Reverse Mortgage สินเชื่อผู้สูงอายุ เปลี่ยน “บ้าน” เป็น “เงิน” ไว้ใช้จนเสียชีวิต

เมื่อ “เด็กเกิดใหม่” น้อยกว่า “คนแก่” เป็นชนวนที่ผลักดันให้หลายๆ ประเทศเข้าสู่สังคมสูงวัย ซึ่งองค์การสหประชาชาติได้กำหนดสังคมสูงวัยจากสัดส่วนของประชากรที่จะอยู่ระหว่างช่วงอายุ 60-65 ปีขึ้นไป และหากดูจะพบว่าประเทศส่วนใหญ่ที่เข้าสู่สังคมสูงวัยมักเป็นประเทศที่มีรายได้สูง อาทิ ฝรั่งเศส เยอรมนี สวีเดน ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ และสิงคโปร์ โดยที่ส่วนมากจะมีระบบสวัสดิการภาครัฐที่ให้ความคุ้มครองสภาพชีวิตหลังเกษียณของประชากรได้ค่อนข้างดี 

แต่สำหรับประเทศไทยนั้น สหประชาชาติคาดการณ์ว่าภายในปี 2572 หรืออีกไม่ถึง 6 ปีข้างหน้า ไทยอาจจะเป็นประเทศกำลังพัฒนาประเทศแรกในภูมิภาคเอเชียที่ก้าวสู่สังคมสูงอายุขั้นสุดยอด (Super-aged Society) ที่หมายถึงมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป เกิน 28% ของประชากรทั้งประเทศ หรืออายุ 65 ปีขึ้นไป เกิน 20% ของประชากรทั้งหมด จึงนับเป็นโจทย์สำคัญสำหรับไทยในการประคับประคองประชากรจำนวนมากที่ไม่มีรายได้ และมีเงินออมไม่เพียงพอ  

แก่อย่างเก๋า เปลี่ยน “บ้าน” เป็น “เงิน” ไว้ใช้ยามชราได้

ดังนั้นหนึ่งในปัญหาคลาสสิกของวัย "เกษียณ" คือไม่ได้มีรายได้อื่นเข้ามา เงินที่มีอยู่ก็ร่อยหรอลงทุกที หากจะ "ขายบ้าน" ก็คงจะยาก หากจะกู้ก็ไม่รู้ว่าช่วงอายุจะตอบโจทย์หรือไม่ ดังนั้นอีกทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยให้ผู้สูงอายุมีกระแสเงินสดไว้ใช้ในยามเกษียณได้ คือ การนำบ้านมาเปลี่ยนเป็น “เงิน” นั่นเอง หรือที่เรียกว่า สำหรับสินเชื่อผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) ซึ่งเชื่อว่าหลายคนก็อาจสงสัยว่าสินเชื่อประเภทนี้คืออะไรกันแน่ #Thairath Money จึงนำมาสรุปให้

สำหรับ สินเชื่อผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) หรือที่เรียกว่า สินเชื่อแบบย้อนกลับ โดยเป็นประเภทของสินเชื่อที่ออกแบบมาเพื่อผู้สูงอายุโดยเฉพาะ และต้องเป็นผู้สูงอายุที่มีบ้าน หรือที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองด้วย เนื่องจากการขอสินเชื่อประเภทนี้จะต้องใช้ที่อยู่อาศัยมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ

Reverse Mortgage สินเชื่อที่ออกแบบมาเพื่อผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตัวเอง

หากจะพูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ เป็นการนำบ้านไปจำนองกับธนาคาร เพื่อแลกเปลี่ยนเป็นเงินสำหรับเป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ โดยธนาคารที่ให้สินเชื่อจะทำการประเมินราคาที่อยู่อาศัย และจะทำการแบ่งชำระเงินให้กับผู้ขอสินเชื่อเป็นรายเดือนไปเรื่อยๆ จนกว่าจะครบตามจำนวนในสัญญา หรือผู้กู้เสียชีวิต

ซึ่งหลังจากที่ธนาคารชำระสินเชื่อจนครบตามสัญญาแล้ว ผู้กู้ก็ยังสามารถอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยนั้นจนกว่าจะเสียชีวิต และยังสามารถขอสินเชื่อเพิ่มเติม หรือจะชำระสินเชื่อคืนธนาคาร เพื่อไถ่ถอนที่อยู่อาศัยกลับมาก็ได้เช่นเดียวกัน

โดยประเทศพัฒนาที่เข้าสู่สังคมสูงวัยก่อนไทยก็ได้มีการให้บริการสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเอง และนำมาจำนองเป็นหลักประกัน ซึ่งกระทรวงการคลังของไทยมีนโยบายให้ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ เปิดบริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เพื่อเป็นช่องทางให้ผู้ที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป มีโอกาสได้รับสินเชื่อในรูปแบบเงินได้รายเดือน ผ่านการนำบ้านที่อยู่อาศัยมาจำนองเป็นหลักประกัน ทั้งนี้ เพื่อเพิ่มเงินได้สำหรับเลี้ยงชีพ อันเป็นการบรรเทาปัญหาผู้สูงอายุที่มีเงินออมไม่เพียงพอ โดยเริ่มให้บริการตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา

ปัจจุบันธนาคารที่ให้บริการสินเชื่อประเภทนี้ยังมีเพียงธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ 2 แห่ง ได้แก่ ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ ด้าน ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนผู้ใช้บริการสินเชื่อ Reverse Mortgage น่าจะอยู่ในวงจำกัด เมื่อเทียบกับพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมของสถาบันการเงินรัฐ หรือสถาบันการเงินในระบบ ซึ่งสาเหตุหลักน่าจะมาจากลักษณะผลิตภัณฑ์ที่เป็นกระบวนการให้สินเชื่อแบบย้อนกลับ

เนื่องจากประโยชน์ที่ผู้กู้ยืมจะได้รับจากการใช้บริการ Reverse Mortgage ในปัจจุบันยังมีข้อจำกัดอยู่มาก ทั้งหลักประกันมีมูลค่าไม่สูง, วงเงินสินเชื่อรายเดือนที่ได้รับ อาจไม่เพียงพอแก้ไขสถานะความเปราะบางทางการเงินของผู้สูงอายุที่ไม่มีทรัพย์สินอื่นได้ รวมทั้งส่วนใหญ่คนไทยยังไม่ค่อยนิยมเนื่องจากวิถีชีวิตของผู้สูงอายุไทยมักอยู่เป็นครอบครัวใหญ่กับลูกหลาน และจะเก็บบ้านไว้เป็นมรดก จึงทำให้ปัจจุบันตัวเลขของ Reverse Mortgage จึงไม่ได้สูงมากนัก 

ยังมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของหลักประกัน

ทำให้ตลอดช่วงระยะเวลาสัญญากู้ยืม 20-25 ปีนั้น สถาบันการเงินไม่มีรายได้จริงเกิดขึ้นจนกว่าสัญญาจะสิ้นสุดลง นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของหลักประกัน 2 กรณี คือ 1.มูลค่าหลักประกันที่จำหน่ายได้ในอนาคตอาจอยู่ในระดับต่ำกว่ามูลหนี้รวม 2.หากอายุขัยของผู้กู้ยืมยาวนานกว่า 80-85 ปีตามสัญญา อาจทำให้การจำหน่ายหลักประกันเพื่อรับชำระหนี้ต้องยืดเยื้อออกไป และเพิ่มภาระทางการเงินต่อธนาคารที่ให้กู้ยืม 

สถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่เกิดกับไทยเท่านั้น แต่รวมถึงต่างประเทศที่มีบริการสินเชื่อประเภทนี้มาก่อน อาทิ สหรัฐฯ ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ ซึ่งภาครัฐของต่างประเทศบางแห่งได้จัดให้มีหน่วยงานกลางที่มีบทบาทในการช่วยชดเชยผลขาดทุนกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่ามูลหนี้ ขณะที่ไทยยังไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับการผลักดันให้ Reverse Mortgage มีความเป็นไปได้ในเชิงธุรกิจ ดังนั้นจึงยังมีเพียงธนาคารเฉพาะกิจของรัฐที่เปิดให้บริการในฐานะสินเชื่อนโยบายรัฐประเภทหนึ่ง 

ส่วนสิ่งที่ต้องรู้ในการขอสินเชื่อผู้สูงอายุ นั่นคือ เป็นสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี, ผู้ขอสินเชื่อต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ, ที่อยู่อาศัยที่ใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อต้องเป็นของตนเอง, ที่อยู่อาศัยที่นำมาขอสินเชื่อจะต้องปลอดภาระจำนอง หรือจัดการปิดสินเชื่อบ้านก่อนหน้าเรียบร้อยแล้ว

ขณะเดียวกันสิ่งที่ไม่ควรมองข้ามนั่นคือ การทำสินเชื่อมีโอกาสที่คุณจะสูญเสียบ้านให้สถาบันการเงินได้ ดังนั้นจะต้องมีการส่งเสริมให้ผลิตภัณฑ์ Reverse Mortgage แพร่หลายมากขึ้น พร้อมกับกระจายองค์ความรู้เพื่อให้ “ชาวเกษียณไทย” มีเงินใช้อย่างมีคุณภาพ แบบที่ “บ้าน” ยังคงมีอยู่ ซึ่งต้องอาศัยหน่วยงานภาครัฐ และสถาบันการเงิน รวมถึงเสริมกลไกช่วยเหลือเพิ่มเติม เพื่อให้บริการนี้ตอบโจทย์ประชากรสูงอายุของไทยได้มากขึ้นในอนาคต. 

อ้างอิง : ราชกิจจาฯ, ศูนย์วิจัยกสิกรไทย