เปลี่ยนบ้านเป็นเงิน! 5 ไอเดียสร้าง Passive Income ในปี 2569 พร้อมวิธีจัดการภาษี

เศรษฐกิจแบบนี้หลายคนกำลังมองหาช่องทางสร้างรายได้เพิ่มขึ้น สำหรับใครที่มีบ้านหรือกำลังวางแผนจะซื้อบ้านสักหลัง Thairath Money ขอเสนอไอเดียที่จะเปลี่ยนจากบ้านเพื่อที่อยู่อาศัย 100% ให้กลายเป็นเครื่องผลิตเงิน หรือแหล่งรายได้แบบ Passive Income รวมถึงชวนมาทำความเข้าใจว่า ถ้ามีรายได้จากการเช่าแบบนี้ ต้องเสียภาษียังไง

มีบ้าน/คอนโด ใช้หาเงินแบบไหนดี?

1. แบ่งห้อง/บ้านเช่า (รายเดือน/รายปี)

ถ้าใครมีบ้านหลายหลัง หรือภายในบ้านมีหลายห้องนอน อาจจะแบ่งบางส่วนออกมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ ซึ่งอัตราค่าเช่าก็ขึ้นอยู่กับทำเล และความพอใจของผู้ให้เช่าเอง 

จุดเด่น: รายได้สม่ำเสมอ คาดการณ์เงินสดได้ชัดเจน

ต้นทุนที่ต้องนึกถึง: อาจต้องตกแต่ง ซ่อมแซม หรือมีเฟอร์นิเจอร์ให้กับผู้เช่า เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า ขึ้นอยู่กับการตกลงร่วมกัน

ความเสี่ยง: อาจเจอผู้เช่าเบี้ยวไม่จ่ายค่าบ้าน หรือทำของภายในห้องเสียหาย ดังนั้นตอนทำสัญญาอาจระบุเงื่อนไขต่างๆ ให้ชัดเจน เช่น ค่ามัดจำห้อง, ค่าประกัน เป็นต้น

2. ที่พักรายวัน

เมื่อโลกอินเทอร์เน็ตเชื่อมให้คนทั่วโลกเข้าถึงกันได้ ไม่ว่าคนต่างชาติหรือคนไทยก็หาที่พักรายวันได้ง่ายขึ้น เพราะตอนนี้มีหลายแอปฯ หรือ เว็บไซต์ เช่น Airbnb, Agoda, Booking.com ที่ทำให้เราเปลี่ยนห้องว่างหรือบ้านที่มีอยู่เป็น ที่พักรายวันได้ 

แต่แนะนำว่าควรทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย มีใบอนุญาตให้ครบ โดยเฉพาะการนำบ้าน หรือ ห้องในคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่ารายวันอาจมีความผิดตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15, 59 มีบทลงโทษคือ ระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่

จุดเด่น: ค่าที่พักรายวันมักสูงกว่ารายเดือน/รายปี มีความยืดหยุ่นสูงเพราะผู้ให้เช่าก็สามารถเข้าใช้งานส่วนตัวได้

ต้นทุนที่ต้องนึกถึง: ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายให้ละเอียด ทั้งค่าน้ำ ค่าไฟ อินเทอร์เน็ต ค่าจ้างทำความสะอาด และอื่นๆ 

ความเสี่ยง: รายได้ไม่แน่นอนขึ้นอยู่กับฤดูกาล ควรเช็กขอบเขตทางกฎหมายว่าทำได้แค่ไหน เช่นคอนโดในไทยมักไม่อนุญาตให้เจ้าของห้องเปิดให้เช่ารายวัน เพราะเสี่ยงสูงด้านความปลอดภัยและอาจสร้างความเสียหายต่อส่วนรวมได้ นอกจากนี้ถ้าจะเปิดให้เช่ารายวันควรระบุเงื่อนไขการรับผิดชอบและค่าใช้จ่ายให้ชัดเจนในกรณีที่เกิดความเสียหายต่อตัวห้อง/บ้านด้วย

3. เปิดพื้นที่ขายของในส่วนหน้าบ้าน

หลายคนมีบ้านเป็นตึกแถว ก็อาจแบ่งพื้นที่หน้าบ้านให้เช่าขายของ หรือ ตั้งตู้ Kiosk ต่างๆ เพื่อหารายได้เสริม

จุดเด่น: ได้ค่าเช่าสูงหากทำเลดี เช่น หน้าบ้านติดถนน

ต้นทุนที่ต้องนึกถึง: การปรับปรุงพื้นที่ให้เหมาะสมกับการปล่อยเช่า เช่น อาจต้องต่อท่อน้ำแยก หรือ อื่นๆ 

ความเสี่ยง: ตรวจสอบเงื่อนไขทางกฎหมายให้ชัดเจน เพราะการขายของบนทางเท้าหรือฟุตบาทถือว่าผิดกฎหมาย แต่อาจมีข้อยกเว้นหรือมีการผ่อนผันในบางพื้นที่ต้องเช็กให้ครบ (กรุงเทพฯ สอบถามที่สำนักงานเขต จังหวัดอื่นๆ สอบถามที่ อบต. เทศบาล) เพื่อป้องกันเกิดปัญหาในภายหลัง

4. ให้เช่าที่จอดรถ

หลายคนมีพื้นที่ทำที่จอดรถได้หลายคัน อาจจัดสรรหรือรับจอดรถรายเดือนเป็นรายได้เพิ่มเติม ยุคนี้ใครที่มีคอนโดใจกลางเมือง แต่มีโควต้าที่จอดรถก็อาจให้เช่าสิทธิที่จอดรถได้ (ควรเช็กเงื่อนไขกับทางคอนโดก่อนเสมอ)

จุดเด่น: ยืดหยุ่นเพราะในอนาคตอาจเปลี่ยนแปลงพื้นที่เพื่อทำธุรกิจอื่นได้ 

ต้นทุนที่ควรนึกถึง: หากมีค่าปรับหน้าดิน หรือทำโรงรถ อาจต้องคำนวณต้นทุนให้ดี

ความเสี่ยง: รายได้ต่อเดือนไม่สูงมากนัก, ปัญหาเรื่องความคุ้มครองตัวรถเมื่อมาจอดไว้ ต้องระบุให้ชัดเจนก่อนตกลงให้เช่าที่

5. สตูดิโอถ่ายภาพ/วิดีโอให้เช่า

ตอนนี้ใครๆ ก็ทำคอนเทนต์กันทั้งนั้น บางคนมองหาพื้นที่สำหรับถ่ายทำคลิป หรือถ่ายภาพสินค้า การเปลี่ยนบ้านให้เป็นสตูดิโออาจตอบโจทย์เทรนด์ที่กำลังเกิดขึ้นนี้

จุดเด่น: กรณีทำธุรกิจรับถ่ายภาพสินค้าครบวงจรจะแข่งขันในตลาดได้ดีขึ้น

ต้นทุนที่ควรนึกถึง: อาจต้องลงทุนเยอะในการปรับปรุงพื้นที่ให้เหมาะสมกับการถ่ายทำ หรือ ต้องมีอุปกรณ์เบื้องต้นให้กับผู้เช่า

ความเสี่ยง: ต้องศึกษาตลาดอย่างต่อเนื่องเพื่อหาทำเลที่เหมาะสม ควรทำสัญญาที่ระบุเงื่อนไขการเข้าใช้งานอย่างชัดเจน

รายได้เพิ่มขึ้น แล้วต้องเสียภาษีแบบไหน?

เมื่อมีรายได้ ย่อมหนีไม่พ้นเรื่องภาษี โดยหลักๆ ที่ผู้ปล่อยเช่าต้องเจอคือ

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพราะรายได้จากค่าเช่าต่างๆ ถือเป็น เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) ซึ่งต้องนำไปรวมคำนวณ และยื่นภาษีปีละ 2 ครั้ง 
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราการเสียภาษีขึ้นอยู่กับว่าเจ้าหน้าที่ประเมินว่าการใช้สอยพื้นที่เป็นแบบไหน ถ้าเป็นการใช้เพื่ออยู่อาศัย จะอัตราถูกกว่าการใช้ประโยชน์อื่นๆ (เชิงพาณิชย์) ซึ่งขึ้นอยู่กับดุลพินิจและการประเมินของหน่วยงานท้องถิ่น
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในกรณีที่ผู้เช่าเป็น "บุคคลธรรมดา" ไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย แต่ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล (บริษัท) จะถูกหัก ณ ที่จ่ายไว้

ทั้งนี้ กรณีรายได้การเช่า เราสามารถเลือกได้ว่าจะหักค่าใช้จ่ายแบบไหน เช่น หักแบบเหมาจ่าย 30% หรือ หักค่าใช้จ่ายตามจริงก็ได้ ซึ่งหลายคนเคยคิดว่าค่างวดที่ผ่อนบ้านกับธนาคารก็ถือเป็นค่าใช้จ่าย แต่ตามกฎของสรรพากรแล้วจะไม่สามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้!สุดท้ายนี้ การหารายได้เพิ่ม แหล่งรายได้ใหม่ๆ เป็นเรื่องที่ดี แต่ควรหาข้อมูลให้รอบด้านเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง ถ้าไม่แน่ใจในข้อกฎหมายไหนก็สามารถติดต่อหน่วยงานรัฐโดยตรงได้ เช่น กรมสรรพากร กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย ฯลฯ หรือโทร 1111 ได้เสมอ 

อ้างอิงข้อมูล สกธ., สมาคมนักวางแผนการเงินไทย, Taxbugnoms, กระทรวงยุติธรรม, กรมการปกครอง

หมายเหตุ ใครที่สนใจการให้เช่าที่พักแบบรายวัน อาจติดตามข่าวการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547

อ่านข่าวการเงินส่วนบุคคล และการวางแผนการเงิน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดีได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/personal_finance 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney