เปิดปมอสังหาฯ ไทย สินเชื่อโตสวนยอดโอน REIC ชี้รีไฟแนนซ์ Q3 พุ่งเกิน 30%

ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินมาถึงจุดเปลี่ยนสำคัญ แม้ภาพรวมจะเริ่มเห็นสัญญาณของการประคองตัว

แต่ทิศทางหลังจากนี้ยังเต็มไปด้วยโจทย์ที่ต้องจับตา ทั้งพฤติกรรมผู้ซื้อ กำลังซื้อที่แท้จริง และความเคลื่อนไหวของสินเชื่อที่อาจไม่ได้สะท้อนภาพตลาดในมุมเดียวกันทั้งหมด

ในวันที่การมองตลาดจากตัวเลขย้อนหลังอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การรู้เท่าทันแนวโน้มและมองเห็นสัญญาณล่วงหน้าจึงกลายเป็นหัวใจสำคัญของอุตสาหกรรม นี่คือจังหวะที่ REIC เตรียมยกระดับบทบาทครั้งสำคัญ จากผู้รวบรวมข้อมูลสู่ผู้ชี้ทิศทางตลาด พร้อมพัฒนา “ดัชนีอสังหาริมทรัพย์” เพื่อฉายภาพอนาคตให้ชัดขึ้น คำถามคือ ตลาดไทยกำลังจะเดินไปทางไหน และปี 2570 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวได้มากแค่ไหน

อสังหาฯ 9 เดือนยังแกร่ง ยอดโอนโต 7.3% แม้ Q3 ชะลอ

 ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมินว่า แม้เศรษฐกิจไทยจะเผชิญความท้าทายรอบด้าน ทั้งปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ สงคราม และความไม่แน่นอนของการค้าโลก แต่ในไตรมาส 3/2569 ตัวเลข GDP มีแนวโน้มออกมาดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้

แรงขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจในปัจจุบันยังมาจากการขยายตัวของการลงทุนภาคเอกชน โดยเฉพาะกระแสการลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) และเซมิคอนดักเตอร์ที่ได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI ควบคู่ไปกับการส่งออกที่เติบโตต่อเนื่อง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังทรงตัวในระดับต่ำ ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงมีลักษณะ K-shaped โดยกำลังซื้อภายในประเทศยังคงเผชิญแรงกดดันจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังและใช้เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด

สำหรับสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 3/2569 พบว่า มีการปรับตัวลดลงทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 75,860 หน่วย ลดลง 10.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 204,372 ล้านบาท ลดลง 9.6%

โดยตลาดแนวราบหดตัวทั้งจำนวนหน่วย 11.7% และมูลค่า 13.3% ส่วนอาคารชุดจำนวนหน่วยลดลง 6.8% แต่มูลค่าสามารถบวกขึ้นได้เล็กน้อย 0.1% โดยได้รับแรงหนุนจากห้องชุดในเมืองท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อต่างชาติมูลค่าสูง

ดร.มานะ ระบุว่า ตัวเลขการโอนในไตรมาส 3 ที่ชะลอตัวลงนั้น เป็นผลมาจากในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ผู้บริโภคได้เร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมเดิมจะหมดอายุ ทำให้เป็นการดึงอุปสงค์ล่วงหน้ามาใช้ ส่งผลให้ไตรมาส 3 ปรับลดลงตามธรรมชาติ 

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาภาพรวม 9 เดือนแรกของปี 2569 (ม.ค.–ก.ย.) ตลาดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศยังคงเป็นบวกอย่างแข็งแกร่ง โดยมีจำนวนหน่วยโอนรวม 243,525 หน่วย เติบโต 7.3% และมีมูลค่า 634,212 ล้านบาท เติบโต 2.7%

โดยมีตลาดอาคารชุดเป็นหัวหอกสำคัญ (+12.6% ในเชิงหน่วย และ +12.3% ในเชิงมูลค่า) ควบคู่กับตลาดบ้านมือสองที่เข้ามามีบทบาทสูงถึง 73% ของยอดโอนแนวราบ และ 52% ของยอดโอนอาคารชุด

ทั้งนี้ แม้ REIC ประเมินว่าไตรมาส 4/2569 จะชะลอตัวลงบ้าง แต่ทั้งปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะยังคงปิดบวกได้ที่ 324,800 หน่วย ขยายตัว 2.7% คิดเป็นมูลค่า 876,900 ล้านบาท ขยายตัว 1.4%

ส่องทิศทางปี 2570 ตลาดโตต่ำในโหมด “ปรับสมดุล” แต่พ้นจุดต่ำสุดแล้ว

เมื่อมองข้ามช็อตไปยังปี 2570 REIC คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่ช่วงการชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 320,000 หน่วย ลดลง 1.5% และมีมูลค่าประมาณ 871,200 ล้านบาท ลดลง 0.7% เมื่อเทียบกับปี 2569 

ดร.มานะ อธิบายว่า การประมาณการดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ระมัดระวัง ภายใต้เงื่อนไขว่า ภาครัฐจะไม่ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมีกำหนดสิ้นสุดในช่วงกลางปี 2570 (30 มิ.ย. 2570)

รวมถึงอิงกับสมมติฐาน GDP เดิมที่ 1.8% ดังนั้น หากในอนาคตภาครัฐตัดสินใจต่ออายุมาตรการดังกล่าวออกไป หรือตัวเลข GDP จริงได้รับการปรับปรุงดีขึ้น ตัวเลขตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2570 ก็มีโอกาสปรับตัวดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยอาจกลับมาทรงตัวหรือเติบโตเล็กน้อย

ทั้งนี้ ปี 2570 อาจไม่ใช่ปีที่ตลาดเติบโตอย่างหวือหวาหรือโดดเด่น และยืนยันว่า “ตลาดไม่ได้เข้าสู่วิกฤต” แต่กำลังสะท้อนภาพว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วระดับหนึ่ง และกำลังเข้าสู่ช่วงการปรับสมดุลเพื่อประคองตัวเติบโต

อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสทางธุรกิจจากโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท ที่ช่วยเพิ่มการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงความต้องการในตลาดบ้านมือสอง โครงการตอบโจทย์ผู้สูงอายุ และบ้านประหยัดพลังงาน เป็นต้น

สินเชื่อปล่อยใหม่โตสวนยอดโอน เปิดปมสัดส่วน “รีไฟแนนซ์” พุ่ง

อีกหนึ่งประเด็นที่น่าจับตาในไตรมาส 3/2569 คือ ทิศทางสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เติบโตสวนทางกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญแรงกดดันด้านกำลังซื้อ แต่ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป

โดยไตรมาส 3/2569 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศอยู่ที่ 146,672 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ช่วง 9 เดือนแรกมีมูลค่า 435,986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของสินเชื่อไม่ได้สะท้อนว่าตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งทั้งหมด เนื่องจากสินเชื่อส่วนหนึ่งมาจากการรีไฟแนนซ์ที่มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น

โดย REIC พบว่าการรีไฟแนนซ์มีสัดส่วนมากกว่า 30% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ จากเดิมประมาณ 18% เมื่อ 4–5 ปีก่อน ซึ่งเป็นการย้ายภาระหนี้ระหว่างสถาบันการเงิน มากกว่าการสร้างธุรกรรมซื้อขายหรือกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจใหม่โดยตรง

สำหรับแนวโน้มทั้งปี 2569 REIC คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่จะอยู่ที่ 564,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% ก่อนขยับลดลงเล็กน้อยเป็น 564,000 ล้านบาทในปี 2570 หรือลดลง 0.1% สะท้อนว่าการขยายตัวของสินเชื่อยังมีข้อจำกัดจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความสามารถในการชำระหนี้ และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

แม้ภาครัฐจะมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท เพื่อช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย แต่การฟื้นตัวจะขึ้นอยู่กับกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชนเป็นสำคัญ

ปรับโฉม REIC จากคลังข้อมูลสู่ผู้ชี้นำทิศทางตลาด จ่อผุด “ดัชนีอสังหาฯ”

นอกจากทิศทางตลาดแล้ว REIC กำลังก้าวสู่หมุดหมายใหม่ หลังคณะกรรมการมีมติเห็นชอบทิศทางยุทธศาสตร์องค์กรใหม่ เพื่อยกระดับบทบาทจากเดิมที่เป็นเพียง “ผู้จัดเก็บรวบรวมข้อมูล” ก้าวสู่การเป็น “ผู้ชี้นำทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่ช่วยลดความเสี่ยงเชิงระบบและสนับสนุนการตัดสินใจของทั้งภาครัฐและเอกชน ผ่านยุทธศาสตร์หลัก ได้แก่

1.Research ยกระดับงานวิจัยเชิงลึกและเพิ่มความถี่ให้ตอบสนองประเด็นร้อนในอุตสาหกรรม

2.Ecosystem สร้างเครือข่ายพันธมิตรข้อมูลและงานวิชาการ บูรณาการฐานข้อมูลร่วมกับหน่วยงานภาครัฐ เพื่อเพิ่มมิติความลึกและความหลากหลายของข้อมูล

3.Insight & Forward-looking มุ่งเน้นการวิเคราะห์มองไปข้างหน้า โดยมีไฮไลต์สำคัญคือการเตรียมเปิดตัว “ดัชนีภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์” ภายในเดือนธันวาคม 2569 เพื่อให้เป็นดัชนีชี้นำทิศทางตลาดที่ทุกภาคส่วนเฝ้าติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต

4.Commercialize พัฒนาระบบการเข้าถึงข้อมูลให้มีประสิทธิภาพและเป็นธรรม พร้อมนำเสนอบริการข้อมูลรูปแบบใหม่ที่นำไปใช้ประโยชน์ในเชิงธุรกิจได้อย่างแท้จริง ก่อนเดินหน้าสู่แผนยุทธศาสตร์ 5 ปีฉบับใหม่ในปี 2570

ดร.มานะ กล่าวว่า สำหรับดัชนีอสังหาริมทรัพย์นั้น จะไม่ใช่เพียงตัวเลขสถิติธรรมดา แต่ถูกวางตำแหน่งให้เป็น “เข็มทิศชี้นำทิศทางตลาด” ที่มองไปข้างหน้าล่วงหน้า 6 เดือน (Forward-looking Index) ซึ่งจะสร้างประโยชน์และสร้างความเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญให้กับทั้งระบบเศรษฐกิจมหภาคและภาคธุรกิจไทยในหลายมิติ

ที่ผ่านมา การติดตามภาคอสังหาริมทรัพย์มักพึ่งพาข้อมูลที่เกิดขึ้นไปแล้วในอดีต ทำให้การออกมาตรการของภาครัฐในการดูแลหรือกระตุ้นตลาดอาจช้ากว่าสถานการณ์จริง การมีดัชนีชี้นำล่วงหน้า 6 เดือน จะช่วยให้หน่วยงานกำกับดูแลทั้งกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มองเห็นสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้าได้อย่างทันท่วงที สามารถประเมินความเสี่ยงและกำหนดกรอบนโยบายที่ตรงจุด 

นอกจากนี้ สำหรับผู้ประกอบการและภาคเอกชน ดัชนีตัวนี้จะช่วยลดความเสี่ยงจากการคาดเดาตลาด โดยเป็นเครื่องมือหลักในการประเมินจังหวะเวลาสำหรับการตัดสินใจลงทุน ทั้งการวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ การควบคุมสต็อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย และการบริหารสภาพคล่องทางการเงินให้สอดคล้องกับแนวโน้มกำลังซื้อจริงในอีกครึ่งปีข้างหน้า ป้องกันปัญหาการลงทุนซ้ำซ้อนหรือการสะสมสินค้าคงค้างในภาวะที่ตลาดชะลอตัว

ทั้งนี้ REIC เป็นหน่วยงานที่จัดตั้งขึ้นตามมติคณะรัฐมนตรี จึงไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในเชิงพาณิชย์กับผู้ประกอบการรายใด ดัชนีนี้จึงมีความเป็นกลาง โปร่งใส และน่าเชื่อถือสูง โดยตั้งเป้าหมายให้ดัชนีอสังหาฯ นี้กลายเป็น Benchmark สำคัญของประเทศ ที่นักลงทุน สถาบันการเงิน และนักวิเคราะห์ เฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด

นี่จึงเป็นอีกบทบาทที่น่าจับตาของ REIC ในฐานะองค์กรข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศ ที่กำลังเปลี่ยนผ่านสู่การเป็นศูนย์กลางองค์ความรู้และหน่วยงานชี้นำทิศทางตลาด ด้วยการนำข้อมูลมาวิเคราะห์ คาดการณ์ และเตือนภัยความเสี่ยงล่วงหน้า

ซึ่งไม่เพียงช่วยให้ภาครัฐกำหนดนโยบายได้อย่างตรงจุด แต่ยังเป็นเครื่องมือสำคัญให้ผู้ประกอบการ นักลงทุน และสถาบันการเงินใช้ประกอบการตัดสินใจทางธุรกิจได้อย่างแม่นยำมากขึ้น ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญความท้าทายและเข้าสู่ยุคของการแข่งขันด้วยข้อมูลอย่างแท้จริง

อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี” ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/investment 
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https://www.facebook.com/ThairathMoney