เจาะพอร์ตอสังหาฯ ต่างชาติถือครอง จากยอดคอนโดฯโอนจริง ถึงเกมสกัดนอมินีของรัฐ

กระแสการตรวจสอบชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย กลับมาเป็นประเด็นอีกครั้ง หลังจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เปิดฐานข้อมูลนิติบุคคลที่ถือครองที่ดินและอาคารชุดทั่วประเทศ พร้อมประกาศยกระดับการปราบปรามการใช้คนไทยถือหุ้นแทน หรือ “นอมินี”

ข้อมูลชุดนี้ทำให้เกิดคำถามตามมาว่า ปัจจุบันต่างชาติถือครองคอนโดฯในไทยมากแค่ไหน โดยเฉพาะเมื่อกฎหมายเปิดให้คนต่างชาติถือครองห้องชุดได้ไม่เกิน 49%

อย่างไรก็ตาม ตัวเลข 49% ไม่ได้หมายความว่า ต่างชาติสามารถซื้อคอนโดฯได้ 49% ของตลาดไทยทั้งประเทศ แต่หมายถึงสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดรวมที่คนต่างชาติถือครองได้ในอาคารชุดแต่ละแห่ง บางโครงการในทำเลที่ต่างชาตินิยมอาจใช้โควตานี้เต็มแล้ว ขณะที่อีกหลายโครงการอาจมีผู้ซื้อต่างชาติเพียงเล็กน้อย หรือไม่มีเลย ดังนั้น หากต้องการตอบว่าต่างชาติซื้อคอนโดไทยมากแค่ไหน ต้องดูจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จริงประกอบกัน

ครึ่งปีต่างชาติโอนคอนโดฯไทย 6,533 ห้อง

รายงานล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯให้แก่ชาวต่างชาติทั่วประเทศ 6,533 ห้อง ลดลง 8.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5%

เมื่อเทียบกับการโอนคอนโดฯทั่วประเทศ ผู้ซื้อต่างชาติคิดเป็น 11.7% ของจำนวนห้อง ขณะที่มูลค่าจากผู้ซื้อต่างชาติคิดเป็น 21.7% ของมูลค่าตลาด  ตัวเลขทั้งสองด้านต่างกันเกือบเท่าตัว สะท้อนว่า แม้จำนวนห้องที่ต่างชาติซื้อจะไม่ถึง 12% ของตลาด แต่กำลังซื้อกลุ่มนี้มีน้ำหนักต่อมูลค่าตลาดค่อนข้างสูง

หากคำนวณจากสัดส่วนดังกล่าว ครึ่งแรกปี 2569 ไทยมีการโอนคอนโดฯรวมประมาณ 55,800 ห้อง มูลค่าราว 130,000 ล้านบาท พูดให้เห็นภาพง่ายขึ้น ทุกการโอนฯคอนโดฯ ประมาณ 9 ห้อง จะมีผู้ซื้อต่างชาติราว 1 ห้อง แต่เมื่อมองในแง่มูลค่า เงินทุกประมาณ 5 บาทที่หมุนเวียนอยู่ในตลาดคอนโด จะมาจากผู้ซื้อต่างชาติมากกว่า 1 บาท

คอนโดฯที่ชาวต่างชาติโอนในช่วงดังกล่าวมีราคาเฉลี่ย 4.3 ล้านบาทต่อห้อง พื้นที่เฉลี่ย 43.9 ตารางเมตร หรือประมาณ 98,566 บาทต่อตารางเมตร

จีนยังซื้อสูงสุด แต่ยอดลดลงแรง

ชาวจีนยังเป็นผู้ซื้อคอนโดไทยอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งแรกปี 2569 โดยโอนกรรมสิทธิ์ 1,813 ห้อง มูลค่า 6,874 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 27.7% ของห้องทั้งหมดที่ต่างชาติซื้อ และประมาณ 24.3% ของมูลค่าการโอนจากผู้ซื้อต่างชาติ

แม้ยังครองอันดับหนึ่ง แต่กำลังซื้อจากจีนลดลงอย่างชัดเจน จำนวนห้องลดลง 23.8% และมูลค่าลดลง 27.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8 ล้านบาทต่อห้อง พื้นที่เฉลี่ย 38.2 ตารางเมตร

ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ซื้อจากบางประเทศกำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้น รัสเซียขึ้นมาเป็นอันดับสองด้วยจำนวน 842 ห้อง มูลค่า 3,603 ล้านบาท จำนวนห้องเพิ่มขึ้น 50.4% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 75.9%

ผู้ซื้อจากออสเตรเลียมีจำนวน 185 ห้อง เพิ่มขึ้น 63.7% มูลค่า 814 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 61%

สหรัฐอเมริกาเป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดฯ ราคาเฉลี่ยสูงที่สุด อยู่ที่ 6.6 ล้านบาทต่อห้อง ขณะที่อินเดียซื้อห้องขนาดใหญ่ที่สุด เฉลี่ย 72.1 ตารางเมตรต่อห้อง และมีมูลค่าเฉลี่ย 6.3 ล้านบาท ทำให้ตลาดคอนโดฯต่างชาติจึงยังนำโดยจีน แต่เริ่มกระจายไปยังรัสเซีย สหรัฐฯ ยุโรป ออสเตรเลีย และอินเดียมากขึ้น

นิติบุคคลต่างชาติร่วมลงทุน ถือคอนโดฯ 76,840 ห้อง

นอกเหนือจากการซื้อในนามบุคคล ข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังเปิดให้เห็นการถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านนิติบุคคล ซึ่งเป็นอีกพื้นที่ที่กำลังถูกจับตาในประเด็นนอมินี ข้อมูลที่ได้รับจากกรมที่ดิน พบว่า ปัจจุบัน มีนิติบุคคล 14,878 ราย ถือครองอาคารชุดรวม 244,115 ห้อง

ในจำนวนนี้ นิติบุคคลไทยที่ไม่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนถือครอง 167,275 ห้อง ส่วนอีก 76,840 ห้อง หรือ 31.48% ของห้องทั้งหมดในฐานข้อมูลชุดนี้ ถือครองโดยนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนจำนวน 7,082 ราย

หากแยกตามสัดส่วนการลงทุน พบว่า

• นิติบุคคลที่ต่างชาติร่วมลงทุน 0.01-49% ถือครอง 73,786 ห้อง
• นิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้น 49.01-99.99% ถือครอง 1,875 ห้อง
• นิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้น 100% ถือครอง 1,179 ห้อง

หมายความว่า ห้องชุดเกือบ 96% ในกลุ่มนี้อยู่กับนิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% ซึ่งเป็นช่วงสัดส่วนที่ต้องตรวจสอบรายละเอียดภายในบริษัทต่อ เพราะตัวเลขผู้ถือหุ้นตามทะเบียนอาจยังไม่ตอบว่า ใครเป็นผู้ออกเงินจริง ใครควบคุมกิจการ และใครได้รับประโยชน์จากทรัพย์สิน

ข้อมูลนี้ยังใช้ยืนยันไม่ได้ว่า 76,840 ห้องเกี่ยวข้องกับนอมินีทั้งหมด แต่ขนาดการถือครองที่ปรากฏมากพอให้ภาครัฐต้องตอบว่า มีนิติบุคคลกี่รายผ่านการตรวจสอบแล้ว พบความผิดปกติกี่ราย และกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่หรือโครงการใดบ้าง

ที่ดินกว่า 1 ล้านไร่ อีกฐานถือครองที่ต้องตรวจสอบ

คำถามไม่ได้หยุดอยู่ที่ตลาดคอนโดฯ เพราะกรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังพบว่า นิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนลงทุน 36,277 ราย ถือครองโฉนดที่ดินรวม 305,838 แปลง เนื้อที่กว่า 1.06 ล้านไร่

ในจำนวนนี้ กลุ่มที่ต่างชาติร่วมลงทุนไม่เกิน 49% ถือครองมากที่สุด 287,176 แปลง เนื้อที่กว่า 901,596 ไร่ โดยเกือบครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพมหานคร ชลบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี และนนทบุรี

ส่วนกลุ่มนิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้นเกิน 49% ไปจนถึง 100% ถือครองรวม 18,662 แปลง เนื้อที่กว่า 162,668 ไร่ และพบการกระจุกตัวในจังหวัดอุตสาหกรรมและพื้นที่ลงทุนสำคัญ เช่น ชลบุรี ระยอง สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา และพระนครศรีอยุธยา

นิติบุคคลบางแห่งอาจถือครองที่ดินได้ตามสิทธิและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เช่น การได้รับส่งเสริมการลงทุนreti การประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรม หรือกฎหมายเฉพาะอื่น ๆ แต่ตัวเลขสัดส่วนผู้ถือหุ้นเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะบอกว่า การถือครองแต่ละกรณีมีที่มาอย่างไร

สิ่งที่ต้องต้นเหตุของการตรวจสอบครั้งนี้จึงอยู่ตรงกลุ่มบริษัทที่ต่างชาติถือหุ้นต่ำกว่าเกณฑ์ตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติอาจเป็นผู้จัดหาเงิน มีอำนาจตัดสินใจ หรือเป็นผู้รับผลประโยชน์ตัวจริง หากผู้ถือหุ้นไทยไม่มีความสามารถทางการเงิน ไม่ได้ชำระค่าหุ้นจริง หรือไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจ ย่อมเป็นสัญญาณที่หน่วยงานรัฐต้องตรวจสอบต่อว่า มีการใช้ชื่อคนไทยถือหุ้นแทนเพื่อเปิดทางให้ต่างชาติครอบครองทรัพย์สินหรือไม่

ทั้งนี้ การเปิดฐานข้อมูลครั้งนี้ทำให้เห็นขนาดของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านนิติบุคคลชัดขึ้น แต่ยังเหลือคำถามสำคัญที่ตัวเลขชุดปัจจุบันตอบไม่ได้นิติบุคคลที่ต่างชาติร่วมลงทุนถือครองคอนโดฯ 76,840 ห้อง กระจุกตัวอยู่ที่จังหวัดใด โครงการใด และมีจำนวนเท่าไรที่กำลังถูกตรวจสอบ? และที่ดินกว่า 1.06 ล้านไร่ แบ่งเป็นการถือครองตามสิทธิส่งเสริมการลงทุน นิคมอุตสาหกรรม หรือสิทธิตามกฎหมายประเภทอื่นเท่าไร?

ในกลุ่มที่ต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% มีบริษัทกี่รายที่ผู้ถือหุ้นไทยนำเงินมาลงทุนจริง และกี่รายที่พบความเชื่อมโยงด้านเงินทุนหรืออำนาจควบคุมจากต่างชาติ?

ขณะที่ข้อมูล REIC ยืนยันว่า ครึ่งแรกปี 2569 ต่างชาติโอนคอนโดฯ 6,533 ห้อง คิดเป็น 11.7% ของจำนวนห้อง และ 21.7% ของมูลค่าการโอนทั่วประเทศ ตลาดจึงยังพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติอยู่ไม่น้อย แม้ยอดซื้อโดยรวมจะลดลงจากปีก่อนก็ตาม

ทั้งหมดนี้เป็นฐานข้อมูลสำคัญสำหรับตามรอยการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ แต่สิ่งที่ต้องติดตามต่อคือ ภาครัฐจะตรวจสอบลงลึกและแยกให้ชัดได้เพียงใดว่า ส่วนไหนคือการลงทุนที่ถูกต้อง และส่วนไหนใช้โครงสร้างนิติบุคคลเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย เพราะคำตอบไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขผู้ถือหุ้นเท่านั้น แต่อยู่ที่ว่าใครออกเงินจริง ใครควบคุมกิจการ และใครได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินเหล่านี้ในท้ายที่สุด.

ที่มา : REIC ,กรมที่ดิน ,กรมพัฒนาธุรกิจการค้า 

อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney