ศึกแย่งชิง“สายไฟ”ในนิคมฯ เมื่อ Data Center เปลี่ยนตำราประเมินราคาที่ดิน จากไร่ละ4 ล้าน สู่ 8 ล้าน
Date Time: 8 ก.ย. 2569 09:59 น.
“Summary“
ปลุกศึกแย่งซื้อที่ดินนิคมฯ! Data Center ดันราคาพุ่งกระฉูดกว่า 50% ซาวิลส์ (ประเทศไทย) เผยสมการใหม่วงการอสังหาฯ ไทย เมื่อ "Power Availability" หรือ ความพร้อมด้านจัดสรรไฟ มีค่า มากกว่า ทำเลทอง
ท่ามกลางกระแสการถกเถียงในสังคมไทย เกี่ยวกับการชะลอออกใบอนุญาตโครงการ Data Center ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เพื่อทบทวนมาตรฐานความปลอดภัย การกักเก็บน้ำมันดีเซลสำรองใกล้ชุมชน ตลอดจนการตรวจสอบผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และข้อกำหนดด้านผังเมือง
เรื่องราวที่ถูกพูดถึงส่วนใหญ่จึงมักกระจุกตัวอยู่กับ “ความเสี่ยง” และ “ทรัพยากร” ที่ต้องเสียไป ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการใช้พลังงานไฟฟ้ามหาศาลเทียบเท่าบ้านเรือนแปดหมื่นหลัง หรือปริมาณน้ำมหาศาลที่ใช้ในระบบระบายความร้อน
ทว่าในอีกมุมหนึ่งของภาคธุรกิจ เรื่องราวของ Data Center กำลังสร้างปรากฏการณ์ใหม่ที่เข้ามาระเบิดโครงสร้างราคาใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม” อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน
เมื่อ “ Power Availability” มีค่ามากกว่าทำเล
รายงานวิจัยล่าสุดจาก ซาวิลส์ (ประเทศไทย) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เผยให้เห็นก้าวสำคัญของทุนเทคโนโลยีที่กำลังเข้ามา “เปลี่ยนเกม” การซื้อขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมไทยอย่างสิ้นเชิง
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ฉายภาพสะท้อนความผันผวนนี้ว่า สิ่งที่น่าสนใจในเวลานี้ไม่ใช่เพียงแค่เรื่องของราคาที่ดินที่ปรับตัวแพงขึ้น แต่คือการที่ตลาดกำลังเปลี่ยนวิธีประเมินมูลค่าที่ดินไปจากเดิมโดยสิ้นเชิง
ในอดีต นักลงทุนอุตสาหกรรมจะพิจารณาทำเล เส้นทางคมนาคมขนส่ง หรือระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานเป็นหลัก แต่สำหรับผู้พัฒนา Data Center สมการในการเลือกซื้อที่ดินกลับถูกลดทอนลงเหลือคำถามสำคัญเพียงไม่กี่ข้อ: “แปลงนี้มีกำลังไฟฟ้าให้ใช้เท่าไร และสามารถจ่ายไฟเข้าระบบได้จริงเมื่อไร”
ปัจจัยด้าน Power Availability หรือความพร้อมและความสามารถในการจัดสรรกำลังไฟฟ้า ได้กลายเป็นดัชนีชี้วัดมูลค่าที่ดินแทบจะโดยสมบูรณ์ เนื่องจากพลังงานไฟฟ้าที่สามารถจัดสรรให้กับโครงการไฮเทคเหล่านี้ในแต่ละพื้นที่เริ่มมีอยู่อย่างจำกัด ขณะที่ความต้องการใช้ไฟของระบบ Cloud และ AI กลับทะยานสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
แปลงเดียว แย่งซื้อ 5 ราย ดันราคาพุ่งกระฉูดกว่า 50%
ภาวะอุปสงค์โตแซงหน้าอุปทานของที่ดินที่ “สายไฟพร้อม-ไฟถึง” ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์แย่งชิงที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมอย่างหนัก
ข้อมูลการติดตามตลาดของ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ระบุชัดว่า ที่ดินนิคมฯ บางแปลงในทำเลยุทธศาสตร์ที่มีหลักประกันเรื่องกำลังไฟชัดเจน มีผู้ประกอบการ Data Center เสนอตัวรอคิวเข้าซื้อบนที่ดินแปลงเดียวกันมากถึง 4-5 ราย
ความต้องการที่กระจุกตัวบนพื้นที่ที่มีไฟพร้อม ส่งผลให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมมีอำนาจต่อรองสูงขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ตัวเลขราคาขายที่ดินในทำเลสำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC), สมุทรปราการ และพระนครศรีอยุธยา จึงปรับตัวขึ้นแบบก้าวกระโดดภายในระยะเวลาอันสั้น:
- ที่ดินเกรดเริ่มต้น: จากราคาเดิม 3.5 - 4 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 6 ล้านบาทต่อไร่
- ที่ดินศักยภาพสูง: จากราคาเดิม 4.5 – 5.5 ล้านบาทต่อไร่ ถูกปั่นราคาขึ้นไปแตะระดับ 8 ล้านบาทต่อไร่
การปรับขึ้นราคามากกว่า 50% นี้ เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการ Data Center จำเป็นต้องยอมรับและพร้อมจ่าย เพื่อแลกกับ “การยืนยันปริมาณไฟฟ้า” ที่เพียงพอและสอดคล้องกับกรอบเวลาในการดำเนินธุรกิจ
ภาพรวมตลาดนิคมฯ อัตราครองพื้นที่ยังแกร่ง 82.3%
หากมองภาพกว้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในไทย ณ สิ้นครึ่งแรกของปี 2569 ซาวิลส์ (ประเทศไทย) สรุปตัวเลขอุปทานนิคมอุตสาหกรรมสะสมทั่วประเทศไว้ที่ 216,631 ไร่ โดยเป็นพื้นที่พร้อมขายและเช่าสุทธิราว 144,736 ไร่ (เติบโตขึ้น 7.39% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน)
ขณะที่อัตราการครอบครองพื้นที่ (Occupancy Rate) โดยเฉลี่ยทั่วประเทศยังคงแข็งแกร่งอยู่ที่ 82.30% แม้ว่ายอดขายที่ดินสุทธิ (Gross Absorption) ในช่วงครึ่งปีแรกจะอยู่ที่ราว 1,215 ไร่ ซึ่งชะลอตัวลงเล็กน้อยจากการเข้าสู่ภาวะสมดุล หลังจากผ่านช่วงที่ทุนจีนและภาคการส่งออกเข้ามาเร่งซื้อก่อนหน้านี้
กระนั้นก็ตาม ที่ดินในทำเลยุทธศาสตร์นอกกรุงเทพมหานครกลับไม่ได้ชะลอตัวตามภาพรวม เพราะนอกจากอุตสาหกรรมใหม่อย่างยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูงแล้ว Data Center คือแรงขับเคลื่อนหลักที่เข้ามาอุดช่องว่าง และผลักดันให้ราคาที่ดินในนิคมฯ ทำเลทองยังคงรักษาระดับราคาที่สูงไว้ได้อย่างต่อเนื่อง
ดาบสองคมของเค้กแสนล้าน เงินลงทุนสูง แต่ประโยชน์ในประเทศอาจจำกัด
แม้ว่าตัวเลขการส่งเสริมการลงทุน Data Center ในไทยจะดูหรูหรา โดยเฉพาะในช่วงปี 2568 ที่มีโครงการได้รับการส่งเสริมสูงถึง 26 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 8.11 แสนล้านบาท และคาดการณ์ว่าในช่วงปี 2569-2573 มูลค่าการลงทุนจะทะลุ 5.7 แสนล้านบาท จนดันให้ไทยติด Top 3 ตลาดน่าลงทุนด้านผลตอบแทน (Yield on Cost) ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก
แต่มุมมองจากรายงานของสภาพัฒน์และผู้เชี่ยวชาญหลายฝ่ายก็ชี้ให้เห็น “อีกด้านของเหรียญ” ที่รัฐบาลต้องกุมขมับ Data Center เป็นธุรกิจที่ใช้ทุนและเทคโนโลยีสูงมาก แต่เมื่อสร้างเสร็จและเปิดดำเนินการกลับ “ใช้แรงงานประจำน้อยมาก” เนื่องจากระบบเกือบทั้งหมดถูกบริหารจัดการผ่านระยะไกล (Remote Control) เม็ดเงินส่วนใหญ่ตกอยู่กับค่าเครื่องจักร เซิร์ฟเวอร์ และเทคโนโลยีที่นำเข้ามาจากต่างประเทศ
ยิ่งเมื่อบวกกับข้อกังวลเรื่องการแย่งใช้พลังงานไฟฟ้าและทรัพยากรน้ำ รวมถึงการที่ปัจจุบันไทยยังขาดหน่วยงานกลางเข้ามากำกับดูแลภาพรวม ตลอดจนช่องโหว่ด้านกฎหมายการผังเมืองและการตรวจสอบ EIA ดังที่กำลังเป็นข่าวใหญ่ในกรุงเทพฯ ยิ่งทำให้การเบรกเพื่อทบทวนเกณฑ์มาตรฐานกลายเป็นโจทย์ด่วนของภาครัฐ
บทสรุปจากข้อมูลของ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) สะท้อนว่า แรงเหวี่ยงของเทคโนโลยี AI และ Cloud ได้เปลี่ยนโครงสร้างราคาและวิธีคิดในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไปแล้วอย่างสิ้นเชิง คำว่า “ที่ดินเปล่า” ในนิคมฯ ไม่ได้ถูกวัดมูลค่าด้วยตารางวาหรือทำเลติดถนนอีกต่อไป หากแต่ถูกวัดด้วย “เมกะวัตต์” ของพลังงานไฟฟ้าที่ลากผ่านหน้าแปลงที่ดิน
คำถามสำคัญหลังจากนี้จึงไม่ได้อยู่แค่ว่า ที่ดินนิคมฯ จะพุ่งไปถึงไร่ละกี่ล้านบาท หรือใครจะชนะในศึกแย่งซื้อที่ดิน แต่คือรัฐบาลไทยจะสามารถวางกลไกกำกับดูแล จัดสรรพลังงาน และกอบโกยผลประโยชน์จากการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลครั้งนี้ ให้ตกแก่เศรษฐกิจและคนในประเทศได้อย่างสูงสุดอย่างไร.
อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https:// www.facebook.com/ThairathMoney
Author
