เรื่องเล่า วิกฤตสาขาธนาคาร จุดจบโมเดลเศรษฐกิจไทยที่สร้างเมืองมา 50 ปี สะเทือน “ตึกแถว” ทั่วประเทศ
Date Time: 27 ส.ค. 2569 11:14 น.
“Summary“
สิ้นสุดตึกแถวดั้งเดิม เรื่องเล่า วิกฤตสาขาธนาคาร จุดจบของโมเดลเศรษฐกิจไทยที่สร้างเมืองมา 50 ปี 2,200 สาขาหายไป ใน 8 ปี สะเทือน “ตึกแถว” ทั่วประเทศ
ถ้าย้อนกลับไปเมื่อ 30-40 ปีก่อน ลองนึกภาพถนนสายหลักของอำเภอหรือย่านการค้าในต่างจังหวัด ภาพที่คุ้นตาคือ ตึกแถวเรียงราย และสาขาธนาคารที่ตั้งอยู่แทบทุกหัวมุม
ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกรุงไทย ไทยพาณิชย์ และธนาคารอีกหลายแห่ง แข่งขันกันปักหมุดสาขาในทำเลดีที่สุด บางแห่งกินพื้นที่ 2-4 คูหา บางแห่งสร้างอาคารของตัวเองขึ้นมาโดยเฉพาะ
จากเหตุผลที่ไม่ได้ซับซ้อน เพราะในยุคนั้น “คนต้องไปหาธนาคาร” ไม่ว่าจะฝากเงิน ถอนเงิน โอนเงิน ขอสินเชื่อ เปิดบัญชี จ่ายค่าสาธารณูปโภค ทุกอย่างต้องเดินเข้าไปที่สาขาเท่านั้น
ทำให้ “ธนาคาร” มีบทบาทไม่ต่างจากแม่เหล็กของชุมชน บางย่านธนาคารมาก่อน ห้างร้าน- ตลาด เมื่อมีธนาคาร คนก็เดินทางเข้ามา เมื่อคนเข้ามา ร้านอาหาร ร้านค้า ตลาด และธุรกิจบริการก็ทยอยตามมา เศรษฐกิจของถนนจึงเติบโตขึ้นรอบสาขาธนาคารไปด้วย แต่โมเดลนั้นกำลังเดินทางมาถึงจุดสิ้นสุด
จาก 6,735 สาขา เหลือ 4,532 แห่ง
ข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นภาพการเปลี่ยนผ่านนี้ชัดเจน ปี 2561 ประเทศไทยมีสาขาธนาคารพาณิชย์ 6,735 แห่งผ่านไป 8 ปี เหลือเพียง 4,532 แห่ง ณ เดือนมิถุนายน 2569 หายไปกว่า 2,200 แห่ง หรือประมาณ 33% และแนวโน้มไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะธนาคารบางแห่ง
ธนาคารขนาดใหญ่ที่เคยมีสาขามากกว่า 1,000 แห่ง ต่างลดจำนวนลงอย่างมีนัยสำคัญ โดย ไทยพาณิชย์ลดลงประมาณ 49% ธนาคารกรุงเทพลดลง 41% และกรุงไทยลดลง 17% ในช่วงเวลาเดียวกัน
ตัวเลขนี้กำลังบอกว่า สิ่งที่กำลังหายไปไม่ใช่เพียง “เคาน์เตอร์บริการ” แต่คือ พื้นที่ทางกายภาพของระบบธนาคารที่เคยฝังตัวอยู่ในเมืองไทยด้วย
เมื่อธนาคารไม่ต้องอยู่ริมถนนอีกต่อไป
“สุรเชษฐ กองชีพ” กูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ ฐานะหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่า ในช่วงที่ผ่านมา รูปแบบการให้บริการของธนาคารเปลี่ยนไปอย่างมาก สาขาริมถนนที่เคยเป็นหัวใจของการทำธุรกรรมค่อยๆ หมดความจำเป็น ขณะที่ธนาคารหันไปใช้พื้นที่ในศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์มากขึ้น
ในอดีต พื้นที่ธนาคารในศูนย์การค้ามักถูกวางไว้ในจุดที่คนต้องเดินผ่าน หรืออยู่ชั้นบนเพื่อดึงทราฟฟิกเข้าสู่พื้นที่ส่วนอื่นของโครงการแต่เมื่อแม้แต่ธุรกรรมเหล่านี้ก็ย้ายขึ้นมือถือ ความต้องการพื้นที่ก็ลดลงอีกขั้น
เมื่อคนไม่ต้องเดินเข้าธนาคาร ธนาคารก็ไม่จำเป็นต้องซื้อหรือเช่าพื้นที่ให้คนเดินเข้าอีกต่อไป ต้นทุนการดำเนินงานและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยิ่งทำให้การถือครองสาขาจำนวนมากมีต้นทุนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะสาขาที่ตั้งอยู่ใกล้กันหรืออยู่ในพื้นที่ที่มีจำนวนสาขามากเกินความจำเป็น
การปิดสาขาจึงกลายเป็นทั้งเรื่องของ Digital Transformation + Cost Cutting + Asset Optimization
และนี่เองที่กำลังส่งแรงกระเพื่อมออกไปถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์
เพราะสิ่งที่ธนาคารกำลังทิ้ง คือ “ทำเลทอง”
สิ่งที่น่าสนใจที่สุดในเรื่องนี้อยู่ตรงนี้ ธนาคารกำลังลดความต้องการพื้นที่ แต่พื้นที่ที่ธนาคารเคยเลือกกลับไม่ได้หมดความสำคัญตามไปด้วย สาขาธนาคารส่วนใหญ่ไม่ได้ไปอยู่บนที่ดินเหล่านั้นโดยบังเอิญ หลายแห่งเป็นทำเลที่ดีที่สุดของชุมชน ตั้งอยู่ริมถนนสายหลัก ใกล้ตลาด ใกล้สถานีขนส่ง อยู่ใจกลางย่านการค้า หรืออยู่ในพื้นที่ที่พัฒนาเมืองมานานหลายสิบปี
พูดง่ายๆ คือ เทคโนโลยีทำให้ “สาขา” หมดความจำเป็น แต่ไม่ได้ทำให้ “ทำเล” หมดคุณค่า นี่จึงเป็นเหตุผลที่การปิดสาขาธนาคารอาจสร้างโอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สุรเชษฐ์ระบุว่า อาคารสาขาที่ปิดตัวลงจำนวนมากไม่ได้ถูกนำไปปล่อยเช่าต่อ เพราะธนาคารต้องการเงินก้อนจากการขายสินทรัพย์มากกว่ารายได้จากค่าเช่า หากเป็นแปลงที่มีขนาดเหมาะสม อยู่ในทำเลดี และมีศักยภาพในการพัฒนา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจเข้ามารับช่วงต่อ โดยเฉพาะการนำไปรวมกับที่ดินข้างเคียงเพื่อเพิ่มขนาดแปลง จาก “สาขาธนาคาร” จึงอาจกลายเป็น “Land Bank” สำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต
“ทรงวาด-ตลาดน้อย-เยาวราช” ธนาคารหาย แต่ทำเลกลับมีชีวิตใหม่
ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงนี้เห็นได้ชัดในย่านเมืองเก่า อย่าง ทรงวาด ตลาดน้อย เยาวราช ตลาดพลู เคยเป็นพื้นที่การค้าและการเงินของชุมชน อาคารเก่าและตึกแถวจำนวนมากผูกพันกับเศรษฐกิจการค้าแบบดั้งเดิม เมื่อสาขาธนาคารลดลง บทบาทของอาคารเหล่านี้ในฐานะ “ศูนย์กลางการเงิน” ก็ลดลงตาม
แต่ไม่ได้หมายความว่าอาคารเหล่านั้นหมดคุณค่า ตรงกันข้าม ความเก่า เรื่องราว สถาปัตยกรรม และทำเลกลับกลายเป็นสินค้าใหม่ อาคารที่เคยเป็นสำนักงานหรือสาขาธนาคารถูกปรับปรุงเป็น คาเฟ่ ร้านอาหาร แกลเลอรี บูติกโฮเทล และพื้นที่สร้างสรรค์ รองรับนักท่องเที่ยวและคนรุ่นใหม่
นี่คือการเปลี่ยนมือของเศรษฐกิจเมืองอย่างหนึ่ง จากยุคที่ “คนในชุมชนเป็นลูกค้าธนาคาร” สู่ยุคที่ “นักท่องเที่ยวและคนรุ่นใหม่เป็นลูกค้าของทำเล”
สุขุมวิท สีลม สาทร จากสาขาสู่การรวมแปลง
หรือ ถ้าเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจ ภาพจะต่างออกไป สุขุมวิท สีลม และสาทร เป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินสูงและการแข่งขันด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินเข้มข้นกว่าเดิม เมื่อสาขาธนาคารไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ขนาดใหญ่เหมือนอดีต อาคารหรือที่ดินเดิมจึงมีโอกาสเข้าสู่กระบวนการ ขายและรวมแปลง พื้นที่ที่เคยรองรับสาขา 1 แห่ง อาจกลายเป็นส่วนหนึ่งของโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี อาคารสำนักงาน หรือมิกซ์ยูสนี่คือการเปลี่ยนจาก “พื้นที่ทำธุรกรรม” เป็น “พื้นที่สร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์”
อย่างไรก็ดี ผลกระทบไม่ได้เกิดเฉพาะกับที่ดินของธนาคาร แต่ลามไปถึง ตึกแถวทั่วประเทศ ตึกแถวจำนวนมากถูกออกแบบบนโมเดลเศรษฐกิจเมื่อ 40-50 ปีก่อน ชั้นล่างเป็นร้านค้า หรือปล่อยเช่าให้ธุรกิจที่ต้องการทำเลริมถนน
ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย เจ้าของสามารถทำมาหากินและสะสมทรัพย์สินไปพร้อมกัน ก่อนส่งต่อให้ลูกหลาน ธนาคารเคยเป็นหนึ่งในผู้เช่าที่ดีที่สุดของโมเดลนี้ เพราะมีความมั่นคงและต้องการพื้นที่ในทำเลดี
แต่เมื่อธนาคารถอนตัวออกไป โครงสร้างเดิมก็เริ่มสั่นคลอน ปัญหาเดิมของตึกแถวถูกขับให้ชัดขึ้น ทั้งไม่มีที่จอดรถ ทางเข้าออกแคบ อาคารเก่า การปรับปรุงทำได้จำกัด และความต้องการของผู้เช่ารุ่นใหม่เปลี่ยนไป เมื่อผู้เช่ารายใหญ่หายไป ตึกแถวบางแห่งจึงเหลือเพียงทางเลือก ปรับปรุงครั้งใหญ่ หรือขาย
จาก “ตึกแถว” ถึง “เมือง” กำลังเปลี่ยนโมเดล
นี่จึงอาจเป็นภาพที่ใหญ่กว่าการลดสาขาธนาคาร เพราะตลอดหลายสิบปีที่ผ่านมา ธนาคารเป็นหนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานที่ช่วยสร้าง “เมืองแบบเดิม” ธนาคารตั้งอยู่ริมถนน คนเดินทางเข้าไปใช้บริการ ร้านค้าเกิดตามมา ตึกแถวถูกสร้างขึ้นเพื่อรองรับการค้า ที่อยู่อาศัย และสำนักงาน
แต่วันนี้ระบบการเงินกำลังย้ายจาก Physical Location ไปสู่ Digital Infrastructure คนทำธุรกรรมผ่านแอป ธนาคารลดสาขา ลดพื้นที่ ลดพนักงานหน้าสาขา และลดต้นทุนสินทรัพย์ เมื่อ “คนไม่ต้องเดินทางไปทำธุรกรรม” เมืองก็ไม่จำเป็นต้องมีพื้นที่ธนาคารมากเท่าเดิม
ผลที่ตามมาคือที่ดินและอาคารจำนวนมหาศาลกำลังถูกส่งกลับเข้าสู่ตลาด เพื่อหาหน้าที่ใหม่ นี่คือจุดที่น่าสนใจที่สุดของวิกฤตสาขาธนาคารไทย เพราะสิ่งที่กำลังหายไปอาจไม่ใช่แค่ป้ายชื่อธนาคารบนอาคาร แต่มันคือ โมเดลการใช้ชีวิต การค้าขาย และการถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบตึกแถวที่อยู่คู่ประเทศไทยมานานหลายสิบปีด้วย.
อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https:// www.facebook.com/ThairathMoney
Author
