เช็กอาการหุ้นกู้กลุ่มอสังหาฯ จับตาปัญหาสภาพคล่อง พบผิดนัดชำระ-เลื่อนหนี้เพียบ

หุ้นกู้ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือระดมทุนสำคัญของภาคธุรกิจ จากลักษณะธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง และมีระยะเวลาพัฒนาโครงการค่อนข้างยาว  ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกใช้ตลาดตราสารหนี้เป็นแหล่งเงินทุนควบคู่กับสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

อย่างไรก็ตาม ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่เต็มที่ กำลังซื้อที่ยังเปราะบาง ทำให้ “สภาพคล่อง” กลายเป็นประเด็นที่ตลาดจับตามองมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องบริหารทั้งยอดขาย การโอน และภาระหนี้ที่จะทยอยครบกำหนดในแต่ละช่วงเวลา

Thairath Money ชวนเช็กอาการหุ้นกู้อสังหาฯ ผ่านข้อมูลการออกหุ้นกู้ใหม่ ภาระหุ้นกู้ที่กำลังจะครบกำหนดชำระ รวมถึงสถานการณ์ของบริษัทบางแห่งที่เริ่มส่งสัญญาณความตึงตัวด้านสภาพคล่อง ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนต้องเลือกให้ดีมากยิ่งขึ้น

กลุ่มอสังหาฯ ออกหุ้นกู้รวม 4.2 หมื่นล้าน ตั้งแต่ต้นปี 2569 

ผ่านมาแล้ว 5 เดือนของปี 2569 แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังอยู่ท่ามกลางแรงกดดันหลายด้าน แต่ผู้ประกอบการจำนวนมากยังคงเดินหน้าระดมทุนผ่านตลาดหุ้นกู้อย่างต่อเนื่อง เพื่อใช้เป็นเครื่องมือบริหารเงินทุนและรักษาความคล่องตัวของธุรกิจ

ข้อมูลจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ข้อมูล ณ วันที่ 27 พฤษภาคม 2569) ระบุว่า ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการออกหุ้นกู้รวมแล้วทั้งสิ้น 45 รุ่น คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 42,062 ล้านบาท สะท้อนว่าตลาดตราสารหนี้ยังคงมีบทบาทสำคัญต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้สภาพแวดล้อมการระดมทุนจะไม่ได้ง่ายเหมือนในอดีต

เมื่อดูรายชื่อผู้ออกหุ้นกู้รายใหญ่ในปีนี้ พบว่าเม็ดเงินส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในบริษัทขนาดใหญ่ เช่น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) มีมูลค่าการออกสูงสุดที่ 6,000 ล้านบาท, บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) 5,000 ล้านบาท และบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) 4,950 ล้านบาท, บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) มีมูลค่าการออกอยู่ที่ 3,500 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังเห็นการระดมทุนต่อเนื่องจากหลายบริษัท เช่น บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC) บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) รวมถึงผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กอีกหลายแห่ง ที่ทยอยออกหุ้นกู้เพื่อรองรับแผนธุรกิจและจัดการภาระหนี้ที่มีอยู่

ส่องหุ้นกู้กลุ่มอสังหาฯ ใครใกล้ครบกำหนดชำระ?

อีกด้านหนึ่ง สิ่งที่นักลงทุนและตลาดให้ความสำคัญไม่แพ้กัน คือหุ้นกู้ที่ทยอยครบกำหนดชำระในปีนี้ เพราะตัวเลขดังกล่าวสะท้อนแรงกดดันด้านกระแสเงินสดของแต่ละบริษัท และอาจเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการบริหารสภาพคล่องในระยะต่อไป

สำหรับข้อมูลหุ้นกู้ของกลุ่มบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่พาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ที่จะครบกำหนดชำระตลอดปี 2569 มีมูลค่ารวมประมาณ 68,550.61 ล้านบาท จำนวนทั้งสิ้น 73 รุ่น ซึ่งบริษัทที่มียอดหุ้นกู้ครบกำหนดชำระสูงสุด ได้แก่

• บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ประมาณ 8,925 ล้านบาท
• บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ประมาณ 8,813 ล้านบาท
• บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ประมาณ 6,100 ล้านบาท
• บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ประมาณ 5,800 ล้านบาท
• บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT) ประมาณ 5,100 ล้านบาท

ขณะที่เร็วๆ นี้ โดยเฉพาะเดือนมิถุนายน 2569 จะมีหุ้นกู้ครบกำหนดชำระรวม 739.9 ล้านบาท ได้แก่

• หุ้นกู้ของบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (LALIN)
  • รุ่น LALIN266A ครบกำหนดวันที่ 12 มิถุนายน 2569 มูลค่า 200 ล้านบาท

• หุ้นกู้ของบริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) (J)
  • รุ่น J266A ครบกำหนดวันที่ 13 มิถุนายน 2569 มูลค่า 82.9 ล้านบาท

• หุ้นกู้ของบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML)
  • รุ่น RML266A ครบกำหนดวันที่ 17 มิถุนายน 2569 มูลค่า 133.3 ล้านบาท
  • รุ่น RML266B ครบกำหนดวันที่ 17 มิถุนายน 2569 มูลค่า 73.7 ล้านบาท

ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งช่วงท้าทายของผู้ประกอบการบางราย หลังเริ่มมีหุ้นกู้ทยอยครบกำหนดชำระต่อเนื่อง ท่ามกลางภาวะตลาดตราสารหนี้ที่นักลงทุนเลือกลงทุนอย่างระมัดระวังมากขึ้น การรักษาความเชื่อมั่นของนักลงทุนจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามต่อไป

จับตาปัญหาสภาพคล่อง “ผิดนัด-เลื่อนหนี้” เพียบ

สถานการณ์สภาพคล่องที่ตึงตัวส่งผลให้ตั้งแต่ต้นปี 2569 ที่ผ่านมา มีหุ้นกู้หลายรุ่นถูกขึ้นเครื่องหมาย DP (Default) หรือมีการขอเลื่อนชำระหนี้ โดยกลุ่มที่ผิดนัดชำระและอยู่ระหว่างดำเนินการ ได้แก่

• บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (GRAND) เป็นอีกหนึ่งผู้ออกหุ้นกู้ที่เผชิญแรงกดดันด้านสภาพคล่อง โดยตั้งแต่ต้นปี 2569 มีหุ้นกู้หลายรุ่นทยอยเกิดเหตุผิดนัดหรือขอเลื่อนชำระ ทั้งในส่วนของดอกเบี้ยและเงินต้น
• บริษัท ไอริส กรุ๊ป จำกัด (IRIS) มีหุ้นกู้หลายรุ่นทยอยเกิดเหตุผิดนัดชำระ ทั้งในส่วนของดอกเบี้ยและเงินต้น ก่อนเข้าสู่กระบวนการประชุมผู้ถือหุ้นกู้ การเจรจาปรับเงื่อนไข และการดำเนินการทางกฎหมายเพื่อเรียกร้องสิทธิของผู้ถือหุ้นกู้ในบางรุ่น

และบางส่วนขอเลื่อนชำระหนี้หรือขยายอายุหุ้นกู้ ได้แก่

• บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) (RICHY) ล่าสุดผู้ถือหุ้นกู้ RICHY จำนวน 6 รุ่น เข้าร่วมประชุมในวันที่ 29 พฤษภาคม 2569 เพื่อโหวตวาระสำคัญในการขอเลื่อนชำระหนี้
• บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (A) ก่อนหน้านี้มีรายงานการผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้บางรุ่น และต้องขอมติเพื่อขอขยายอายุการไถ่ถอน
• บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (MJD) เลือกใช้แนวทางเจรจาปรับโครงสร้างหนี้และขอขยายระยะเวลาคืนหุ้นกู้ เพื่อรักษาสภาพคล่อง
• บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (PF) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ตลาดตราสารหนี้จับตา จากภาระหนี้ครบกำหนดที่อยู่ในระดับสูงในปีนี้ ทำให้บริษัทต้องพึ่งพาการขายสินทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องในระยะสั้น

สำหรับนักลงทุน ช่วงเวลานี้อาจเป็นจังหวะที่ต้องเลือกมากขึ้น และต้องระวังมากขึ้น” การพิจารณาผลตอบแทนเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ แต่ควรศึกษาข้อมูลของผู้ออกหุ้นกู้ ฐานะการเงิน ภาระหนี้ที่จะครบกำหนด รวมถึงเงื่อนไขของตราสารแต่ละรุ่นอย่างรอบด้าน

แนะเลือกลงทุนบริษัทใหญ่ และยังมีกำไร

กิจพณ ไพรไพศาลกิจ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นกับ Thairath Money ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักจากปัจจัยเชิงโครงสร้างที่เข้าสู่สังคมสูงวัยแ ละมีอัตราการเกิดน้อยกว่าอัตราการตาย ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงและตลาดโดยรวมไม่เติบโตเท่าที่ควร

นอกจากนี้ ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ต้องอาศัยการหมุนเวียนเงินและก่อหนี้ในระดับสูง เมื่อพ้นสถานการณ์โควิด-19 สภาพคล่องในระบบที่เคยมีกลับหดหายไป ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเผชิญกับภาวะตึงตัวทางการเงิน โดยพบว่าแม้แต่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ระดับท็อป 5 ของประเทศก็ยังต้องรับภาระหนักในการรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ชุดเดิม

ปัญหาสภาพคล่องดังกล่าวกลายเป็นความเสี่ยงสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็กหรือบริษัทที่ขาดความแข็งแกร่งทางการเงิน ที่เมื่อสภาวะตลาดไม่อำนวยและนักลงทุนระมัดระวังตัวมากขึ้น บริษัทเหล่านี้จะเผชิญปัญหาในการออกหุ้นกู้ชุดใหม่มารีไฟแนนซ์หนี้เดิม

ประกอบกับเมื่อผลประกอบการขาดทุนจนราคาหุ้นตกต่ำ ทางเลือกในการกู้เงินจากธนาคารหรือการเพิ่มทุนจึงถูกปิดตาย นำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้หรือขอเลื่อนการจ่ายหนี้ในที่สุด

แม้สถานการณ์จะดูน่ากังวล แต่มองว่า "หุ้นกู้กลุ่มอสังหาฯ ยังคงลงทุนได้" หากนักลงทุนเลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง โดยได้เปิดเผย 3 เช็กลิสต์สำคัญเพื่อคัดกรองหุ้นกู้ที่ปลอดภัย เริ่มจาก

1) บริษัทต้องมีกำไร แม้กำไรอาจจะลดลงบ้างตามสภาวะเศรษฐกิจ แต่ผลประกอบการต้องไม่ขาดทุนต่อเนื่อง

2) อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต้องต่ำ โดยไม่ควรเกิน 2 เท่า และจะให้ดีที่สุดคือควรต่ำกว่า 1 เท่า

3) ต้องประเมินภาระหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ นักลงทุนสามารถตรวจสอบข้อมูลได้จากเว็บไซต์ของสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทยเพื่อดูว่าบริษัทมีหุ้นกู้ครบกำหนดในปีนี้จำนวนเท่าใดเมื่อเทียบกับกระแสเงินสดหรือกำไรของบริษัท

นอกจากนี้ นักลงทุนต้องติดตามความสำเร็จของการเปิดโครงการใหม่ประกอบด้วย และควรเน้นลงทุนในผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีการจัดอันดับเครดิต (Credit Rating) แม้ผลตอบแทนอาจจะน้อยกว่า แต่ปลอดภัยกว่าบริษัทรายเล็กที่อาจเสี่ยงต่อการสะดุดทางการเงิน

อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/investment

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้

https://www.facebook.com/ThairathMoney