ซื้อ “บ้านมือสอง” อย่างไร ให้คุ้มค่าและสบายใจ

จากภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ยังไม่สดใส ส่งผลให้ผู้บริโภคต้องเพิ่มความรอบคอบในการใช้จ่าย ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งแม้จะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงแต่ก็ถือเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญในการดำรงชีวิตเช่นกัน ทำให้ยังมีความต้องการซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ส่งผลให้บ้าน/คอนโดมิเนียมมือสองกลายมาเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจและตอบโจทย์ผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยหลังใหม่ในราคาที่เอื้อมถึง

โดยข้อมูลจากบทวิเคราะห์ “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2568” ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบว่า มีจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.6% และมีมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุดทั่วประเทศ ได้แก่ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท สัดส่วน 28.6% รองลงมาคือราคา 1.01 - 1.50 ล้านบาท สัดส่วน 15.6% และราคา 2.01 - 3 ล้านบาท สัดส่วน 15%

ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองส่วนใหญ่อยู่ในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ด้วยสัดส่วนถึง 35.1% รองลงมาคือราคา 2.01 - 3 ล้านบาท สัดส่วน 18.2% และราคา 1.01 - 1.50 ล้านบาท สัดส่วน 17% สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ (จากปกติ 2%) และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในคราวเดียวกัน (จากปกติ 1%) เหลือ 0.01% สำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองด้วย ช่วยส่งเสริมให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้อย่างคุ้มค่ายิ่งขึ้น

สอดคล้องกับข้อมูลจากผู้เข้าชมเว็บไซต์ DDproperty (ดีดีพร็อพเพอร์ตี้) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ที่ได้รับความไว้วางใจจากผู้ค้นหาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 พบว่า ผู้เข้าชมเว็บไซต์มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดฯ ในช่วงระดับราคา 1-3 ล้านบาทมากที่สุด โดยมีสัดส่วนมากถึง 33%

สำหรับจุดเด่นของที่อยู่อาศัยมือสองที่ผู้บริโภคไม่ควรมองข้าม เพื่อเป็นแนวทางพิจารณาก่อนตัดสินใจเลือกซื้อบ้านหลังใหม่ให้ตรงกับความต้องการ และบริหารงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพในเวลานี้ อาทิ

1. ราคาคุ้มค่า ต่อรองได้มากกว่า
2. เปิดโอกาสได้บ้านในทำเลหายาก เพราะโครงการเปิดใหม่ในทำเลเหล่านี้จึงมีจำนวนจำกัด ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจและมีตัวเลือกมากกว่า หากผู้บริโภคต้องการเป็นเจ้าของบ้าน/คอนโดฯ ในทำเลที่มีการพัฒนาแล้ว ซึ่งหาโครงการมือหนึ่งได้ยากแล้ว
3. เห็นสภาพแวดล้อมจริงก่อนเข้าอยู่
4. ระบบก่อสร้างแบบเก่าสะดวกเมื่อรีโนเวท
5. รีโนเวทใหม่เพิ่มโอกาสลงทุน โครงการที่อยู่อาศัยมือสองหากได้รับการรีโนเวทให้ดูใหม่และทันสมัยขึ้นแล้ว ย่อมเพิ่มมูลค่าและสร้างโอกาสในการขายต่อหรือปล่อยเช่าได้

ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ได้แนะ 5 เทคนิคเสริมความมั่นใจ เช็กให้ชัวร์ก่อนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง

1. สอบถามประวัติอสังหาฯ และเหตุผลในการขาย ผู้บริโภคควรสอบถามเหตุผลในการประกาศขายจากเจ้าของเดิมหรือนายหน้าอสังหาฯ เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจและประเมินความเสี่ยงที่อาจซ่อนอยู่ รวมทั้งมีปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่กระทบต่อการอยู่อาศัยหรือไม่ เช่น อยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมขังง่าย มีค่าฝุ่น PM 2.5 สูง หรืออยู่ในพื้นที่เสี่ยงได้รับผลกระทบหากเกิดเหตุร้ายจากโรงงานอุตสาหกรรมใกล้เคียง
2. เช็กสภาพบ้านให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ บ้าน/คอนโดฯ มือสองมักผ่านการใช้งานมาแล้วจึงอาจทรุดโทรมไปตามกาลเวลา ผู้บริโภคควรเข้าไปตรวจสอบด้วยตนเองว่าโครงสร้างที่อยู่อาศัยและระบบต่าง ๆ เช่น ระบบไฟฟ้าและประปา ยังใช้งานได้ดีหรือไม่ เนื่องจากอาจมีปัญหาที่เจ้าของเดิมไม่ได้แจ้งให้ผู้ซื้อทราบเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกกดราคา
3. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ก่อนตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบอย่างถี่ถ้วนว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงตามเอกสารที่กรมที่ดินออกให้ โดยตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จะซื้อนั้นเป็นของจริงหรือไม่ จากการสังเกตรายละเอียดสำคัญบนเอกสาร หรือไปขอสำเนาโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้มาเปรียบเทียบกัน เพื่อป้องกันกรณีที่ผู้ขายปลอมแปลงโฉนดเพื่อแอบอ้างขายที่อยู่อาศัยของผู้อื่น หรืออาจเป็นกรณีที่ที่อยู่อาศัยนั้นมีข้อพิพาทหรือถูกอายัดไว้ตามกฎหมาย หากทำการซื้อขายไปแล้วอาจมีปัญหาตามมาในภายหลังได้
4. สอบถามภาระผูกพันกับนิติบุคคล ผู้ซื้อควรสอบถามนิติบุคคลเรื่องภาระผูกพันของอสังหาฯ ที่จะซื้ออย่างละเอียด ว่าเจ้าของเดิมมีหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ กับนิติบุคคลหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่ต้องมาแบกรับหนี้ส่วนนี้เองในภายหลัง โดยให้ผู้ขายจัดการเคลียร์ภาระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้เรียบร้อยและขอ “ใบปลอดหนี้” ที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อนำมาประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน นอกจากนี้ควรสอบถามนิติบุคคลว่าโครงการมีภาระจำยอมหรือไม่
5. กำหนดรายละเอียดสัญญาให้ชัดเจน เมื่อเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ได้แล้ว ผู้ซื้อควรนัดทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ขายไว้ก่อน เพื่อป้องกันไม่ให้ที่อยู่อาศัยนั้นโดนขายออกไป โดยต้องกำหนดรายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจนและรัดกุม โดยเฉพาะราคาที่ตกลงซื้อขาย ค่ามัดจำ ระยะเวลาที่ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือ และวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นผู้ขายจะให้สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ซื้อเพื่อนำไปยื่นกู้กับสถาบันการเงิน อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน ว่าใครต้องรับผิดชอบส่วนไหนบ้าง หรือจะตกลงแบ่งจ่ายกันอย่างไร หรือในกรณีที่ผู้ขายจัดโปรโมชันด้วยการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดเพิ่มเติมเอง ก็ต้องระบุรายละเอียดเหล่านี้ลงในสัญญาอย่างรัดกุม

พร้อมย้ำว่าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมือสองต้องเก็บเอกสารสำคัญเหล่านี้ไว้ให้ครบถ้วน เพื่อยืนยันสิทธิความเป็นเจ้าของและเป็นหลักฐานทางกฎหมาย ประกอบด้วย นิติกรรมสัญญา ประกอบด้วย หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด. 13), สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ ผู้ขาย, เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส), หนังสือมอบอำนาจ กรณีผู้ซื้อหรือผู้ขายมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน ซึ่งต้องใช้สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจด้วย, สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด, หลักฐานรายละเอียดการโอน, สิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1) , บันทึกการประเมินราคาทรัพย์สิน (ท.ด.86) , บันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) และ ใบปลอดหนี้ออกโดยนิติบุคคล มีอายุไม่เกิน 7-15 วัน นับจากวันที่ระบุในเอกสาร (ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละนิติบุคคล)

หัวใจสำคัญของบ้านไม่ได้อยู่ที่ความใหม่หรือเก่า แต่คือการเป็นพื้นที่พักผ่อนที่ปลอดภัยและตอบโจทย์การอยู่อาศัยของสมาชิกทุกคน ดังนั้น มูลค่าที่แท้จริงของบ้านจึงไม่ได้วัดด้วยราคาแต่ขึ้นอยู่กับความสุขที่ผู้อยู่อาศัยได้รับ นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมการเลือกซื้อบ้านหลังใหม่ในแต่ละครั้ง ผู้ซื้อจึงต้องทุ่มเทใส่ใจในทุกรายละเอียด!!!

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney