จากโครงการบ้านเพื่อคนไทย ทำไมการจะมี "บ้าน" สักหลังของคนไทย จึงอาจเป็นเรื่องแค่ "ฝัน"

Economics

Thailand Econ

Tag

จากโครงการบ้านเพื่อคนไทย ทำไมการจะมี "บ้าน" สักหลังของคนไทย จึงอาจเป็นเรื่องแค่ "ฝัน"

Date Time: 17 ม.ค. 2568 11:52 น.

Video

"CINDY CHAO The Art Jewel" สองทศวรรษอัญมณีศิลป์ | Brand Story Exclusive EP.4

Summary

  • จากโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" เปิดสาเหตุ ทำไมการจะมี "บ้าน" สักหลังของคนไทยบางคน อาจเป็นแค่ "ฝัน" เมื่อเงินเก็บไม่พอ เศรษฐกิจผันผวน ราคาบ้านพุ่ง ไม่รอการเติบโตของรายได้ เงินดาวน์ และ ดอกเบี้ยบ้าน ปัจจัยใหญ่ ของการซื้อบ้าน

Latest


เปิดจองสิทธิ์ 14.00 น. วันนี้ (17 ม.ค. 2568) แล้ว สำหรับโครงการบ้านเพื่อคนไทย (Public Housing) นโยบายสนับสนุนของรัฐบาล ให้คนไทยมี “บ้าน” เป็นของตัวเอง

โดยจำกัดสิทธิ์เฉพาะผู้ไม่มีบ้านหลังแรก และยังไม่เคยขอสินเชื่อ ซึ่งในรายละเอียด ผู้ร่วมโครงการบ้านเพื่อคนไทย สามารถเช่าซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมของโครงการ ราว 100,000 ยูนิต

4 ทำเล ได้แก่ บางซื่อ ธนบุรี ปทุมธานี และเชียงใหม่ ได้ในระยะเวลา 99 ปี เมื่อจ่ายครบ ด้วยราคาผ่อนเริ่มต้นประมาณ 4,000 บาทต่อเดือน นาน 30-50 ปี

ขณะในการขอสินเชื่อบ้าน จะได้รับการสนับสนุนสินเชื่อจากธนาคารของรัฐ อย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ด้วยอัตราคงที่อีกด้วย

รัฐกับความพยายาม ช่วยคนไทย "มีบ้าน"

เรียกได้ว่า เป็นโครงการที่เข้ามาช่วยแก้ไขวิกฤติที่อยู่อาศัยของคนไทย อีก 1 โครงการ ในรูปแบบ “ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด หรือ Affordable Housing” เพราะมากกว่า “บ้านเพื่อคนไทย” จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมา ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ทุกรัฐบาลจะมีการผลักดันโครงการลักษณะนี้ออกมาอย่างต่อเนื่อง

อย่างที่เป็นที่รู้จักกัน ก็คือ โครงการของการเคหะแห่งชาติ, ชุมชนสหกรณ์, โครงการบ้านมั่นคง, โครงการบ้านเอื้ออาทร, โครงการบ้านสุขใจ, โครงการบ้านเคหะสุขประชา

โดยโครงการแต่ละยุคสมัย ขึ้นอยู่กับนโยบายของรัฐบาล สภาพเศรษฐกิจ งบประมาณ และความต้องการของประชาชนที่เปลี่ยนไป แก้ปัญหาให้กลุ่มที่มีรายได้น้อยและปานกลาง ที่ไม่มี “ที่อยู่อาศัย” เป็นของตัวเอง

เจาะข้อมูลสำคัญ พบว่า ปัจจุบันมีคนไทยมากกว่า 5.8 ล้านครัวเรือน (จากกว่า 21 ล้านครัวเรือน) ที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง และเกือบ 3.6 ล้านครัวเรือน เป็นครัวเรือนที่มีรายได้น้อยมาก

ภายใต้ผลสำรวจ คนส่วนใหญ่อยากมีบ้าน แต่ยังต้องเช่าอยู่ เพราะ “มีเงินไม่พอ” รายได้น้อย ค่าใช้จ่ายทั่วไปก็พุ่งไปมากกว่า 79% ของรายได้ต่อเดือนแล้ว

ทำไม การซื้อบ้านหลังแรก ของคนไทย จึงเป็นเรื่องยาก 

อย่างไรก็ดี แม้ปัญหาที่อยู่อาศัยเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นทั่วโลก การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในหลายเมืองเป็นเรื่องไม่ง่าย แต่ดูเหมือนสถานการณ์ในประเทศไทยจะยุ่งยากมากกว่านั้น เมื่อข้อมูลจากรัฐบาลระบุว่า คนไทยส่วนใหญ่มีรายได้ไม่ถึง 30,000 บาทต่อเดือน ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทได้

โดยเฉพาะราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ที่มีข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยว่า มีราคาสูงกว่ารายได้คนไทยเฉลี่ยถึง 21 เท่า หรือ ต้องใช้เวลาทำงานเก็บเงินถึง 21 ปี กว่าจะสามารถซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมสักยูนิตได้

เปิดข้อมูลสำคัญของ REIC ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า 10 ปีย้อนหลัง ภายใต้ภาพเศรษฐกิจถดถอย หนี้ครัวเรือนพุ่ง! ได้ส่งผลให้คนไทยยิ่งมีบ้านยากขึ้น โดยในแต่ละปี (ปี 2557-2567) มีบ้านจดทะเบียนใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.3-1.4 แสนหน่วย แต่มูลค่ารวมเพิ่มขึ้นนับเท่าตัว

จาก 4.3 แสนล้านบาท เป็น 6.3 แสนล้านบาท สะท้อนยอดพัฒนาโครงการและจำนวนยอดขายในแต่ละปีนิ่งๆ แต่มูลค่าบ้านที่แพงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้มูลค่าตลาดรวมเติบโตอย่างก้าวกระโดด

“ราคาที่อยู่ในกรุงเทพฯ เฉลี่ยโตขึ้น 5.4% ต่อปี แต่การเติบโตของรายได้เฉลี่ยคนไทยต่อหัวรายปีอยู่ที่ 1.4% เท่านั้น ถ้ามีเงินเดือนไม่ถึง 3 หมื่นบาท อยากซื้อบ้านราคา 7 ล้านบาท โอกาสในการกู้ยากมาก”

ข้อความบอกเล่าท่อนหนึ่งของดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ อดีตรักษาการผู้อำนวยการ REIC

สอดคล้องข้อมูลจากเครดิตบูโร ที่เผยว่า ช่วงปีที่ผ่านมา ยอดกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่านพุ่ง 80% โดยกลุ่มคนรายได้ไม่ถึง 30,000 บาทผ่านยากสุดทำให้ปัจจุบัน มีโครงการบ้าน, โครงการคอนโดมิเนียม เหลือขายเป็นมูลค่ามากกว่า 1.57 ล้านล้านบาท ซึ่งไต่ขึ้นมาจาก 8.3 แสนล้านบาท เมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา

ขณะล่าสุด ข้อมูลสำรวจไตรมาส 3 ปี 2567 ของ REIC เผยว่า ปัจจุบัน ดัชนีความเชื่อมั่นฝั่งผู้ซื้อในภาคอสังหาฯ ยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าในช่วงหลายๆ ปีที่ผ่านมา ที่ 76.8 ลดลง -3.2% จากปีก่อนหน้า

แม้คนไทยยังต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอยากมี “บ้านเดี่ยว” เป็นของตัวเอง

  • อันดับ 1 (40%): ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวในระดับราคา 3 - 5 ล้านบาท
  • อันดับ 2 (34%): ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-3 ล้านบาท
  • อันดับ 3 (20.6%): ต้องการซื้อทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2-3 ล้านบาท
  • อันดับ 4 (4.8%): ต้องการซื้อบ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท

เจาะมุมมองเพิ่มเติม ตอบคำถามที่ว่า ทำไม? การซื้อบ้านในยุคนี้ จึงกลายเป็นเรื่องท้าทายสำหรับคนไทยหลายๆ คน จากเหตุผลหลักๆ ดังนี้

  • ราคาบ้านพุ่งสูง: ราคาที่ดินและค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาบ้านโดยรวมสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต

“มากกว่า 50% ของประชาชนมีรายได้ที่เหมาะสมกับการซื้อบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เพราะราคาที่ดินไม่เคยชะลอลง”

  • รายได้ไม่เพียงพอ: แม้ว่าราคาบ้านจะสูงขึ้น แต่รายได้ของคนส่วนใหญ่กลับเพิ่มขึ้นไม่ทัน ทำให้หลายคนต้องแบกรับภาระหนี้สินจำนวนมากเพื่อซื้อบ้าน

“ราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเพิ่มขึ้นถึง 70% เมื่อเทียบกับปี 2557 แต่รายได้เฉลี่ยต่อคนของประชาชนเพิ่มขึ้นเพียง 15% เท่านั้น”

  • ค่าครองชีพสูง: นอกจากค่าบ้านแล้ว ค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตประจำวันก็สูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้เหลือเงินออมน้อยลงสำหรับการผ่อนบ้าน

“ผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน ในกรุงเทพฯ มีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 87% คิดเป็นค่าเดินทาง 16% ของค่าใช้จ่ายต่อเดือน”

  • ดอกเบี้ยบ้าน: ดอกเบี้ยบ้านที่ปรับขึ้นก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ภาระหนี้สินเพิ่มขึ้น

“ข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ระบุ เดือน มกราคม 2568 ธนาคารส่วนใหญ่มีการอัปเดตผลิตภัณฑ์อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านใหม่จากอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อ MRR MLR MOR ที่มีการเปลี่ยนแปลง โดยดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปี อยู่ที่ 1.59% และสูงสุดอยู่ที่ 3.67%”

  • เงินดาวน์: การมีเงินดาวน์ที่เพียงพอเป็นสิ่งสำคัญในการขอสินเชื่อบ้าน แต่หลายคนอาจไม่มีเงินเก็บมากพอ

“เงินดาวน์บ้าน คือ เงินก้อนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับโครงการเมื่อขอกู้บ้านหรือคอนโดกับธนาคาร หากบ้านที่ต้องการซื้อยังไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ก็สามารถขอผ่อนดาวน์บ้านได้ด้วย ซึ่งอยู่ที่ราว 10-30% ของราคาบ้าน ตามหลักเกณฑ์ LTV”

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น

  • นโยบายภาษี: นโยบายภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน
  • สภาวะเศรษฐกิจ: สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนก็มีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
  • อุปทานและอุปสงค์: ความต้องการซื้อบ้านที่สูงเกินกว่าจำนวนบ้านที่มีอยู่ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น

ดังนั้น การซื้อบ้านในยุคนี้จึงเป็นเรื่องที่ต้องวางแผนและเตรียมตัวอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะต้องเร่งวางแผนออมเงินตั้งแต่เนิ่นๆ

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney


Author

อุมาภรณ์ พิทักษ์

อุมาภรณ์ พิทักษ์
เศรษฐกิจ การเงิน ลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์