เรากำลังสร้างกรุงเทพฯ ไว้ให้ใครอยู่? ถอดต้นทุนเศรษฐกิจ - ความเสี่ยงของการมีที่อยู่อาศัยในเมืองหลวง

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา สังคมไทยตั้งคำถามกับตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ผ่านมิติทางเศรษฐกิจเป็นหลัก เราพูดเรื่องราคาบ้านที่พุ่งทะยาน จนเกินปัญญาคนรุ่นใหม่ เราถกเถียงเรื่องอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ของธนาคารที่สูงเป็นประวัติการณ์ และเราชินชากับภาพคนทำงานนับล้านคนที่ถูกเบียดไล่ ไปอยู่รอบนอก เพียงเพราะ “เงินไม่พอซื้อที่อยู่ในเมือง”

แต่เหตุการณ์ภัยธรรมชาติ ตั้งแต่ “แผ่นดินไหว” ตึกสูงแตกร้าว ไปจนถึง ชุมชนการเคหะฯ เฟลตของคนรายได้น้อย จมลงบาดาลไปพร้อมๆ กัน ได้ชวนให้เราเห็นถึงความเจ็บปวดใหม่ ว่า กรุงเทพฯ ไม่ใช่แค่เมืองที่ "แพงเกินไป" สำหรับการมีบ้าน แต่กำลังกลายเป็นเมืองที่ "เสี่ยงเกินไป" สำหรับการอยู่อาศัยด้วย 

ราคาบ้านแซงรายได้ต่อหัวคนไทยไปไกล 

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยให้เห็นถึงการสวนทางกันของ “ราคาบ้าน” และ “รายได้คนไทย” อย่างน่าตกใจ เมื่อเทียบกับบรรดาเมืองต่างๆในภูมิภาคเดียวกัน 

โดยราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ย ถึง 21 เท่า อธิบายง่ายๆ คือ คนเมืองต้องใช้เวลาถึง 21 ปี กว่าจะมีบ้านหรือคอนโดฯ ในเมืองกรุงได้สักยูนิต เพราะต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ดันราคาที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นทุกปีเฉลี่ย 9.1% (ปี 2561 - 2567) ขณะที่รายได้คนเมืองเพิ่มช้ากว่า เฉลี่ยเพียง 1.2% ต่อปีเท่านั้น 

เปรียบเทียบง่ายๆ  เช่น เงินเดือนแรกเริ่มของ Gen Z อยู่ที่ 18,000-25,000 บาท/เดือน แต่คอนโดฯ ใกล้ที่ทำงานเฉลี่ยเริ่มต้น 2.5-3 ล้านบาทขึ้นไป อัตราผ่อนต่อสูงถึง  15,000+ บาท หรือ คิดเป็นเกือบ 70% ของรายได้ไปแล้ว

เพราะตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ ถูกขับเคลื่อนด้วยต้นทุนที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น และอำนาจต่อรอง ที่ตกไปอยู่ที่ “ผู้ขาย” เป็นหลัก โดย ปี 2568 ราคาที่ดินปรับเพิ่ม ราว 10% เฉพาะค่าที่ดินเปล่า เพียง 100 ตารางวา อาจต้องสำรองเงินสูงเกิน 5 ล้านบาท ทางเลือกเดียวของผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้ซื้อรายได้ปานกลางถึงน้อย จึงตกอยู่ภายใต้สมการบังคับที่ว่า “ยิ่งไกล ยิ่งถูก”

ทางเลือกของคนอยากมีบ้าน จึงเหลือเพียงคอนโดมิเนียม Low Rise ชานเมืองราคา 1-1.2 ล้านบาท หรือโครงการมือสองที่ราคาเริ่มต้นราว 6.99 – 8.5 แสนบาท ขณะที่บ้านแนวราบอย่างทาวน์โฮมชานเมืองเริ่มต้นราว 1.39 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวหลังเล็กแตะระดับไม่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท

