กู้ไม่ผ่าน-หนี้ท่วม-รายได้ไม่มั่นคง เหตุผล ที่คนไทยไม่มี “บ้าน” ร้องรัฐฟื้นสินเชื่อบ้านหลังแรก

“ 5 ปี ถึงจะค่อยๆฟื้น “

นี่คือ คาดการณ์อนาคตของตลาดที่อยู่อาศัยไทย มูลค่านับแสนล้านบาท หลังจากคนไทยได้รับผลกระทบ จากปัญหาเศรษฐกิจโตต่ำกว่าเป้า หนี้ครัวเรือน และ ดอกเบี้ยคงตัวในระดับสูง 

โดย SCB EIC (ธนาคารไทยพาณิชย์) ชี้ว่า ผลกระทบของเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน และราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่างค่อนข้างมาก และเริ่มส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-บนมากขึ้น 

ซึ่งผลสำรวจ พบว่า สัดส่วนผู้ที่ไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในช่วง 5 ปีข้างหน้า สูงถึง 47% เพราะไม่มีความพร้อมทางการเงิน 

ยอดปฎิเสธสินเชื่อบ้านสูง40% อาชีพอิสระกระทบสุด 

ขณะล่าสุด สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) เผยผลสำรวจภาวะการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงทรงตัวในระดับสูงกว่า 39–40% สะท้อนปัญหา  การเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรง จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น

ปัญหาหลักของผู้กู้ คือ ...

• ภาระหนี้สูงเกินไป (37.3%)
• รายได้ไม่มั่นคง (33.3%)
• ประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%)

ขณะที่ฝั่งธนาคารยังคงเข้มงวดในการพิจารณา โดยสาเหตุการปฏิเสธสินเชื่อส่วนใหญ่มาจาก...

• เกณฑ์ที่เข้มงวด (25.5%)
• ระบบเอกสารซับซ้อน (12.8%)
• ใช้เวลาพิจารณานาน (17%)

ผลสำรวจระบุว่า กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบสูงสุดคือผู้มีรายได้ไม่ประจำ เช่น ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า และแรงงานอิสระ ซึ่งแม้จะมีความสามารถในการชำระหนี้ แต่ไม่สามารถแสดงหลักฐานรายได้ตามรูปแบบที่ธนาคารยอมรับได้ ส่งผลให้ บ้านทุกระดับราคา มี Rejection Rate สูง โดยเฉพาะ กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะบ้านระดับบน แพงมากกว่า 7 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นผลกระทบ จากกลุ่มลูกค้าธุรกิจ “กู้ไม่ผ่าน”

โครงการที่อยู่อาศัย โละสต็อกขายเอาแค่ “ทุนคืน”

ด้าน “บริสุทธิ์ กาสินพิลา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร โฮมบายเออร์กรุ๊ป กูรูอสังหาฯ ระบุ ในบัญชีเฟซบุ๊กส่วนตัว Borisud Kasinpila ว่า ปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯ กำลังอยู่ในช่วงท้าทาย และพยายามปรับตัวอย่างหนัก สะท้อนจากแคมเปญระบายสต็อกโครงการ แบบ “ตั้งราคาขาย” แค่ขอเอาทุนคืน มีเงินไปจ่ายค่าพนักงานพอ เพราะขณะนี้ กระแสเงินสด (Cash Flow) สำคัญกว่าคำว่า “กำไร” 

จากแรงกดดัน ที่มาจากปริมาณสต็อกรอขาย ค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่ลูกค้า “กำลังซื้อ” ต่ำ กู้สินเชื่อธนาคารไม่ผ่าน  ทั้งนี้ พบหลายๆบริษัท ยังต้องดิ้นหาทางรอดอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น พยายามพัฒนาโปรดักส์ เพื่อเจาะตลาดใหม่ๆ เรื่อยไปจนถึง การพัฒนาโครงการขนาดจิ๋ว ไม่ต้องมีส่วนกลาง เพื่อทำราคาให้คนทั่วไปเข้าถึงได้ รวมไปถึง เปิดบริการรับสร้างบ้านบนที่ดินของลูกค้า หรือ รับช่วงต่อให้ผู้พัฒนารายเล็กในตลาด เพื่อเป็นการใช้ประโยชน์จากแบบบ้านที่มีอยู่เดิมของตัวเอง และกำลังการผลิตจากโรงงานพรีคาส์ทด้วย 

บางบริษัท ยังมีการปรับบ้านหรือห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ยังขายไม่ออก มาเป็น “ที่อยู่อาศัยให้เช่า” เพื่อรอให้ลูกค้าปรับปรุงประวัติทางการเงินของตัวเอง จนกู้ได้ หรือ บางรายปรับเป็นธุรกิจให้เช่าไปเลย อย่าง ”พฤกษาโฮลดิ้ง” ที่ปรับมาทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ให้เช่า เป็นต้น เรียกได้ว่า ปรับตัวกันจนสุดทาง ทั้งฝั่งผู้พัฒนาโครงการ และในมุมผู้ซื้อ 

ร้องฟื้นมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรก 

จะเห็นได้ว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัย จะมีแรงหนุนจากความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) อยู่บ้าง แต่ อุปสรรคด้านสินเชื่อยังเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดการฟื้นตัวของตลาด  สำหรับข้อเสนอของกลุ่มผู้ประกอบการ เพื่อฟื้นตลาดนั้น ประกอบไปด้วยหลายอย่าง เช่น 

• ขอให้ธนาคารปรับเกณฑ์สินเชื่อให้ยืดหยุ่นมากขึ้น
• พิจารณากลุ่มอาชีพอิสระและผู้มีรายได้ออนไลน์โดยเฉพาะ
• ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและขั้นตอนเอกสาร
• ปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านหลังแรก (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท)
• ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้และเงินดาวน์
• ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง เพื่อกระตุ้นตลาดช่วงปลายปี

ทั้งนี้ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ยังได้เรียกร้องให้ภาครัฐ “ฟื้นมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรก” และเร่งดำเนินการ “เกณฑ์สินเชื่อแบบมาตรฐานเดียวกัน (Unified Lending Criteria)” เพื่อให้ประชาชนทุกกลุ่มสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียมกัน 

Thairath Money เจาะข้อมูลเพิ่มเติมพบว่า ย้อนไปในอดีต รัฐบาลเคยประกาศใช้ “โครงการบ้านหลังแรก” เมื่อช่วงปี 2558 - 2559 โดยสามารถใช้เป็นสิทธิค่าลดหย่อนทางภาษีรายได้บุคคลธรรมดา ได้สูงสุดปีละ 120,000 บาท โดยคำนวณสิทธิ์จาก 20% ของ ราคาที่ซื้อ-ขาย ตามสัญญาซื้อขายของกรมที่ดิน แล้วแบ่งใช้สิทธิ์เป็นเวลา 5 ปี เท่าๆกัน โดยครอบคลุม บ้านเดี่ยว อาคาร หรือ คอนโดมิเนียมก็ได้ จะเป็นบ้านใหม่ หรือ มือสองก็ได้ 

อ่านข่าวการเงินส่วนบุคคล และการวางแผนการเงิน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดีได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/personal_finance 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney