บทเรียนจากข่าว "น้าต๋อย แซมเบ้" 7 คำถามที่นักลงทุนควรถาม ก่อนเชื่อ "ผลตอบแทน" และตัดสินใจลงทุน

จากประเด็นข่าวของ "น้าต๋อย เซมเบ้" (นิรันดร์ บุญยรัตพันธุ์) นักพากย์การ์ตูนชื่อดัง ที่ออกมาเปิดเผยว่า ตนเองและลูกชายนำเงินเก็บเกือบทั้งหมดไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีแห่งหนึ่งใน จ.ภูเก็ต ตั้งแต่ปี 2564 เพราะเชื่อมั่นในคำโฆษณาที่ระบุว่าให้ผลตอบแทนราว 7-10% ต่อปี

แต่เมื่อครบกำหนดสัญญา 5 ปี กลับไม่ได้รับทั้งเงินต้นและผลตอบแทนตามที่ตกลงไว้ โดยข้อมูลที่ลูกชายเปิดเผยเพิ่มเติม ยังระบุว่า ครอบครัวลงทุนรวมประมาณ 10 ล้านบาท ภายหลังบริษัทเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมายและถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด โดยแผนประนอมหนี้เสนอคืนเงินต้นเพียง 20% ขณะที่มีการประเมินว่าผู้เสียหายในโครงการเดียวกันอาจมีจำนวนหลักพันราย และมูลค่าความเสียหายในกลุ่มนักลงทุนน่าจะสูงอยู่ในระดับ 1,000-2,000 ล้านบาท

ต่อมาพบว่า การลงทุนดังกล่าวอยู่ในรูปแบบ Investment Property Program (IP Program) ซึ่งเคยได้รับความนิยมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ช่วงหนึ่ง รูปแบบพื้นฐานของโมเดลนี้ คือการเปิดโอกาสให้นักลงทุนซื้อห้องชุดและถือกรรมสิทธิ์จริงเหมือนการซื้อคอนโดฯทั่วไป จากนั้นผู้พัฒนาโครงการหรือเชนโรงแรมจะรับห้องไปบริหารต่อในรูปแบบโรงแรม พร้อมเสนอผลตอบแทน (Yield) ที่การันตีไว้ในช่วงเวลาหนึ่ง รวมถึงสิทธิรับซื้อคืน (Buyback) และสิทธิ์เข้าพักฟรีตามเงื่อนไขของแต่ละโครงการด้วย

อย่างไรก็ดี นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาฯ หลายราย ออกมาชี้แจ้งตรงกันว่า โมเดลลักษณะนี้ ไม่ใช่สิ่งผิดกฎหมาย และก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการจะมีปัญหา เพราะในอดีตก็มีหลายโครงการที่สามารถดำเนินการและจ่ายผลตอบแทนได้ตามสัญญาจริง 

หากแต่บทเรียนสำคัญจากข่าวนี้ ไม่ได้อยู่ที่ว่า Investment Property Program ดีหรือไม่ดี แต่อยู่ที่การชั่งน้ำหนักระหว่าง "ผลตอบแทน" กับ "ความเสี่ยง" ก่อนตัดสินใจลงทุน ซึ่งในโลกของการลงทุน ทั้งสองเรื่องเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาควบคู่กันเสมอ เพราะแม้การลงทุนจะให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่หากเกิดเหตุไม่คาดคิดขึ้น สิทธิของนักลงทุน การคุ้มครองตามสัญญา และความสามารถในการรับความเสี่ยง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อผลลัพธ์ของการลงทุนไม่แพ้กัน 

7 คำถามต่อไปนี้ คือสิ่งที่นักลงทุนควรถามตัวเอง ก่อนตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

1. อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ มีคนต้องการจริงหรือไม่ (Property Risk)

ภาพโครงการที่สวย แบรนด์โรงแรมระดับโลก หรือผลตอบแทนที่น่าสนใจ อาจทำให้ตัดสินใจง่ายขึ้น แต่สุดท้ายรายได้ของอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีคนเข้าพักหรือมีผู้เช่าจริง

จึงควรมองลึกกว่าทำเลที่ตั้ง ว่าพื้นที่นั้นมีความต้องการรองรับหรือไม่ มีคู่แข่งมากแค่ไหน และกำลังเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดหรือเปล่า เพราะต่อให้ห้องสวยเพียงใด หากปล่อยเช่าไม่ได้ ผลตอบแทนก็เกิดขึ้นไม่ได้เช่นกัน

2. บริษัทที่เราฝากเงินไว้ แข็งแรงแค่ไหน (Developer Risk)

นักลงทุนจำนวนไม่น้อยศึกษารายละเอียดของโครงการ แต่ไม่เคยศึกษาบริษัทที่อยู่เบื้องหลัง ลองย้อนดูประวัติการพัฒนาโครงการที่ผ่านมา บริษัทส่งมอบงานตรงเวลาหรือไม่ มีฐานะการเงินเป็นอย่างไร ภาระหนี้อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้หรือเปล่าท้ายที่สุดแล้ว ผลตอบแทนที่สัญญาไว้ จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อธุรกิจยังดำเนินต่อไปได้จริง

3. สิ่งที่ "การันตี" อยู่ในโบรชัวร์ หรืออยู่ในสัญญา (Contract Risk)

คำว่า "การันตีผลตอบแทน" ฟังดูน่าสนใจ แต่สิ่งที่มีผลผูกพันทางกฎหมายคือข้อความในสัญญา ซึ่งนักลงทุนควรตรวจสอบให้ชัดว่า ใครเป็นผู้รับประกัน มีหลักประกันรองรับหรือไม่ หากผิดสัญญาจะเรียกร้องสิทธิอะไรได้บ้าง และมีทรัพย์สินใดรองรับภาระนั้น เพราะบางครั้งความเสี่ยงไม่ได้เกิดขึ้นในวันที่ธุรกิจมีปัญหา แต่เริ่มต้นตั้งแต่วันที่เซ็นสัญญาโดยไม่อ่านรายละเอียดให้ครบ

4. ผลตอบแทน มาจากผลประกอบการจริงหรือไม่ (Cash Flow Risk)

ผลตอบแทน 7-10% ต่อปี ไม่ใช่ตัวเลขที่เป็นไปไม่ได้ หากธุรกิจสามารถสร้างรายได้ในระดับนั้นได้จริง คำถามสำคัญไม่ใช่ "ได้กี่เปอร์เซ็นต์"แต่คือ "รายได้ที่จะนำมาจ่ายผลตอบแทน มาจากไหน"

หากรายได้มาจากการปล่อยเช่าหรือการดำเนินธุรกิจจริง ก็ควรมีข้อมูลรองรับให้ตรวจสอบได้ แต่หากรายได้ที่เกิดขึ้นจริงไม่สอดคล้องกับผลตอบแทนที่เสนอไว้ นักลงทุนก็ควรตั้งคำถามให้มากขึ้นก่อนตัดสินใจ

5. ถ้าวันหนึ่งอยากขาย จะขายได้หรือไม่ (Liquidity Risk)

อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สินทรัพย์ที่เปลี่ยนเป็นเงินสดได้ทันทีเหมือนหุ้นบางโครงการมีเงื่อนไขห้ามขายต่อในช่วงเวลาหนึ่ง บางโครงการมีผู้ซื้อในตลาดรองน้อย หรืออาจต้องขายต่ำกว่าราคาที่ซื้อมา การรู้ทางออกก่อนลงทุน สำคัญไม่แพ้การมองหาทางเข้า

6. ถ้าเศรษฐกิจเปลี่ยน หรือดอกเบี้ยสูงขึ้น ยังรับไหวหรือไม่ (Leverage Risk)

นักลงทุนจำนวนมากใช้สินเชื่อเพื่อเพิ่มผลตอบแทน แต่เมื่อดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น หรือรายได้จากการปล่อยเช่าลดลง ภาระที่เคยบริหารได้ อาจกลายเป็นแรงกดดันทางการเงินของนักลงทุนเอง ฉะนั้น ก่อนลงทุน จึงควรถามตัวเองว่า หากสถานการณ์ไม่เป็นไปตามแผน เรายังรับภาระค่าใช้จ่ายต่อได้หรือไม่

7. หากดีลนี้ผิดพลาด ชีวิตจะเปลี่ยนไปแค่ไหน (Concentration Risk)

นี่อาจเป็นคำถามที่สำคัญที่สุดนักลงทุนจำนวนไม่น้อยไม่ได้เสียหายเพราะเลือกสินทรัพย์ผิด แต่เสียหายหนักเพราะนำเงินเก็บเกือบทั้งหมดไปลงทุนไว้ในที่เดียว ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หุ้น กองทุน ทองคำ หรือสินทรัพย์ดิจิทัล หลักการกระจายความเสี่ยงยังคงเป็นเรื่องพื้นฐานที่ใช้ได้เสมอ เพราะไม่มีการลงทุนใดที่ให้ผลตอบแทนแน่นอน 100%

ข่าวของ "น้าต๋อย เซมเบ้" อาจเป็นเพียงหนึ่งกรณีศึกษา แต่คำถามทั้ง 7 ข้อ ไม่ได้ใช้ได้เฉพาะกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นหุ้น กองทุน ทองคำ หรือสินทรัพย์ประเภทใด หลายครั้งนักลงทุนมักเริ่มจากคำถามว่า "ผลตอบแทนจะได้เท่าไร"

แต่คำถามที่สำคัญไม่แพ้กัน คือ หากการลงทุนไม่เป็นไปตามแผน เราจะรับความเสียหายนั้นได้หรือไม่เพราะบางครั้ง สิ่งที่ตัดสินผลลัพธ์ของการลงทุน ไม่ใช่ผลตอบแทนที่คาดหวังไว้ตั้งแต่ต้น แต่คือการเตรียมรับมือกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นระหว่างทาง

ที่มา : ธนาคารกสิกรไทย , Origin ,Terra BKK , ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney