มหากาพย์ ROH-GROREIT ปมโรงแรมรอยัล ออคิด 4.8 พันล้าน และบทเรียนที่นักลงทุน REIT ไม่ควรมองข้าม
Date Time: 16 ก.ค. 2569 16:06 น.
“Summary“
สรุปดราม่าดีลโรงแรมรอยัล ออคิด มูลค่า 4.8 พันล้านบาท หลัง GROREIT และ ROH ต่างกล่าวหาอีกฝ่ายผิดสัญญาซื้อคืนโรงแรม พร้อมชี้บทเรียนสำคัญก่อนลงทุน REIT
กลายเป็นประเด็นร้อนแรงที่สุดในแวดวงตลาดทุนไทยขณะนี้ สำหรับศึกชิงกรรมสิทธิ์โรงแรมหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยา “โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตันฯ” มูลค่ากว่า 4.8 พันล้านบาท
ซึ่งเป็นการเปิดศึกงัดข้อกันอย่างดุเดือดระหว่าง ฝั่งเจ้าของปัจจุบันอย่าง กองทรัสต์ GROREIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน บริหารจัดการโดย บลจ.วรรณ และมี บลจ.เอ็มเอฟซี เป็นทรัสตี
และฝั่งผู้เช่าซึ่งเป็นอดีตเจ้าของเดิมอย่าง บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH หลังพ้นกำหนดเส้นตายวันดีเดย์ซื้อขายคืน
ชนวนเหตุสำคัญมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่กำหนดให้ ROH ต้องซื้อทรัพย์สินโครงการนี้คืนเมื่อสิ้นสุดปีการเช่าปีที่ 5 ซึ่งตรงกับวันที่ 14 กรกฎาคม 2569
แต่เมื่อถึงเวลานัดหมาย ทั้งสองฝ่ายกลับต่างอ้างว่าอีกฝั่งเป็นผู้ "ผิดสัญญา" จนนำไปสู่มหากาพย์ความขัดแย้งที่นักลงทุนต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
GROREIT คืออะไร?
ก่อนเข้าเรื่องดราม่านี้ ต้องย้อนกลับไปทำความเข้าใจก่อนว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT (Real Estate Investment Trust) เป็นเครื่องมือทางการเงินที่ระดมทุนจากนักลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้มั่นคง แล้วนำรายได้นั้นมาจัดสรรเป็นเงินปันผล
โดยในกรณีของ กองทรัสต์ GROREIT นั้น เป็นกองทรัสต์ประเภทพิเศษที่มีเงื่อนไข "ข้อตกลงในการซื้อคืน" ซึ่งถือว่าเป็น กองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขการซื้อคืนกองแรกของไทย
หลังจาก GROREIT เข้าซื้อโรงแรมมาแล้ว ROH ก็จะเปลี่ยนสถานะจากเจ้าของมาเป็นผู้เช่า เพื่อดำเนินกิจการโรงแรมต่อไป และจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทรัสต์
ขณะเดียวกัน ก็มีพันธะผูกพันตามสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปี หรือก็คือวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ROH จะต้องนำเงินจำนวน 4,873 ล้านบาทมาซื้อกรรมสิทธิ์โรงแรมนี้กลับคืนไปครอบครองตามเดิม
สิ่งที่นักลงทุนในกองทรัสต์ต้องรู้คือ เงื่อนไขการซื้อคืนนี้ถือเป็นจุดสิ้นสุดโครงการและเป็นทางลงของกองทรัสต์ตามที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน
เพราะตามหลักการแล้ว หาก ROH ชำระเงินซื้อคืนครบถ้วน กองทรัสต์ GROREIT จะนำเงินก้อนนี้ไปชำระคืนเงินกู้ให้แก่ธนาคาร และคืนผลตอบแทนทั้งหมดให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ จากนั้นจะดำเนินการเลิกกองทรัสต์ตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต.
แต่เมื่อเกิดความเห็นไม่ตรงกัน แผนการทั้งหมดจึงต้องชะงักลงทันที…
สรุปดราม่าเกิดอะไรขึ้นบ้าง ?
บลจ. วรรณ ร่อนหนังสือ ชี้ ROH ไม่ยอมมาซื้อคืน
เหตุการณ์ในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 เปิดฉากด้วย บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ที่ร่อนหนังสือแจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่า ROH ไม่ยอมมาซื้อคืนและรับโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินตามสัญญา
ส่งผลให้ บลจ.เอ็มเอฟซี ในฐานะทรัสตี หรือผู้ดูแลและจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์ ได้ยื่นโนติสให้เวลา ROH ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 30 วัน พร้อมสั่งระงับสิทธิการเช่า
และเตรียมดึง Starwood เข้ามาบริหารโรงแรมเป็นการชั่วคราวแทนทันที รวมถึงเร่งเจรจาขอผ่อนผันขยายเวลากู้กับธนาคารออมสินในฐานะเจ้าหนี้จำนอง
ROH โต้ ฝั่ง “ทรัสตี” นั่นแหละ ที่ผิดสัญญา!
ฝั่ง ROH ไม่ยอมอยู่เฉย นายวิทวัส วิภากุล กรรมการผู้จัดการ ได้ส่งหนังสือสวนกลับ ยืนยันว่าบริษัทมีเจตจำนงที่จะซื้อคืน และไม่ได้มีข้อขัดข้องทางการเงิน โดยเพิ่งได้รับอนุมัติรูปแบบจากที่ประชุมผู้ถือหุ้นเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม
แต่เหตุที่จ่ายเงินไม่ได้เพราะ บลจ.เอ็มเอฟซี แจ้งวิธีการชำระเงินที่ "ผิดสัญญาและไม่เป็นไปตามข้อตกลงเดิม"
พร้อมระบุว่าได้ส่งตัวแทนไปแสดงตัวที่สำนักงานที่ดินเพื่อชี้แจงการผิดสัญญาของฝั่งกองทรัสต์แล้ว
และยืนยันว่า ROH ยังคงมีสิทธิบริหารโรงแรมต่อไป โดยคาดว่าจะดีลกระบวนการซื้อคืนให้ลุล่วงได้ภายในเดือนสิงหาคม 2569
บลจ. วรรณ โต้กลับข้อกล่าวหาเรื่องวิธีชำระเงิน
ดราม่าทวีความร้อนแรงยิ่งขึ้นเมื่อ บลจ.วรรณ โต้กลับข้อกล่าวหาเรื่องวิธีชำระเงิน โดยระบุว่า ปมขัดแย้งเกิดจากการประชุมออนไลน์เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม ซึ่งมีฝั่ง ROH และกลุ่มทุน/ผู้ให้กู้รายใหม่เข้าร่วมประชุม
ในตอนนั้นผู้ให้กู้กังวลเรื่องขั้นตอนการปลดจำนองจากธนาคารออมสิน และการโอนกรรมสิทธิ์ซ้ำซ้อน ซึ่งธนาคารออมสินเตือนว่าหากชำระด้วยแคชเชียร์เช็คแล้วเคลียริ่งไม่ทัน อาจเสี่ยงโอน 2 ต่อไม่ทันในวันเดียว
ฝั่งผู้ให้กู้จึงเสนอขอแยกโอนเงินเป็น 2 ส่วน คือโอนให้ธนาคารออมสินเพื่อปลดจำนองส่วนหนึ่ง และโอนให้กองทรัสต์ส่วนหนึ่ง ซึ่งในที่ประชุมไม่มีใครคัดค้าน และ ROH เป็นคนขอให้กองทรัสต์ทำรายละเอียดส่งไปให้เอง
อย่างไรก็ตาม วันที่ 13 กรกฎาคม ROH กลับส่งหนังสือท้วงว่าการแยกจ่าย 2 ส่วนเป็นการผิดสัญญา ทางทรัสตีจึงแก้ปัญหาโดยการออกหนังสือฉบับใหม่ สั่งให้ ROH โอนเงินเต็มจำนวนเข้ากองทรัสต์โดยตรงตามที่ ROH ต้องการ
แต่ท้ายที่สุดในวันที่ 14 กรกฎาคม ทาง ROH ก็ไม่ได้นำเงินหรือแคชเชียร์เช็คใดๆ มาชำระเลยแม้แต่บาทเดียว
ฝั่งกองทรัสต์จึงตอกกลับว่า การอ้างปมวิธีชำระเงินเป็นเพียงข้อแก้ตัว เพราะแม้สั่งให้จ่ายเต็มจำนวนแล้ว ROH ก็ยังไม่มาตามนัด สิทธิการซื้อคืนของ ROH จึงถือเป็นอันสิ้นสุดลง
ใครเบี้ยวใคร?
มหากาพย์ศึกชิงโรงแรมหรู 4.8 พันล้านบาทในครั้งนี้ กลายเป็นภาพสะท้อนของการตีความสัญญาที่แตกต่างกัน ฝั่งกองทรัสต์ GROREIT มองว่าเมื่อเงินไม่มาตามนัดคือสัญญาขาด สิทธิซื้อคืนหลุดลอย และเตรียมมาตรการยึดหัวหาดเปลี่ยนตัวผู้บริหารโรงแรม
ขณะที่ฝั่ง ROH ยังคงมั่นใจในสิทธิของตนเอง อ้างว่ากองทรัสต์วางเงื่อนไขมิชอบ และขอเดินหน้าลุยดีลการเงินใหม่ให้จบภายในเดือนสิงหาคมนี้เพื่อกู้สถานการณ์
หลังจากนี้ สิ่งที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์และนักลงทุนต้องติดตามอย่างใกล้ชิดคือ "ข้อพิพาททางกฎหมาย" ที่มีแนวโน้มว่าจะลากยาวหรือไม่
เพราะถ้ากลไกเจรจาหาข้อยุติระหว่าง GROREIT และ ROH ไม่สามารถตกลงกันได้ ปลายทางของเรื่องนี้ คงต้องไปจบลงที่ชั้นศาลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้…
ก่อนลงทุน REIT ต้องรู้อะไรบ้าง?
แม้กรณีของ GROREIT จะเป็นกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขการซื้อคืนเป็นกรณีพิเศษ แต่เหตุการณ์ครั้งนี้ก็เป็นเครื่องเตือนว่า REIT ไม่ได้มีความเสี่ยงแค่ภาวะเศรษฐกิจหรืออัตราดอกเบี้ยเท่านั้น
ดังนั้น ก่อนลงทุน REIT นักลงทุนควรทำความเข้าใจในด้านต่างๆ ให้รอบคอบ ซึ่ง Thairath Money สรุปมาให้แล้ว 5 ข้อหลักๆ ดังนี้
ประเภทของสินทรัพย์ ดูว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด เพราะแต่ละประเภทมีวัฏจักรรายได้และความเสี่ยงต่างกัน
เข้าใจสิทธิการถือครองว่าเป็น Freehold หรือ Leasehold เพราะมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน อายุของกองทรัสต์ และศักยภาพการเติบโต
อ่านเงื่อนไขสำคัญในสัญญา เช่น การต่ออายุสัญญา การรับประกันรายได้ สิทธิซื้อคืน หรือเงื่อนไขพิเศษอื่น ๆ
ศักยภาพของทรัพย์สินในระยะยาว และความต่อเนื่องของการจ่ายปันผล อย่าดูแค่ Dividend Yield สูง ๆ ควรพิจารณาศักยภาพ ทั้งทำเล อัตราการเช่า แนวโน้มค่าเช่า และความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว
ประเมินความเสี่ยงด้านกฎหมายและข้อพิพาท หากกองทรัสต์มีข้อพิพาทกับผู้เช่า ผู้ขายทรัพย์สิน หรือคู่สัญญา อาจส่งผลให้แผนการดำเนินงานและผลตอบแทนของผู้ถือหน่วยเปลี่ยนแปลงได้
สุดท้าย REIT เป็นสินทรัพย์ที่เหมาะกับผู้ลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอ แต่การตัดสินใจลงทุนไม่ควรพิจารณาเฉพาะอัตราเงินปันผลเท่านั้น
เพราะคุณภาพของทรัพย์สิน ความแข็งแกร่งของผู้เช่า โครงสร้างกองทรัสต์ และเงื่อนไขในสัญญา ล้วนเป็นปัจจัยที่อาจกำหนดผลตอบแทนในระยะยาวได้ไม่แพ้กัน…
อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money ได้ที่
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้
Author
