นับแต่สถานการณ์การระบาดโควิด-19 คลี่คลาย “ชาวต่างชาติ” ต่างเริ่มกลับมาซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกันเป็นอันมาก โดยเฉพาะชาวจีนและชาวเมียนมาที่เข้ามาจับจ้องครอบครองในทำเลทองแพงที่สุด “แต่ขณะที่กำลังซื้อของคนไทย” โดยรวมตกต่ำลงอย่างเห็นได้ชัดสำหรับปัจจัยต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยนั้น “แรงจูงใจแตกต่างกัน” แต่หลักๆมุ่งขยายอิทธิพลสู่นอกประเทศ และเป็นการส่งออกประชากรมายึดหัวหาดในประเทศต่างๆ อย่างเช่น “รัสเซีย และยูเครน” พากันอพยพหนีสงคราม และบางส่วนหนีการเกณฑ์ทหารตั้งใจมาตั้งรกรากในประเทศไทยมากขึ้นเช่นเดียวกับ “ชาวเมียนมาในเมืองหลวงและเมืองใหญ่พยายามหนีมาอยู่ในไทย” เพราะมองว่าระบบเผด็จการทหารกำลังทำให้ประเทศไร้อนาคต “จีน” บางคนซื้อเก็บไว้ใช้เวลามาทำธุรกิจ ขายต่อหรือปล่อยให้เช่าถ้ามาดูผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย “เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลสิ้นปี 2567” ต่างชาติเริ่มเข้ามาซื้อห้องชุดมือหนึ่งอยู่ที่ 5.7 พันหน่วยจากห้องชุดขายทั้งหมด 3.1 หมื่นหน่วย หรือ 18% มูลค่าซื้ออยู่ที่ 3.9 หมื่นล้านบาทแต่ย้อนดูปี 2562 ต่างชาติซื้อห้องชุด 6 พันกว่าหน่วย จากห้องชุดขายทั้งหมด 5.4 หมื่นหน่วย มูลค่าซื้อ 3 หมื่นล้านบาท และปี 2563 ช่วงโควิด-19 ระบาด อัตราซื้อลดลงเหลือ 1 พันกว่าหน่วย จากทั้งหมด 2.8 หมื่นหน่วย มูลค่า 3.3 พันล้านบาท พอมาปี 2564 สูงขึ้นเล็กน้อย 1,243 หน่วย จากทั้งหมด 2.8 หมื่นหน่วย มูลค่า 6 พันกว่าล้านบาท ในปี 2565 ต่างชาติซื้อเพิ่มขึ้นเป็น 4,203 หน่วย จากทั้งหมด 5.1 หมื่นหน่วย มูลค่าซื้อ 2 หมื่นกว่าล้านบาท ในปี 2566 จำนวน 5,036 หน่วย จากห้องชุดขาย 4.9 หมื่นหน่วย มูลค่า 3.1 หมื่นล้านบาท ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส บอกว่าแม้ตลาดที่อยู่ “ห้องชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต่ำลง” แต่มูลค่าซื้อโดยต่างชาติในปี 2567 เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบปี 2562 แล้วยังซื้อสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไป 6.896 ล้านบาท และ 37% ซื้อราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทขณะที่ราคาเฉลี่ยของห้องชุดทั้งหมดที่ขายได้มีราคา 4.602 ล้านบาท “มีเพียงปี 2563 ราคาต่างชาติซื้อ และคนทั่วไปซื้อใกล้เคียงกัน” เพราะปีนั้นแทบไม่มีกำลังซื้อโดยตรงจากต่างประเทศ แต่อาจเป็นกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่อาศัยในไทยอยู่แล้วจึงซื้อในราคาใกล้เคียงกับราคาที่คนไทยซื้อก็ได้ตอกย้ำต่อว่า “แม้ต่างชาติจะซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลราคาสูงกว่าไทย” แต่ก็ยังถือว่าไม่มากนักอย่างในกรณี “ประเทศมาเลเซีย” มีการกำหนดว่าต่างชาติจะซื้อห้องชุดในกรุงกัวลาลัมเปอร์ต้องมีราคาไม่ต่ำกว่า 2 ล้านริงกิต หรือ 16 ล้านบาท และประเทศอินโดนีเซียก็กำหนดให้ซื้อราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทดังนั้นประเทศไทยควรกำหนดขั้นต่ำให้ต่างชาติซื้อได้ “เพื่อไม่มาแย่งซื้อกับคนไทยที่ด้อยกว่า” อาจกำหนดคล้ายประเทศออสเตรเลียให้ต่างชาติซื้อบ้านมือหนึ่ง “ห้ามซื้อมือสอง” ไม่ทำให้คนในประเทศเสียโอกาสการที่ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ “กระตุ้นเศรษฐกิจได้หรือไม่...?” เรื่องอาจวิเคราะห์ตัวเลขจาก “ต่างชาติซื้อห้องชุดปี 2567 เป็นเงิน 3.9 หมื่นล้านบาท” หากรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น บ้านแนวราบอาจเพิ่มขึ้น 30% เพราะชาวต่างชาติส่วนมากจะซื้อห้องชุดเป็นสำคัญ และโอนค่าเงินจะเพิ่มขึ้น 5.1 หมื่นล้านบาทถัดมาคือ “การซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในภูมิภาค” ส่วนใหญ่จะเป็นจังหวัดการท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน หาดใหญ่ ก็อาจเพิ่มขึ้นอีก 50% เป็นเงินรวมกัน 8.7 หมื่นล้านบาท หรืออย่างมากไม่เกิน 1 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับการขายที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเป็นเงิน 1 ล้านล้านบาทก็เป็นเพียง 10%เมื่อเป็นดังนั้น “อสังหาริมทรัพย์” โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยขายให้ต่างชาติอาจกระตุ้นเศรษฐกิจได้เท่าที่ควร หรือมีประสิทธิผลควรส่งเสริมมาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ แล้วควรจัดเก็บภาษีซื้อบ้าน และห้องชุด 10-20% เหมือนต่างประเทศอย่างยุโรปเก็บเกือบ 20% ฮ่องกง 30% สิงคโปร์ 60% นอกจากนี้การจัดเก็บภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้างสำหรับบ้าน และห้องชุดตามราคาตลาดเฉพาะเช่าต่างประเทศเฉกเช่นคนไทยต้องเสียภาษีในการไปซื้อทรัพย์สินในต่างประเทศ 1% ของราคาตลาดทุกปี รวมถึงเก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ Capital Gain Tax 10-20% ของส่วนต่างระหว่างราคาที่ซื้อกับราคาที่ขายตามราคาตลาดประการสุดท้ายคือ “ภาษีกองมรดก 10% ของมูลค่ากองมรดก” ต้องจัดเก็บภาษีตามนานาอารยประเทศ อันจะทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้บ้างแม้จะไม่มากนักก็ตามทว่าสำหรับ “ทำเลทองของต่างชาติชอบซื้อห้องชุดในปี 2567” อันดับแรก “ทำเล” พื้นที่ใจกลางเมือง สีลม สาทร บางรัก พหลโยธินช่วงต้น วัฒนา คลองเตย ซึ่งซื้อมากถึง 2,159 หน่วย จาก 8,216 หน่วย รวมมูลค่า 2.5 หมื่นล้านบาท จากมูลค่าผู้ซื้อทั้งหมด 8 หมื่นล้านบาท หรือ 31.3% โดยผู้ซื้อมาจากหลายประเทศทั้งตะวันตก และเอเชียอันดับที่ 2 “ทำเล F รัชดา–ลาดพร้าว” ต่างชาติมาซื้อ 1,974 หน่วย จาก 2,907 หน่วย ที่มีผู้ซื้อห้องชุดทำเลนี้ถึง 67.9% ของห้องชุดขายได้ทั้งหมด ในแง่มูลค่าการซื้อถึง 8 พันกว่าล้านบาท จาก 1.1 หมื่นล้านบาท หรือ 73.3% ของทั้งหมด และกลุ่มใหญ่ที่เข้ามาซื้อในพื้นที่นี้ก็เป็นคนจีนและคนเมียนมาอันดับที่ 3 “ทำเล G อ่อนนุช–สุวรรณภูมิ” ต่างชาติซื้อไป 536 หน่วย จาก 1,847 หน่วย หรือ 29% ของทั้งหมด มูลค่า 2 พันกว่าล้านบาท “ทำเลนี้มีคนจีนมาซื้อมากเป็นพิเศษ” และทำเลที่ 4 บางนา-เทพารักษ์ซื้อ 486 หน่วย หรือ 3.4% ของทั้งหมด รวมมูลค่า 1 พันกว่าล้านบาท ในทำเลนี้กลุ่มผู้ซื้อยังเป็นคนจีนและชาวเมียนมาเช่นนี้ “รัฐบาล” ควรกำหนดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดในพื้นที่ที่กำหนดไว้เป็นสำคัญ “เพื่อจะได้ไม่ไปซื้อสะเปะสะปะ” เพราะอาจจะเป็นภัยต่อความมั่นคงของประเทศชาติ แล้วที่สำคัญห้องชุดที่ขายให้ชาวต่างชาตินั้นควรมาจากการจับสลาก “ไม่ควรให้อยู่รวมกันในชั้น หรือห้องติดๆกัน” เพราะจะเป็นการแยกกลุ่มย่อยกันได้อย่างในประเทศสิงคโปร์ “ชาวสิงคโปร์เชื้อสายจีน หรือมาเลย์หรืออินเดีย” ก็ต้องจับสลากเพื่อให้เกิดการอยู่อาศัยร่วมกันอย่างผสมผสานต่อกันอันจะเป็นการผสานทางวัฒนธรรมหลากหลายได้อีกด้วยฉะนั้นการที่ “ต่างชาติกลับมาซื้อห้องชุดมากขึ้น” เป็นสิ่งที่ดีสำหรับเศรษฐกิจไทยหลายๆด้าน แต่ก็ต้องควบคุมไม่ให้เกิดผลกระทบต่อ “กำลังซื้อคนไทยและความสมดุล” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว.คลิกอ่านคอลัมน์ “สกู๊ปหน้า 1” เพิ่มเติม
