ห้องว่าง 200,000 ยูนิต แต่ชีวิตคนกรุงยังขาดทุน โจทย์ใหญ่ "ชัชชาติ" สมัย 2 แก้วิกฤตที่อยู่อาศัย

รู้หรือไม่? ปัจจุบันแค่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีบ้านและคอนโดมิเนียมใหม่ที่ยังขายไม่ออก ค้างเติ่งอยู่กว่า 200,000 ยูนิต

แต่ในเวลาเดียวกัน คนทำงานจำนวนไม่น้อยยังต้องตื่นตั้งแต่นอนตี 5 เพื่อเดินทางให้ทันเข้างาน 9 โมงเช้า ซึ่งทั้งสองส่วนนี้ ฟังดูเหมือนเป็นคนละเรื่อง แต่จริง ๆ แล้ว มันคือ "ปัญหาเดียวกัน" และสะท้อนให้เห็นว่า กรุงเทพฯ วันนี้ไม่ได้ขาดแคลนที่อยู่อาศัย แต่เรากำลังขาด "ที่อยู่อาศัยในราคาที่คนเอื้อมถึง และอยู่ใกล้งาน" อีกด้วย

นี่คือ "ต้นทุนชีวิต" ที่คนกรุงต้องจ่ายแพงที่สุด ทั้งในรูปของตัวเงินที่ละลายไปกับค่าเดินทาง วันละหลายชั่วโมงไปอีกหลายสิบปี ความเหนื่อยล้าที่บั่นทอนความคิดสร้างสรรค์ตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน และโอกาสในชีวิตที่สูญหายไปบนท้องถนน เพียงเพราะต้องจำยอมซื้อหรือเช่าบ้านชานเมืองที่ราคาถูกกว่า

จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของ “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ในตำแหน่งผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร สมัยที่ 2 น่าจับตามองอย่างยิ่ง ภายใต้ภารกิจทำกรุงเทพฯ ให้เป็นเมืองชั้นนำที่แข่งขันได้ในระดับโลก โดยรอบนี้ กทม. ไม่เลือกวิธีทุ่มงบสร้างตึกใหม่ให้ล้นตลาดเพิ่ม แต่เลือกจะบริหารจัดการทรัพยากรที่มีอยู่แล้วในเมือง (Existing Housing Stock) ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด เพื่อตอบโจทย์ใหญ่ ทำอย่างไร? ให้คนอยู่ใกล้งาน ยกระดับคุณภาพชีวิต และขับเคลื่อนเศรษฐกิจเมืองไปพร้อมกันได้ 

กทม. ลงมือทำอะไรไปแล้วบ้าง?

หลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่า แนวคิดนี้ไม่ได้อยู่แค่ในกระดาษ แต่ กทม. ได้เริ่มวางรากฐานและลงมือทำไปแล้วหลายส่วน เพื่อแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างแบบค่อยเป็นค่อยไป 

• สร้างระบบ "BKK Housing Matching Platform" แล้ว: กทม. ร่วมมือกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย พัฒนาเว็บไซต์ (www.bkkhousing.com) ขึ้นมา ปัจจุบันมีคนทำงานลงทะเบียนแสดงความต้องการ (Demand) แล้วกว่า 3,400 ราย และมีผู้ประกอบการอสังหาฯ นำโครงการเข้าร่วมแล้วกว่า 255 โครงการ ควบคู่ไปกับการทำฐานข้อมูลห้องเช่าราคาประหยัด (1,000-5,000 บาท) ผ่านระบบออนไลน์ เพื่อให้คนสืบค้นได้ตรงตามงบ ป้องกันการโก่งราคา และสร้างตลาดเช่าที่โปร่งใส
• ผลักดัน "บ้านมั่นคง" ร่วมกับ พอช.: ทำหน้าที่เป็นตัวกลางประสานงาน จนสามารถเพิ่มที่อยู่อาศัยที่มั่นคงให้กับชุมชนผู้มีรายได้น้อยไปแล้ว 2,451 หลังคาเรือน ครอบคลุม 26 ชุมชนใน 11 เขต
• จัดทำแผนยุทธศาสตร์ “3 บ้าน” : สำรวจจัดทำฐานข้อมูลชุมชนที่ไม่มั่นคง 905 ชุมชน (ประมาณ 1.49 แสนหลังคาเรือน) เพื่อแยกแยะกลุ่มเป้าหมายในการช่วยเหลือ ตั้งแต่ บ้านชุมชน (ผู้มีรายได้น้อย), บ้านคนเมือง (คนทำงานรายได้ปานกลาง) ไปจนถึง บ้านของเรา (สวัสดิการบุคลากร กทม.)
• เตรียมฟื้นฟูกองทุนที่อยู่อาศัยระยะยาว: ร่วมกับมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (TU-RAC) ร่างข้อบัญญัติใหม่เพื่อจัดตั้ง "กองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ" เพื่อให้เมืองมีงบประมาณหมุนเวียนแก้ปัญหาในระยะยาว โดยไม่ต้องนั่งรอกระจายงบประมาณรายปี

เจาะลึกโมเดลแก้เกมอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด

Thairath Money เจาะความน่าสนใจในก้าวต่อไปของผู้ว่าฯ สมัยที่ 2 คือการขยายผลสิ่งทึ่ทำมา สู่โมเดลเศรษฐกิจที่ล้อไปกับความจริงของตลาด ภายใต้ชุดข้อมูลจาก SCB EIC ที่ปรากฎวิกฤตอย่างชัดเจนว่า ณ สิ้นปี 2569 นี้ กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมราว 213,000 หน่วย ซึ่งหากไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นเลย ยังต้องใช้เวลามากกว่า 4 ปีเต็มถึงจะระบายสต็อกได้หมด

กทม. จึงเลือกชูโมเดลที่จะเปลี่ยน "ห้องว่างล้นตลาด" ให้กลายเป็น "โอกาสของคนเมือง" ผ่านกลไกสำคัญ 

• Housing Incubator & Stock Matching: นำห้องว่าง คอนโดมิเนียมเก่า อาคารพาณิชย์ทิ้งร้าง หรือพื้นที่ของรัฐที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ มาปรับปรุงจับคู่ให้กลายเป็นที่พักชั่วคราวสำหรับนักเรียน นักศึกษาจบใหม่ และคนทำงานในราคาจับต้องได้ ใกล้แนวรถไฟฟ้า
• โมเดล "เช่า-ออม" (Rent-to-Own): แนวคิดเปลี่ยนค่าเช่าเป็นทุน โดยให้คนทำงานเช่าอยู่อาศัยในโครงการ 3-5 ปี แล้วนำเงินค่าเช่าที่สะสมไว้ทั้งหมด ผันมาเป็น "เงินดาวน์บ้าน" เพื่อเป็นเจ้าของในอนาคต พร้อมสิทธิประโยชน์ซัพพอร์ตจากสถาบันการเงินในการออกสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ
• ระบบ Co-pay ดึงนายจ้างช่วยจ่าย: มีแนวคิดดึงภาคเอกชนหรือบริษัทต่าง ๆ เข้ามาร่วมสนับสนุนค่าเช่าที่พักให้กับพนักงานผ่านแพลตฟอร์มของ กทม. เพื่อให้พนักงานเดินทางใกล้ขึ้น ทำงานมีประสิทธิภาพมากขึ้น ได้ประโยชน์ร่วมกันทั้งสองฝ่าย โดยตั้งเป้าหมายเฟสแรกให้มีผู้ได้ที่อยู่อาศัยใกล้งานผ่านโครงการนี้ 1,000 ราย

นโยบายที่อยู่อาศัย ไม่ใช่นโยบายอสังหาฯ แต่คือ "นโยบายปากท้อง"

แน่นอนว่า ทั้งหมดนี้ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นขยายผล และยังมีโจทย์หิน ๆ รออยู่อีกมาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการดึงใจให้เจ้าของห้องว่างยอมเข้าร่วมแพลตฟอร์มจำนวนมาก การออกแบบมาตรการภาษีหรือสิทธิประโยชน์จูงใจ ตลอดจนความเชื่อมั่นจากสถาบันการเงินและนายจ้างในการร่วมลงขัน

แต่สิ่งที่น่าสนใจที่สุดของโมเดลนี้ไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่มันคือ "วิธีคิด" เพราะที่ผ่านมาเวลาเราพูดถึงปัญหาที่อยู่อาศัย ภาครัฐมักจะคิดถึงการทุ่มงบประมาณไป "สร้างบ้านหลังใหม่" หรือ ทำโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกในพื้นที่จัดสรรใหม่ ทั้งที่โจทย์ของกรุงเทพฯ วันนี้ อาจไม่ใช่การสร้างเพิ่ม แต่เป็นการ "จัดสรรทรัพยากรที่มีอยู่แล้ว" ให้ตอบโจทย์ชีวิตคนทำงานต่างหาก

ซึ่งเมื่อเมืองจัดการเรื่องที่อยู่อาศัยได้ดี ผลลัพธ์สุดท้ายมันจะไม่ได้หยุดอยู่แค่คำว่ามีบ้านอยู่ แต่มันจะช่วยตัดลดเวลาบนท้องถนน ลดค่าเดินทาง เพิ่มเวลาพักผ่อนให้คนเมือง และที่สำคัญที่สุดคือ ทำให้คนเหลือเงินออมในกระเป๋ามากขึ้น มีโอกาสสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวนั่นเอง.

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney