ผ่อนคลาย มาตรการ LTV กู้ซื้อบ้านได้เต็ม 100% คือ อะไร ?

การผ่อนคลาย มาตรการ LTV หรือ Loan to Value Ratio ที่จะถูกบังคับใช้ สำหรับ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และ สินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้อง ที่ทำสัญญา เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 - 30 มิ.ย.2569 

เป็นหนึ่งในมาตรการ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศออกมา เพื่อหวังช่วยประคับประคอง ภาคอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง จากภาวะซัพพลาย บ้าน-คอนโดฯ บางทำเลล้นตลาด อีกทั้ง จะช่วยสนับสนุนให้ คนไทย เข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้คล่องตัวขึ้น จากปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ในอัตราสูง

จึงอาจเรียกได้ว่า เป็นโอกาสทองของคนที่กำลังจะตัดสินใจ ซื้อที่อยู่อาศัย ในช่วงนี้อย่างแท้จริง เนื่องจากมาตรการดังกล่าว เป็นการประกาศใช้อย่างชั่วคราวเท่านั้น ซึ่งหลังจากช่วงเวลาที่กำหนดไว้แล้ว 

ธปท. ก็จะกลับไปใช้มาตรการ LTV เดิม ที่เน้นควบคุมปริมาณและความเสี่ยงของการปล่อยกู้ โดยกำหนดอัตราส่วนระหว่าง "วงเงินกู้" กับ "มูลค่าหลักประกัน อย่างเข้มงวดอย่างเก่า 

อย่างไรก็ดี เชื่อว่า หลายคนอาจยังไม่เข้าใจ ความสำคัญ และ ประโยชน์จาก การผ่อนปรนมาตรการ LTV ครั้งนี้อย่างชัดเจน ในบทความนี้ Thairath Money ชวนมาไขข้อข้องใจแบบกระชับ เข้าใจง่าย  ว่า แท้จริงแล้ว มาตรการ LTV คือ อะไรกันแน่ และ จริงไหม ที่ช่วงนี้ สามารถยื่นขอสินเชื่อ กู้ซื้อบ้านได้เต็มราคา 100% 

มาตรการ LTV เก่า - ใหม่ แตกต่างกันอย่างไร ? 

LTV (Loan to Value Ratio) คือ คืออัตราส่วนที่ธนาคารใช้ในการพิจารณา วงเงินสินเชื่อบ้าน โดยคำนวณจากราคาบ้านที่ต้องการซื้อ

ผ่านสูตร : (เงินที่ธนาคารปล่อยกู้ ÷ ราคาบ้าน) x 100 = LTV (หน่วยเป็น%)

ถ้า LTV = 90% หมายความว่า ธนาคารให้กู้ได้ไม่เกิน 90% ของราคาบ้าน ผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% 

ยกตัวอย่าง

เราต้องการซื้อคอนโดมิเนียม ราคา 1 ล้านบาท

• เดิมที่ ธปท.บังคับใช้เงื่อนไข LTV เก่า เราจะสามารถกู้ได้เพียง 900,000 บาทเท่านั้น 
• แต่มาตรการใหม่จะกู้สูงสุดได้ถึง 1,100,000 บาท (รวม Top-Up)

หรือ เราต้องการซื้อบ้านแนวราบ ราคา 1 ล้านบาท

• เดิมกู้ได้ 950,000 บาท
• มาตรการใหม่กู้ได้สูงสุด 1,100,000 บาท (รวม Top-Up) โดยเราจะมีเงินเหลือเอาไปตกแต่งบ้านได้ ไม่ต้องหาเงินส่วนอื่นเพิ่ม 

สรุปใจความหลักๆ เกณฑ์ LTV ที่ผ่อนคลายครั้งนี้ แตกต่างจากเกณฑ์ LTV ปกติ  ตรงที่ เป็นการเพิ่มเพดานการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นเป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) แทนเพดานเดิมที่ 70%-90%

อย่างไรก็ดี ไม่ใช่การซื้อบ้านทุกหลัง จะได้รับ เกณฑ์ LTV ใหม่ทั้งหมด เพราะนอกจาก วงเงินกู้ที่จะได้รับอนุมัติของผู้กู้แต่ละราย จะขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของสถาบันการเงิน ที่จะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และคุณภาพของลูกหนี้ประกอบด้วย จนอาจไม่ได้นำไปสู่การได้รับวงเงินสินเชื่อเต็มเพดานที่ 100% ของมูลค่าหลักประกันแล้ว 

การผ่อนคลายมาตรการ LTV ยังไม่ได้ถูกนำมาใช้สำหรับการซื้อบ้านทุกหลัง อย่างที่หลายคนเข้าใจผิด 

เนื่องจาก ธปท. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% (กู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าบ้าน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ สำหรับการซื้อบ้าน ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เท่านั้น 

หรือ แจกแจงง่ายๆ ดังนี้ 

บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 

• หลังที่ 1  : กู้ได้ 100% (+10% Top-UP)
• หลังที่ 2 : กู้ได้ 100% (เดิมกู้ได้ 80-90%)
• หลังที่ 3 ขึ้นไป : กู้ได้ 100% (เดิมกู้ได้แค่ 70%)

บ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท ขึ้นไป 

• หลังที่ 1 : กู้ได้ 100% (เดิมกู้ได้ 90%)
• หลังที่ 2 : กู้ได้ 100% (เดิมกู้ได้ 80%)
• หลังที่ 3 ขึ้นไป : กู้ได้ 100% (เดิมกู้ได้ 70%)

สรุป มาตรการนี้ จะช่วยให้ ผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือผู้มีรายได้น้อยเข้าสู่ตลาดอสังหาฯได้ง่ายขึ้น คนที่เพิ่งสร้างครอบคร้ว และมีแผน ซื้อบ้านใหม่ มีโอกาสขอสินเชื่อได้เต็มวงเงิน 100% และได้สินเชื่อ Top-Up เพิ่ม ถ้าอยู่ในเงื่อนไข

ขณะที่รัฐบาลยังมีมาตรการสนับสนุนเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนอง เหลือ 0.01% ร่วมด้วย ซึ่งใช้ได้กับการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม ในกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายจำเป็นไปได้เยอะ ไปจนถึงวันที่  30 มิถุนายน ปี 2569 อีกด้วย 

ที่มา : ธปท. ,ศุภาลัย 

อ่านข่าวการเงินส่วนบุคคล และการวางแผนการเงิน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดีได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/personal_finance

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney