่าคนซื้อ
เงื่อนไขของบ้านเพื่อคนไทย แม้มีภาพลักษณ์ทันสมัยมากขึ้นกว่าโครงการบ้านเอื้ออาทร แต่สิทธิครอบครองอยู่ที่ 99 ปี "ดร.นณริฏ" มองประเด็นนี้ว่า ถ้ามองตามไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ แบบบ้านเพื่อคนไทยอาจดูดีกว่า ในคนทั่วไป ที่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการจองแบบนี้ทำให้จ่ายเงินรายเดือนน้อยกว่าการไปซื้อบ้านทั่วไป
สิ่งที่เป็นความท้าทายของหลายโครงการบ้านเพื่อคนมีรายได้น้อยของรัฐ คือการจัดการของนิติบุคคล ที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางในโครงการดังกล่าว เพราะส่วนใหญ่ระยะแรกมักมีการวางระบบไว้ดี แต่พอนานเข้าจะจัดการยากมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งอย่าลืมว่า เงินในการบริหารจัดการนิติบุคคลต้องใช้งบจำนวนมาก และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทุกปี
ดังนั้น การเก็บค่าส่วนกลางในการบริหารจัดการโครงการก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วย แต่ถ้าเจอลูกบ้านที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง เมื่อมีจำนวนมากจะทำให้ระบบนิติบุคคลของโครงการเหล่านั้นล่มสลายไปในหลายพื้นที่ จนท้ายที่สุดไม่มีนิติบุคคลดูแล หรือถ้ามีก็ดูแลได้ไม่ดี
...
บ้านเพื่อคนไทย เมื่อเริ่มเปิดจองแล้วรัฐบาลควรคิดต้นทุนอย่างเหมาะสม มีการวางกฎระเบียบเพื่อให้มีส่วนกลางที่มีประสิทธิภาพในระยะยาว และช่วยเหลือบ้านเอื้ออาทร ในส่วนที่เป็นห้องว่าง เพื่อให้ผู้ที่มีรายได้น้อยได้เข้าไปอยู่อาศัยจริงๆ