ต้องทำงาน 50 ปีจะมีซื้อคอนโด “Wall to Wall” ตีแผ่มนุษย์เงินเดือน เมื่อความสำเร็จวัดกันที่มูลค่าตึก

เมื่อมาตรวัดสถานะสังคมคือ “ทรัพย์สินที่ถือครอง” บีบคั้นให้ชีวิตจนมุม

ซีรีส์ระทึกขวัญจาก Netflix อย่าง "Wall to Wall" หรือในชื่อไทย ฝันร้าย 84 ตร.ม. สะท้อนภาพฝันร้ายที่เกิดขึ้นกับมนุษย์เงินเดือนอย่าง อูซอง ตัวละครหลักที่ใฝ่ฝันอยากครอบครองอพาร์ตเมนต์กลางเมือง เพื่อหวังว่าจะทำกำไรให้ตัวเองมหาศาล ชนิดที่ว่าไม่ต้องทำงานไปทั้งชีวิตก็เหลือกินเหลือใช้

อูซองจึงเลือกทุ่มหมดหน้าตัก นำเงินเก็บทั้งหมดไปซื้ออพาร์ตเมนต์เป็นของตัวเอง ด้วยความคิดที่ว่า “คอนโดในโซลราคาขึ้นทุกปี”

โดยในช่วงกลางเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ในโซลได้สร้างปรากฏการณ์เพิ่มขึ้นติดต่อกันเป็นสัปดาห์ที่ 20 ตามข้อมูลจากคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์กรุงโซล หรือ Korea Real Estate Board

อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ที่มีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นเรื่อย ๆ ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับรายได้ประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลจากสถาบันวิจัยของธนาคารดอยช์แบงก์ ระบุว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลอยู่ที่ประมาณ 31.1 ล้านวอนต่อตารางเมตร หรือ 728,816 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าโซลเป็นเมืองที่มีราคาอพาร์ตเมนต์แพงเป็นอันดับ 4 จาก 69 เมืองทั่วโลก 

ขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อเดือนของประชากรในโซลอยู่ที่ประมาณ 4.44 ล้านวอน หรือ 104,049.71 บาท

อีกทั้งอัตราส่วนระหว่างค่าผ่อนบ้านกับรายได้ (mortgage-to-income ratio) ของโซลอยู่ที่ 154% ซึ่งสูงเป็นอันดับ 14 ของโลก 

กล่าวโดยสรุปว่า พนักงานออฟฟิศอย่างอูซองต้องทำงาน 50 ปี โดยไม่ใช้เงินสักบาทเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 84 ตารางเมตร มาเป็นของตัวเอง

ด้วยข้อมูลเหล่านี้สะท้อนถึงภาระทางการเงินอันหนักอึ้งสำหรับคนโซลที่ต้องการอยากเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสักแห่ง

3 กลวิธี วางแผนการเงินเพื่อการมีบ้าน

การเลือกถือครองที่อยู่อาศัยจึงจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ อย่างรอบด้าน ทั้งปัจจัยส่วนบุคคล และปัจจัยทางสังคม โดยต้องเริ่มต้นที่พื้นฐานคือ “การวางแผนทางการเงิน” 

1. ทำความเข้าใจต้นทุนที่แท้จริงของการเป็นเจ้าของบ้าน

นอกเหนือจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โฆษณาไว้ สิ่งที่ตามมาคือ ค่าใช้จ่ายยิบย่อยมากมาย ทั้งเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ภาษี ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และอื่น ๆ ความพร้อมทางด้านการเงินจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก

2. การประเมินความสามารถในการกู้ยืมและเงื่อนไขสินเชื่อ

พื้นฐานในการพิจารณาความสามารถในการกู้ยืมและขอสินเชื่อคือ DSR และ LTV 

สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะพิจารณาสัดส่วนรายได้ต่อภาระหนี้ (DSR – Debt Service Ratio) คือ ภาระหนี้ทั้งหมดต่อเดือน / รายได้สุทธิต่อเดือน ต้องอยู่ในสัดส่วนน้อยกว่าหรือเท่ากับ 40–50% เช่น หากคุณมีรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน ควรมีภาระหนี้ไม่เกิน 20,000–25,000 บาท

ในขณะที่ LTV หรือ Loan-to-Value Ratio คืออัตราส่วนของวงเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินที่ต้องการซื้อ เช่น หากบ้านราคาซื้อ 5 ล้านบาท และธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ 4 ล้านบาท แสดงว่า LTV คือ 80% ซึ่งอยู่ในสัดส่วนที่สูง หมายถึงผู้กู้สามารถกู้ได้มาก และวางเงินดาวน์น้อย ในทางกลับกัน เมื่อ LTV ต่ำ ส่งผลให้ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น ซึ่งธนาคารจำเป็นต้องมีเกณฑ์ดังกล่าวเพื่อควบคุมความเสี่ยง หากราคาบ้านตก ธนาคารยังมีมูลค่าหลักประกันที่เพียงพอ

3. สถานการณ์ส่วนบุคคลและเป้าหมาย

ปัจจัยนี้ครอบคลุมถึงภาพรวมชีวิตทั้งในปัจจุบันและอนาคต ในแง่สถานะทางการเงินส่วนบุคคล หมายถึง รายได้และหนี้สินที่มีอยู่ ไลฟ์สไตล์ ซึ่งหมายถึงการใช้จ่ายในแต่ละวัน และความสามารถในการยืดหยุ่นทางการเงิน เช่นเดียวกับแผนในอนาคต ซึ่งหมายถึง การลงทุนระยะยาว หรือแผนเกษียณ 

เรื่องราวจากซีรีส์ “Wall to Wall” จึงไม่เพียงสะท้อนฝันร้ายของอูซอง แต่คือภาพของมนุษย์เงินเดือนที่ขาดการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจ และแรงกดดันทางสังคม ที่ผลักให้เขาเข้าไปชนกำแพงที่หาทางออกไม่เจอ

ที่มา : Korea JoongAng Daily , Korea Times , Deutsche Bank