รู้ไว้ไม่เสียเปรียบ! อัปเดต 5 สิทธิต้องรู้ ปี 2569 ที่ "ผู้เช่า" บ้าน - คอนโดฯ ไม่ควรมองข้าม

ในยุคที่ความคล่องตัวทางการเงินสำคัญกว่าการแบกหนี้ก้อนโต เทรนด์ Generation Rent หรือการเลือก "เช่าอยู่" จึงกลายเป็นไลฟ์สไตล์หลักของคนรุ่นใหม่ที่รักอิสระและไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาว 30 ปี แต่การเช่าบ้านหรือคอนโดก็มีความเสี่ยงหากเราไม่รู้กฎหมาย

ล่าสุด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ ชวนส่อง “ประกาศ สคบ. ฉบับอัปเดต (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 4 ก.ย. 2568) เพื่อคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคให้เป็นธรรมยิ่งขึ้น และนี่คือ 5 สิทธิเหล็ก ที่ผู้เช่าต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญา เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตัวเอง 

1. ห้ามเปลี่ยนค่าเช่ากลางคัน

เมื่อตกลงเซ็นสัญญากันแล้ว ผู้ให้เช่า ไม่มีสิทธิ ปรับขึ้นค่าเช่าหรือค่าบริการใดๆ ระหว่างที่สัญญายังไม่สิ้นสุด หากในสัญญาระบุว่าเช่า 1 ปี อัตราค่าเช่าต้องคงที่ตลอดทั้งปีนั้น เพื่อให้ผู้เช่าสามารถวางแผนการเงินได้แม่นยำ ไม่ต้องเจอเซอร์ไพรส์ราคาพุ่งระหว่างทาง

2. ห้ามเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟ แพงเกินจริง

หนึ่งในปัญหาคลาสสิกคือการโดน "บวกเพิ่ม" ค่าน้ำไฟ กฎหมายใหม่ระบุชัดเจนว่า ห้ามเก็บเกินกว่าอัตราที่หน่วยงานรัฐ (การไฟฟ้า/การประปา) เรียกเก็บจริง และในใบแจ้งหนี้ต้องระบุจำนวนหน่วยและราคาต่อหน่วยให้ชัดเจน เพื่อให้ผู้เช่าตรวจสอบความถูกต้องได้เอง

3. ห้ามเข้าห้องเช่าโดยพลการ (สิทธิในความเป็นส่วนตัว)

แม้จะเป็นเจ้าของตึก แต่เมื่อมีสัญญาเช่า พื้นที่นั้นถือเป็นสิทธิครอบครองของผู้เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิไขกุญแจเข้าไปโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ยกเว้นกรณี "เหตุฉุกเฉินร้ายแรง" (เช่น ไฟไหม้, ท่อแตก) เท่านั้น แม้แต่กรณีค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิล็อกห้องหรือขนย้ายทรัพย์สินเองโดยพลการ ต้องดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายเท่านั้น

4. ห้ามปรับเงิน หากห้องเสื่อมสภาพตามกาลเวลา

ของทุกอย่างย่อมเก่าไปตามกาลเวลา หากสีผนังซีดจาง, กระเบื้องหลุดร่อน หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าชำรุดจากการใช้งานปกติ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบค่าซ่อม เพราะเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่ต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินให้พร้อมอยู่เสมอ เว้นแต่ความเสียหายนั้นจะเกิดจากความประมาทเลินเล่อของผู้เช่าเอง

5. ห้ามริบเงินประกัน หากผู้เช่าไม่ผิด

เมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าคืนห้องในสภาพเรียบร้อย ไม่ค้างชำระค่าเช่า ต้องได้รับเงินประกันคืนเต็มจำนวนภายใน 7 วัน ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิอ้างเหตุผลลอยๆ เพื่อริบเงิน หากมีการหักค่าซ่อมจริง ต้องมีหลักฐานชัดเจน เช่น รูปถ่าย ใบเสนอราคา หรือใบเสร็จมาแสดงประกอบ

ปรับตัวอย่างไรให้ไร้ข้อพิพาท?

DDproperty แนะนำว่าผู้ให้เช่าควรปรับตัวสู่การเป็น "มืออาชีพ" โดยการทำ Checklist ทรัพย์สินพร้อมถ่ายภาพร่วมกับผู้เช่าในวันเข้าอยู่ และจัดทำสัญญาเป็น "คู่ฉบับ" เสมอ นอกจากนี้หากเจอผู้เช่ามหาภัยที่ตั้งใจทำลายทรัพย์สิน ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิฟ้องทั้งทางแพ่งและอาญา (ฐานทำให้เสียทรัพย์) ได้เช่นกัน ซึ่งมีโทษหนักถึงขั้นจำคุก 

ขณะผู้เช่า ต้องยกระดับการรักษาสิทธิของตนเองด้วยการ "บันทึกหลักฐาน" อย่างละเอียดก่อนย้ายเข้า เช่น การถ่ายวิดีโอสภาพห้องและอุปกรณ์ไฟฟ้าทุกชิ้น รวมถึงการแจ้งซ่อมทันทีเมื่อพบความชำรุดจากการใช้งานปกติ เพื่อไม่ให้ความเสียหายลุกลามจนกลายเป็นข้อพิพาทในภายหลัง ที่สำคัญคือการเคารพกฎระเบียบของสถานที่และรักษาความสะอาดเยี่ยงวิญญูชน ซึ่งจะช่วยสร้างเครดิตที่ดี (Tenant Profile) และมั่นใจได้ว่าจะได้รับเงินประกันคืนเต็มจำนวนเมื่อสิ้นสุดสัญญา

ที่มา :  DDproperty 

อ่านข่าวการเงินส่วนบุคคล และการวางแผนการเงิน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดีได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/personal_finance 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney