Personal Finance
Financial Planning
รายได้สูงยังเอาไม่อยู่! กู้บ้านถูกปฏิเสธพุ่ง 40-70% ผู้ประกอบการชี้ต้องใช้มาตรการ“ซื้อบ้านแก้หนี้”
Date Time: 20 พ.ย. 2568 16:40 น.
“Summary“
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูงถึง 70% สำหรับบ้านราคา 1-2 ล้านบาท
- ดาราที่มีรายได้ 1 ล้านบาทต่อเดือนยังกู้ไม่ผ่าน เพราะความไม่แน่นอนของรายได้
- หนี้ครัวเรือนสูงถึง 90% ของ GDP เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ธนาคารเข้มงวด
- ผู้เชี่ยวชาญเสนอให้ลดดอกเบี้ยและขยายเกณฑ์ LTV เพื่อกระตุ้นตลาด
- ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะ 'ต่ำที่สุด' ในรอบ 20 ปี แย่กว่าช่วงน้ำท่วมและโควิด
Latest
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของไทย กำลังเผชิญกับภาวะวิกฤติที่หนักหน่วงที่สุดในรอบสองทศวรรษ จาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ได้กลายเป็นปัจจัยบีบคั้นสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะ "ต่ำที่สุด" ในรอบ 20 ปี
ท่ามกลางปัญหาทางเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนที่ท่วมท้น ผู้ประกอบการถึงกับต้องเผชิญกับเรื่องที่น่าตกใจ เมื่อพบว่า แม้แต่ "ดารา" ที่มีรายได้เฉลี่ยเดือนละ 1 ล้านบาท เดินดูบ้านมาแล้วกว่า 8 โครงการ กลับยังไม่สามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้!
วิกฤติสินเชื่อ ยอดปฎิเสธสินเชื่อบ้านสูง 40-70%
“สุนทร สถาพร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด ได้แชร์ข้อมูลในงานสัมนา “ถอดรหัสฟื้นตลาดอสังหาฯ 2026” โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่สะท้อนความเข้มงวดของธนาคารอย่างชัดเจน ซึ่งระบุว่า ปัจจุบันยอด Reject Rate (ธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ) สำหรับบ้าน/คอนโดฯ ระดับราคา 1-2 ล้านบาท พุ่งสูงถึง 70% ส่วนตลาดอื่นๆ เฉลี่ยอยู่ที่ 40%
พร้อมแชร์ว่า กรณี ดารา - นักแสดง ที่รายได้สูงถึงเดือนละ 1 ล้านบาท แต่กลับกู้ไม่ผ่านนั้น มาจากความเข้มงวดของธนาคารในการประเมิน "ความสม่ำเสมอของรายได้" โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ (Freelancer) ที่ไม่มีสลิปเงินเดือน มักถูกประเมินความมั่นคงต่ำกว่าพนักงานประจำ ทำให้ต้องเตรียมเอกสารยืนยันสถานะทางการเงินและหลักฐานการเสียภาษีที่ชัดเจนอย่างยิ่ง และมีโอกาสถูกปฏิเสธสูง
สถานการณ์การปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงนี้ สะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้อกลุ่มชนชั้นกลางและผู้มีรายได้ปานกลาง ที่มีรายได้ประมาณ 50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในการซื้อที่อยู่อาศัย
หนี้ครัวเรือนสูงและเกณฑ์ธนาคารที่เข้มงวด
สำหรับแรงผลักดันหลักที่ทำให้ธนาคารต้องใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด Thairath Money เจาะข้อมูลเพิ่มเติม พบว่า มาจากระดับหนี้ครัวเรือนของประเทศไทยที่สูงถึง 90% ของ GDP ซึ่งสร้างความเปราะบางต่อเสถียรภาพระบบการเงินของประเทศ ซึ่งปัญหาด้านความสามารถในการชำระหนี้ (Ability to Pay Failures) แบ่งออกเป็น 3 ประเด็นหลัก
- ภาระหนี้เดิมสูง (DSR Overload): เป็นสาเหตุอันดับต้นๆ เมื่อภาระผ่อนชำระหนี้เดิมสูงเกินเกณฑ์ DSR ที่ธนาคารกำหนด ทำให้เหลือความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านน้อยลงหรือไม่เหลือเลย
- รายได้ไม่มั่นคง: โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ แม้จะยื่นเอกสารทดแทน เช่น ทะเบียนการค้า และหลักฐานการเสียภาษี (ภ.ง.ด. 90) แต่ธนาคารยังคงใช้หลักเกณฑ์แบบดั้งเดิมในการประเมินความเสี่ยง
- สถานะทางการเงินไม่มั่นคง: ผู้กู้ที่ไม่มีสินทรัพย์อื่นนอกจากเงินเดือน มีเงินในบัญชีหมุนเวียนน้อย หรือไม่มีการลงทุนระยะยาว สะท้อนถึงความเสี่ยงในการผ่อนชำระในระยะยาว
อิสระ บุญยัง ชี้ภาพรวม และเสนอทางออก "ซื้อบ้านแก้หนี้"
ขณที่ “อิสระ บุญยัง” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ฯ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยข้อมูลภาพรวมที่น่ากังวล โดยชี้ว่าตลาดอสังหาฯ ขณะนี้อยู่ในภาวะ “ต่ำที่สุด” ในรอบ 20 ปี ทั้งในแง่ของยอดเปิดตัวโครงการใหม่, การโอนกรรมสิทธิ์, และยอดขอสินเชื่อใหม่ เรียกว่า "แย่กว่าช่วงน้ำท่วมใหญ่ ปี 2554 และช่วงโควิด ปี 2564"
- คาดการณ์ที่น่าตกใจ: คาดการณ์ว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล ทั้งปี 2568 จะเหลือเพียง 34,508 หน่วย ซึ่งต่ำกว่าสถิติต่ำสุดในช่วงโควิดปี 2564 ที่ 51,541 หน่วย
- ภาวะเศรษฐกิจซบเซา: ปัญหาหลักมาจากเศรษฐกิจที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดว่า GDP ปีหน้าจะต่ำไม่ถึง 2% โดยมีปัจจัยหลักคือ สังคมผู้สูงวัย, ความสามารถในการแข่งขันที่ต่ำลง, และการลงทุนจากต่างประเทศที่ลดลง
ข้อเสนอ "ซื้อบ้านแก้หนี้" เพื่อกระตุ้นตลาด
ทั้งนี้ “อิสระ” ได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหา Reject Rate ที่สูง โดยเรียกร้องให้ ธปท. และธนาคารพาณิชย์ร่วมมือกัน
- ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย: เพื่อลดต้นทุนการกู้ยืมและลดภาระผ่อนชำระของผู้กู้
- ขยายระยะเวลาผ่อนปรนเกณฑ์ LTV: เพื่อให้ผู้กู้สามารถกู้ได้ในสัดส่วนที่สูงขึ้น ไม่ต้องวางเงินดาวน์มาก
ข้อเสนอ "ซื้อบ้านแก้หนี้"
- รวมหนี้ส่วนบุคคลกับการซื้อที่อยู่อาศัย: แนวคิดคือการ รวมหนี้หลายประเภท เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เข้ากับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย (หนี้ที่มีหลักประกัน) โดยมีเงื่อนไขว่าต้องไม่เกิน 110% ของเกณฑ์ LTV
- เปลี่ยนหนี้ที่ไม่มีหลักประกันให้มีหลักประกัน: การทำเช่นนี้จะช่วย ลดความเสี่ยงของธนาคาร และอาจทำให้ อัตราดอกเบี้ยรวมลดลง สำหรับผู้กู้ เนื่องจากหนี้ที่มีหลักประกันมักมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
พร้อมกล่าวทิ้งท้ายว่า การรับมือกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องได้รับความร่วมมือจากทั้งธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์ด้วย ขณะที่รัฐบาล กระตุ้นตลาดได้ ด้วยการขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจํานอง และ สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่าผ่านธนาคารของรัฐ รวมไปถึงการกําหนดมาตรการคํ้าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยร่วมด้วย
อ่านข่าวการเงินส่วนบุคคล และการวางแผนการเงิน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดีได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/personal_finance
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https:// www.facebook.com/ThairathMoney
Author