แต่คำว่า “บ้านถูก” นอกเมือง ไม่ได้ถูกจริงอย่างที่คิด เพราะเมื่อราคาบ้านถูกแลกมาด้วยระยะทาง เจ้าของต้องจ่าย “ต้นทุนแฝง” อีกหลายเด้ง ไม่ว่าจะเป็น ค่าน้ำมัน ค่าทางด่วน หรือค่ารถไฟฟ้าหลายต่อที่ดูดกลืนส่วนต่างราคางวดผ่อนบ้านไปจนหมดสิ้น รวมไปถึง ความยากจนทางเวลา (Time Poverty) ปัญหารถติด ในชั่วโมงเร่งด่วน บีบบังคับให้คนเมืองสูญเสียเวลาบนท้องถนนเฉลี่ยสูงถึง 96-115 ชั่วโมงต่อปี อย่างไร้ประโยชน์ 

ภาพของคนเมือง ที่ต้องตื่นเช้ามืดและกลับถึงบ้านยามค่ำคืน เวลาพักผ่อนหายไปพร้อมกับ สุขภาพจิต การดูแลครอบครัว หรือการพัฒนาตัวเอง กลายเป็นต้นทุนค่าเสียโอกาส เพียงเพื่อแลกกับบ้านที่ราคาสมน้ำสมเนื้อกับเงินเดือน

ถูกปฎิเสธสินเชื่อซ้ำๆ เพราะคนกรุงรายได้น้อย-หนี้ท่วม

กำแพงการมีบ้านของคนเมือง ยังถูกตอกย้ำด้วยวิกฤตภาระหนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งสูงถึง 16.41 ล้านล้านบาท หรือ คิดเป็น 85.9% ของ GDP ปัจจัยเชิงโครงสร้างนี้เองได้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อบ้าน 

ข้อมูล ณ ครึ่งปีแรกของปี 2569 จาก “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA ยังเผยว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน ( Reject Rate )ปรับตัวสูงขึ้น เฉลี่ยถึง 44.9% เพิ่มขึ้น 5.1% จากปีก่อน ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย บางราย เคยออกมาระบุว่า บางช่วง Reject Rate ลูกค้า สูงลิ่ว 70-90% หมายความว่าผู้ที่ยื่นขอกู้บ้านเกือบครึ่งหนึ่งต้องเผชิญกับความผิดหวัง เพราะภาระหนี้เดิมที่สูงเกินไป ยิ่งสะท้อนภาพความยากของเมืองเต็มไปด้วยค่าครองชีพที่สูงลิ่ว 

“ในอดีต ดอกเบี้ยธนาคารต่ำ 4-5% ผ่อนบ้านราคา 1 ล้านบาท อยู่ที่ราว 4,500 บาท/เดือน แต่ปัจจุบันดอกเบี้ยสูง บ้าน 1 ล้าน ต้องมีกำลังผ่อนถึง 6,000 บาท เท่ากับคนซื้ออาจต้องมีรายได้ต่อเดือนสูงถึง 18,000 บาท เทียบเมื่อก่อน แค่เงินเดือน 12,000 บาท ก็ซื้อบ้านได้แล้ว”

คำสัมภาษณ์ ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง 

เสียงจากชั้น 2 แฟลตคลองจั่น 

ความเสี่ยงของคนเมือง ไม่ได้หยุดอยู่แค่รายได้ไม่พอกู้ซื้อบ้าน แต่คือความเสี่ยงจากภัยพิบัติที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น “ชณัญฑิตา คงทอง” วัยทำงานที่อาศัยอยู่ในแฟลตเคหะคลองจั่นมานานกว่า 25 ปี เล่าภาพสะท้อนของคนชนชั้นกลางในตึกเก่าของรัฐได้อย่างเห็นภาพ

ว่าตลอดสองทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบแฟลตคลองจั่นเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากห้องชุดราคา 7-8 แสนบาท พุ่งขึ้นเป็น 1.2–1.3 ล้านบาททันทีที่มีสายรถไฟฟ้าตัดผ่าน แต่สิ่งที่เติบโตตามราคาที่ดิน กลับไม่ใช่ระบบป้องกันภัยพิบัติ

“25 ปีที่อยู่ที่นี่ น้ำเคยท่วมแค่หัวเข่าตอนเย็น พอเช้าก็แห้ง ทุกคนเลยชินชา คิดว่าไม่จำเป็นต้องเตรียมตัวอะไรมาก แต่รอบนี้มันไม่เหมือนเดิม...”

เธอเล่าว่า ในคืนเกิดเหตุ (25 ก.ย.) สัญญาณกันขโมยรถยนต์ดังระงมไปทั่วทั้งแฟลต ผู้คนพยายามขนย้ายมอเตอร์ไซค์ขึ้นที่สูง แต่สำหรับรถยนต์ หลายครอบครัวเลือกที่จะจอดทิ้งไว้เพราะเชื่อในประสบการณ์เดิมว่า "น้ำคงมาไม่ถึง" 

แต่ผลลัพธ์ คือ ภาพรถยนต์จมน้ำมิดคันนับสิบๆ คัน เพื่อนบ้านข้างห้องต้องแบกรับค่าล้างเบาะและค่ายกรถ รวมซ่อมแซมเบื้องต้น เริ่มต้นคันละเกือบ 20,000 บาท ทำให้ปัจจุบันรถบางคันยิ่งถูกจอดทิ้งไว้ ขณะที่เงินเยียวยาภาครัฐสำหรับผู้เช่าอาศัยกลับให้เพียงหลักพันบาท ซึ่งเทียบไม่ได้เลยกับความเสียหายจริง

เมื่อถามถึงเหตุผลความจำเป็นของการอยู่อาศัยที่เดิม คำตอบของ “ชณัญฑิตา” สะท้อนสมการความเหลื่อมล้ำของคนเมืองอย่างตรงไปตรงมา

“ถ้าเราย้ายไปเช่าคอนโดฯ ข้างนอก เราต้องจ่ายค่าเช่ามากกว่าเดือนละ 6,000 ถึงเป็นหมื่น ค่าน้ำค่าไฟก็คิดแพงแบบหอพัก แต่ยู่ที่นี่ แม้จะเป็นตึกเก่า ค่าน้ำค่าไฟคิดราคาบ้านปกติสองห้องนอนจ่ายแค่เจ็ดแปดร้อย มันใกล้โรงเรียนลูก ต่อให้น้ำท่วม ก็ยังอยากอยู่ที่นี่ ”

ทั้งนี้ ในฐานะประชาชนที่จ่ายภาษีและค่าเช่าให้รัฐทุกเดือน “ชณัญฑิตา” ไม่ได้เรียกร้องให้รัฐบาลป้องกันไม่ให้กรุงเทพน้ำท่วม  เพราะเข้าใจดีว่าเป็นเรื่องธรรมชาติที่ควบคุมยาก แต่สิ่งที่เธอวิพากษ์คือ "ความล้มเหลวในการบริหารจัดการภาวะวิกฤต"

“เราสั่งฟ้าฝนไม่ได้ แต่รัฐต้องมีแผนประสานงานความช่วยเหลือที่ดีกว่านี้ วันที่โดนตัดน้ำตัดไฟ 5 วัน ข้าวกล่องมาแจกตอนเย็น แต่เด็กหิวข้าวตั้งแต่กลางวัน แม่ต้องเดินลุยน้ำไปยืนรอคิวเรือ ไปรับอาหารยาวนานกว่า 2 ชั่วโมง สิ่งที่เราอยากเห็นมากที่สุด คงเป็นแผนรับมือฉุกเฉิน การประสานงาน และ การช่วยเหลืออย่างทันท่วงที ”

5-10 ปีข้างหน้า สิทธิการมีที่อยู่ ยิ่งยาก 

ความจริงอันน่ากังวลของโครงสร้างนี้ ยังถูกย้ำเตือน ด้วยมุมมองเชิงเศรษฐศาสตร์จาก ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ที่ให้สัมภาษณ์กับ Thairath Money ว่า หากปล่อยให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงสวนทางกับรายได้เช่นนี้ต่อไป อีกไม่เกิน 5-10 ปีข้างหน้า คนรุ่นใหม่และคนทำงานชนชั้นกลาง-ล่างในกรุงเทพฯ จะถูกตัดขาดจากสิทธิการมีบ้านอย่างสมบูรณ์

“ถ้าคุณไม่ได้มีพ่อแม่ หรือคนในครอบครัวที่มีที่ดินอยู่แล้ว ท้ายที่สุดในอนาคต รายได้ของคุณจะไม่สามารถซื้อบ้านในเมืองนี้ได้อีกเลย สังคมไทยจะถูกบังคับให้กลายเป็น ตลาดเช่า (Rental Market) โดยสมบูรณ์”

ซึ่ง ดร.นณริฏ ชี้ให้เห็นว่า เมื่อเมืองขยายตัวไปอย่างไร้ทิศทาง ความบิดเบี้ยวจึงเกิดขึ้นสองด้านพร้อมกัน  ด้านหนึ่ง คือ ผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้ซื้อรายได้น้อยต้องดิ้นรนไปสร้างและหาที่อยู่อาศัยใน "พื้นที่เสี่ยงภัยพิบัติ" เช่น พื้นที่รับน้ำเดิม หรือพื้นที่รุกล้ำริมคลอง เพราะเป็นที่ดินราคาถูกที่สุดเท่าที่พอจะสู้ราคาไหว อีกด้านหนึ่งคือ คนที่จำใจย้ายไปอยู่ชานเมือง กลับต้องแลกด้วย “ต้นทุนแฝง” จากระบบขนส่งสาธารณะที่ไม่เชื่อมต่อ และ แพงเกินจริง 

“ในต่างประเทศอย่างญี่ปุ่น คนอยู่นอกเมืองแล้วนั่งรถไฟด่วนเข้ามา หรืออินโดนีเซีย ค่ารถไฟฟ้าแรกเข้าแค่ 6 บาท แต่ของเราแรกเข้าก็แพง เดินทางทั้งวันหมดเป็นร้อย พอรัฐบาลเพิ่มราคาค่าโดยสาร ยอดคนเดินทางก็ลดลงทันที 10% เพราะคนเมืองแบกรับไม่ไหวแล้ว มันสะท้อนว่าระบบขนส่งเราไม่ได้ออกแบบมาเพื่อช่วยลดภาระชีวิตคน”

เมื่อถามถึงมาตรการของภาครัฐที่มักออกมาในรูปแบบการผ่อนเกณฑ์ LTV (อัตราส่วนวงเงินสินเชื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน) การลดค่าธรรมเนียมโอน หรือ แม้แต่ โครงการบ้านคนละหลัง PLUS ดร.นณริฏ วิพากษ์อย่างตรงไปตรงมาว่า นี่ไม่ใช่การยาที่ถูกกับโรค และเป็นการแก้ที่ปลายเหตุ รัฐเสียเงินภาษีฟรีๆ เพื่อไปอุดหนุนตรงนั้น  เพราะบางมาตรการผู้พัฒนาโครงการทำเองได้เองอยู่แล้ว แทนที่จะเอาเงินไปช่วยคนรายได้น้อยโดยตรง เพราะมาตรการต่างๆ คล้ายเป็นการช่วยอุ้มกลุ่มทุน 

เลิกอุดหนุนทุน สู่ การจัดผังเมืองและปฎิรูปภาษี 

โดยเสนอว่า หากรัฐบาลต้องการแก้ปัญหาวิกฤตที่อยู่อาศัยและภัยพิบัติอย่างยั่งยืน TDRI เสนอว่า รัฐต้องเลิกหวังให้คนทุกคนซื้อบ้าน แต่ต้องเปลี่ยนบทบาทมาทำ 2 เรื่องสำคัญ 

1. ใช้ภาษีที่ดินต้อน Landbank กลางเมือง เพราะปัจจุบันเกิดสภาวะย้อนแย้งที่มี "บ้านว่าง/คอนโดฯ ว่าง" อยู่กลางเมืองนับหมื่นยูนิต แต่นายทุนกลับยอมปลูกต้นกล้วยเพื่อเลี่ยงภาษี หากรัฐจัดเก็บภาษีที่ดินอย่างเข้มงวด เอกชนจะถูกบีบให้ปล่อยที่ดินออกมาทำประโยชน์ หรือรัฐสามารถนำรายได้จากภาษีตรงนี้ไปอุดหนุนค่าเช่าบ้าน (Housing Subsidy) ให้ผู้มีรายได้น้อย 
2. สร้าง Social Renting ใกล้ฐานเศรษฐกิจ เลิกโมเดลการเคหะฯ แบบเดิมที่ไปสร้างบ้านราคาถูกไกล และ เสี่ยงภัยพิบัติ แล้วเปลี่ยนมาทำบ้านเช่าราคาถูกของรัฐบาลใกล้พื้นที่ทำงาน เช่นเดียวกับสิงคโปร์ เพื่อลดทั้งความเสี่ยงจากภัยพิบัติและตัดต้นทุนการเดินทาง 

“โจทย์ใหญ่ของกรุงเทพฯ คือรัฐจะบริหารจัดการผังเมืองและภาษีอย่างไร ให้คนทำงานธรรมดาๆ มีที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัย และพอจะเอื้อมถึงได้” 

เรากำลังสร้างเมืองนี้ไว้ให้ใคร? 

เมื่อกางสถิติการเงินและผลกระทบของชนชั้นกลางดูพร้อมกัน เราจะพบว่า“ต้นทุนการมีที่อยู่ในกรุงเทพฯ” คือการจ่ายแบบไม่จบสิ้น ทั้งเวลาพักผ่อนที่หายไปบนท้องถนนวันละหลายชั่วโมง รายจ่ายฉุกเฉินและสุขภาพจิตที่เสียไปในวิกฤตภัยพิบัติ ไปจนถึงความเสี่ยงชีวิตที่ต้องจำใจอยู่บนพื้นที่รับน้ำ เพียงเพราะการขยับขยายไม่ได้เป็นเรื่องง่ายสำหรับทุกคน 

ขณะที่ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ถูกตั้งคำถามเรื่องการเอื้อทุนใหญ่ขยายสิ่งก่อสร้างจนพื้นที่รับน้ำ (Floodway) หายไป ภาระความเสี่ยงทั้งหมดกลับตกอยู่กับคนทำงานรายได้น้อยและชนชั้นกลาง กลุ่มคนที่ปกติก็ถูกตัดโอกาสจากการเป็นเจ้าของบ้านด้วยประตูกลทางการเงิน และเมื่อเกิดภัยพิบัติ พวกเขากลับเป็นกลุ่มแรกที่ต้องจมน้ำและสูญเสียมากที่สุด

คำถามสุดท้าย ที่อาจจะส่งตรงไปถึงผู้กำหนดนโยบายและผู้บริหารเมืองแห่งนี้ว่า หากกรุงเทพฯ ยังคงเป็นเมืองที่แพงเกินไปสำหรับคนทำงาน และเสี่ยงเกินไปสำหรับคนรายได้น้อย... เรากำลังสร้างเมืองนี้ไว้ให้ใครอยู่กันแน่?

ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ,ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ , ธนาคารแห่งประเทศไทย , กรมธนารักษ์ , SCB EIC ,TDRI

อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney