โอกาส คนทั่วโลก ครอบครอง "บ้าน" ถดถอยลง ขณะคนไทย เก็บเงิน 30% ของรายได้ อาจต้องใช้เวลาเกิน25 ปี

“บ้าน” ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่า สูงที่สุดในครัวเรือน และ การมี “บ้าน” เป็นของตัวเองสักหลังในยุคนี้ นับเป็นเรื่องใหญ่ในการตัดสินใจ 

ล่าสุด“วิวรรณ ธาราหิรัญโชติ” ผู้คลุกคลีอยู่ในแวดวงการเงินการลงทุนมาอย่างยาวนาน ได้อธิบายถึงความยากลำบากมากขึ้น ในการครอบครอง “บ้าน” ของคนทั่วโลก ว่ามีแนวโน้มถดถอยลง ขณะคนไทย หากทยอยเก็บเงิน 30% ของรายได้ ก็อาจต้องใช้เวลา 26.9 ปี ถึงจะซื้อบ้านได้

ความสามารถในการซื้อบ้านของโลกลดลง

“วิวรรณ” อ้างอิงตัวชี้วัดความสามารถในการซื้อบ้านที่คำนวณโดย เดโมกราเฟีย ซึ่งจัดทำโดย Center for Demographic and Policies หน่วยงานในสังกัดมหาวิทยาลัยแชพแมน (Chapman University) ประเทศแคนาดา ซึ่งคำนวณโดยใช้ราคามัธยฐาน หรือราคาขายส่วนใหญ่ของที่อยู่อาศัยในเมืองนั้นๆ หารด้วยค่ามัธยฐานของรายได้ต่อปีของครัวเรือนส่วนใหญ่ 

หรือเป็นการหาอัตราส่วนราคาบ้านว่าเป็นกี่เท่าของรายได้นั่นเอง ซึ่งสามารถใช้เป็นตัวชี้วัดความสามารถในการหาซื้อที่อยู่อาศัยของคนในเมืองนั้นๆ 

หากได้ค่า 3.0 หรือต่ำกว่า หมายความว่า คนทั่วๆไปในพื้นที่นั้นพอจะหาซื้อบ้านได้โดยไม่เหลือบ่ากว่าแรงเกินไป แปลความง่ายๆคือ หากทุกคนในบ้านที่มีรายได้ ทำงานและเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ (สมมุติว่าไม่มีภาษีเงินได้ และไม่ต้องใช้เงินอะไรเลย) 3 ปี จะมีเงินเก็บพอที่จะซื้อบ้านได้

• ค่า 3.1 ถึง 4.0 แปลว่า พอหาซื้อได้ แม้จะลำบากหน่อย
• ค่า 4.1 ถึง 5.0 แปลว่า เกือบจะซื้อไม่ได้แล้ว
• ค่ามากกว่า 5.1 ขึ้นไป แทบไม่มีโอกาสหาซื้อได้เลย

เนื่องจากเราต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่นค่าอาหาร เสื้อผ้า ค่าเดินทาง ค่าการสื่อสาร ฯลฯ การจะเก็บเงินให้ได้ 10% ของรายได้ก็ลำบากแล้ว เอาเป็นว่า หากเก็บได้เยอะถึง 30% ของรายได้ ได้ค่าความสามารถในการซื้อบ้านเท่ากับ 3 ก็หมายถึงว่า ในความเป็นจริง ต้องเก็บเงิน 10 ปี จึงจะซื้อบ้านได้

ความน่าสนใจ คือ รายงานล่าสุดที่ทำการสำรวจในปี 2024 พบว่า ในบรรดาเมืองที่ทำการสำรวจ 94 เมืองนั้น เมืองที่ประชากรมีความสามารถในการซื้อบ้านได้สูงที่สุด คือเมือง พิทสเบอร์ก มลรัฐเพนซิลเวเนีย สหรัฐอเมริกา โดยมีอัตราส่วนราคาบ้านเป็น 3.1 เท่าของรายได้ 

ส่วนฮ่องกงยังครองแชมป์โอกาสที่จะซื้อบ้านได้ต่ำที่สุดในการสำรวจ คือ ได้ค่ามาเท่ากับ 16.7 แปลว่า หากครอบครัวที่ทำงานทั่วไปในฮ่องกงเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ จะมีเงินซื้อบ้านได้ต้องใช้เวลา 16.7 ปี ซึ่งหากเก็บออมได้ 30% ของรายได้ ก็ต้องใช้เวลาออมถึง 55.6 ปี จึงจะซื้อบ้านได้

รายงานฉบับปี 2024 บอกว่า เมื่อดูความสามารถในการซื้อบ้านในตลาดหลักๆของโลก พบว่า ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง เรื่อยๆ คือ ในช่วงปี 1987-1992 ประชากรมีค่าความสามารถในการซื้อบ้าน อยู่ในช่วง 2.7 (สหรัฐอเมริกา) ถึง 3.0 (แคนาดา และสหราชอาณาจักร)

ในปีที่เกิดโควิด 2019 ค่าความสามารถในการซื้อบ้าน อยู่ในช่วง 3.9 (สหรัฐอเมริกา) ถึง 8.6 (นิวซีแลนด์) ช่วงหลังโควิด 2023 ค่าความสามารถในการซื้อบ้านอยู่ที่ 4.8 (ไอร์แลนด์) ถึง 9.7 (ออสเตรเลีย)

ส่วนคนที่อยู่ในเมืองใหญ่ๆ ของโลกเป็นอย่างไร ซิดนีย์ ได้ 13.8 ถือเป็นอันดับสองจากท้าย ดีกว่าฮ่องกงนิดหน่อย แวนคูเวอร์ อยู่ที่ 12.3 แอลเอ อยู่ที่ 10.9  ลอนดอน อยู่ที่ 8.1 นิวยอร์คอยู่ที่ 7.0 เมืองปริมณฑลของลอนดอนอยู่ที่ 6.7

ที่น่าทึ่งที่สุดคือ สิงคโปร์ เป็นเมืองที่มีอันดับสูงสุดในเอเชียที่ประชากรมีความสามารถในการซื้อบ้านได้สูง โดยมีค่าอัตราส่วน 3.8 หมายถึง หากเก็บเงินได้ 30% ของรายได้ คนสิงคโปร์จะใช้เวลาเก็บเงินเพียง 12.6 ปี ก็จะสามารถซื้อบ้านได้แล้ว

ท่อนนึง“ วิวรรณ “ ระบุ ไม่คิดว่าราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ลดลง แต่เชื่อว่าตัวหารเพิ่มขึ้นต่างหาก คือรายได้ครัวเรือนของคนสิงคโปร์เพิ่มขึ้นมากกว่าราคาบ้าน เมื่อนำราคาบ้านมาหารด้วยรายได้ จึงทำให้ค่าความสามารถในการซื้อบ้านเพิ่ม 

ในขณะที่คนไทยเรารอรับเงินแจกช่วยเหลือ รัฐบาลสิงคโปร์ผลักดันให้คนไปเรียนรู้เพิ่มเติมเพื่อเพิ่มรายได้ ไม่ตกงาน ให้ประชาชนยืนอยู่ได้ด้วยตนเอง

คนไทยต้องเก็บเงินกี่ปี ถึงจะซื้อบ้านได้ 

สำหรับประเทศไทย ซึ่งไม่ได้อยู่ในกลุ่มที่เขาสำรวจ เมื่อคำนวณเองโดยใช้ค่าเฉลี่ยแทนค่ามัธยฐาน รายได้ต่อครัวเรือนในปี 2566 ของกรุงเทพฯและปริมณฑล 469,044 บาทต่อปี (ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ) และราคาที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2566 เฉลี่ย 3.56 ล้านบาท (คำนวณจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) 

อัตราส่วนความสามารถในการซื้อบ้านของคนกรุงเทพฯและปริมณฑล คือ 7.6 หมายความว่าถ้าเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ ต้องใช้เวลา 7.6 ปี แต่ถ้าเก็บเงิน 30% ของรายได้ จะต้องใช้เวลาถึง 25.3 ปี จึงจะสามารถมีเงินพอซื้อบ้านได้ ซึ่งแย่กว่าคนนิวยอร์คอีก

ข้อมูลรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยทั่วประเทศในปี 2566 เท่ากับ 348,360 บาท ใน ปี 2566 ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่มีการโอนซื้อขายกันคือ 2.85 ล้านบาท จะได้ค่าอัตราส่วนความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยที่ 8.19 หมายความว่าถ้าเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ ต้องใช้เวลา 8.19 ปี แต่ถ้าเก็บเงิน 30% ของรายได้ จะต้องใช้เวลาถึง 27.3 ปี จึงจะสามารถมีเงินพอซื้อบ้านได้

ข้อมูลล่าสุดที่มี ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่มีการโอนในสามไตรมาสของปี 2567 ลดลงเหลือ 2.815 ล้านบาท หากรายได้ครัวเรือนเท่าเดิม ความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยเพิ่มขึ้นนิดหน่อย เป็น 8.08 หรือหากเก็บเงินได้ 30% ของรายได้ ก็ใช้เวลา 26.9 ปี จึงจะซื้อบ้านได้

สอดคล้องข้อมูลรายงานของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ที่ระบุว่า สถานการณ์ กิจกรรมการซื้อ-ขาย บ้านของประเทศไทย ยังคงไม่สดใส แม้คนไทยมากกว่าครึ่ง มีดีมานด์ความต้องการ อยากจะซื้อบ้าน 

แต่เผชิญกับอุปสรรคฉุดรั้งหลายประการ โดย 22% ระบุว่า ขณะนี้มีข้อจำกัดในการซื้อบ้าน จากภาระหนี้ต่อเดือนสูง 

ส่วนอีก 14% ระบุ กังวลต้นทุนการครอบครองที่อยู่อาศัย ขณะอีก 9% บอกขณะนี้กังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจ รายได้ และ การงาน ทำให้ไม่กล้าตัดสินใจ 

ในประเด็น ต้นทุนการครอบครองที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ซึ่งรวมไปถึงราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นสูง ดอกเบี้ย และ ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างค่าธรรมเนียมในการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น

ซึ่งปัจจุบัน ไม่มีมาตรการช่วยเหลือสนับสนุนจากรัฐบาล หาก ที่อยู่อาศัยราคา 5 ล้านบาท พบว่า ผู้ซื้อต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอนฯและค่าจดจำนองเพิ่มขึ้น 149,000 บาท เลยทีเดียว 

จึงคาดการณ์ว่า คาดว่า ทั้งปี 2568 การซื้อขายที่อยู่อาศัยไทย จะหดตัวเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งจากนิติบุคคลและบุคคลธรรมดาจะมี ประมาณ 3.34 แสนหน่วย หดตัว 4% 

ทั้งนี้ กูรูการเงินชื่อดัง ได้ให้ข้อคิดปิดท้ายไว้ว่า “บ้าน”ที่อยู่ในฐานะสินทรัพย์ที่มีราคาสูงที่สุด เพราะฉะนั้น ควรมีการวางแผนเก็บออมแต่เนิ่นๆ และต้องไม่คิดว่าเก็บเงินพอจึงจะซื้อ เพราะราคาจะวิ่งแซงหน้าเงินเก็บของเรา เราเก็บเฉพาะส่วนที่จะนำไปจ่ายเงินดาวน์ และควรต้องวางแผนกู้เงิน เงินงวดที่เราผ่อนชำระหนี้ซื้อบ้านในแต่ละเดือนถือเสมือนเป็นเงินเก็บนั่นเอง 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney