แฉขบวนการ“คอนโดเงินทอน”กลโกงร่วม เจ้าของ-นายหน้า-เจ้าหน้าที่แบงก์ จุดเริ่มต้นฟองสบู่ หายนะการเงิน

เมื่อไม่นานมานี้ คำเตือนจาก “ตัน ภาสกรนที” นักธุรกิจรุ่นใหญ่ระดับประเทศ ในรายการกรรมกรข่าว คุยนอกจอ ได้กลายเป็นตัวเปิดประเด็นร้อนที่น่าสนใจ กับมุมมองที่ระบุว่า วิกฤตเศรษฐกิจในรอบนี้ มีความน่ากังวลสำหรับคนทำธุรกิจยิ่งกว่าช่วงโควิดและต้มยำกุ้งเสียอีก

โดยหนึ่งในสัญญาณอันตรายที่ถูกหยิบยกขึ้นมาเตือนสติ เกี่ยวกับการดิ้นรนของคนมีหนี้สิน และลงทุนแบบไม่มีความรู้ ก็คือเรื่องของภาพลวงตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เกี่ยวกับ “ขบวนการคอนโดเงินทอน และการันตียิลด์ทิพย์” ที่กำลังถูกใช้เป็นเครื่องมือดับกระหายทางการเงินแบบผิด ๆ

ในความเป็นจริง ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นสิ่งที่คนในวงการอสังหาริมทรัพย์รับรู้และเห็นกันมานาน เพียงแต่ในยุคปัจจุบันที่ภาวะเศรษฐกิจซบเซา หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และเงินในกระเป๋าของพนักงานประจำเริ่มไม่พอกับรายจ่าย กลลวงกลยุทธ์นี้จึงยิ่งแพร่ระบาดหนักขึ้น 

จากเรื่องในมุมมืด สู่ ฟีดโฆษณาที่พบเห็นได้ทั่วไปบนโลกโซเชียล ไม่ว่าจะเป็น “รวมภาระ ปิดหนี้ฟรี มีเงินเหลือสูงสุด 500,000 บาท” หรือ “เงินเดือน 15,000 กู้ได้เต็ม ไม่ต้องดาวน์ แถมรับเงินทอนกลับบ้าน” ซึ่งมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่กำลังต้องการทางรอดในการเคลียร์หนี้สินหรือต้องการเงินหมุนเวียนระยะสั้น บ้างก็เป็นผลพ่วงมาจากการตกเป็นเหยื่อของคอร์สสอนลงทุนอสังหาฯ ที่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดในยุคหลังๆ 

คำถามสำคัญคือ ขบวนการนี้มีกลไกอย่างไร และ กำลังจะสร้างหายนะที่อาจลุกลามทั้งภาคการเงินและเศรษฐกิจอย่างไรบ้าง? 

แฉขบวนการ กู้เงินเหลือ หรือ อสังหาริมทรัพย์เงินทอน 

ข้อมูลอินไซต์จากคนวงในชื่อดังอย่าง “ภัทรชัย ทวีวงศ์” นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้เปิดเผยกับ Thairath Money แสดงให้เห็นถึงกลไกการทำงานร่วมกันเป็นเครือข่ายของห่วงโซ่ธุรกิจแบบแยบยล เกี่ยวเนื่องตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการบางกลุ่ม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงเจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน 

โดยมีจุดเริ่มต้นจากการเสาะหาลูกค้าที่เป็นพนักงานประจำ มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป และประวัติเครดิตบูโรยังไม่เสียหาย ซึ่งถือเป็น "ทรัพยากรชั้นดี" ในยุคที่แบงก์เข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ และยอดปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 70% 

ย้อนไป “ตัน ภาสกรนที” เล่าถึงกระบวนการสร้างเงินทอน มักถูกขับเคลื่อนด้วย 2 กลไกหลักๆ 

• การตั้งราคาประเมินทิพย์: เช่น คอนโดมิเนียมมีราคาขายจริงอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่จะมีการดันราคาประเมินให้สูงเกินจริงไป 20-30% ขึ้นไปเป็น 2.5 ล้านบาท โดยนายหน้าบางรายจะเข้ามาบริหารจัดการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลังให้ลูกค้าประมาณ 6 เดือนเพื่อสร้างรายได้จำลองให้ผ่านเกณฑ์ของธนาคาร เมื่อสัญญาอนุมัติและมีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะได้เงินส่วนต่างหรือ "เงินทอน" กลับไปหลักแสนบาท เพื่อนำไปปิดหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่ออื่น ๆ โดยมองเพียงว่าดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ประเภทอื่น โดยไม่ได้คำนึงถึงภาระหนี้ระยะยาวที่สูงเกินมูลค่าสินทรัพย์จริง
• การันตีผลตอบแทนลวง (Yield ทิพย์): โฆษณาที่ระบุว่าจะการันตีผลตอบแทน 7% เป็นเวลา 3 ปี แท้จริงแล้วคือการบวกราคาเพิ่มเข้าไปในตัวสินทรัพย์ตั้งแต่ต้น เช่น ห้องราคาจริง 5 ล้านบาท ถูกตั้งราคาขายที่ 6 ล้านบาท เงินส่วนต่าง 1 ล้านบาทนั้นจะถูกนำมาทยอยจ่ายคืนให้ผู้ซื้อในรูปแบบของเงินค่าเช่าการันตี เมื่อครบกำหนด 3 ปีตามสัญญา ภาระทั้งหมดจะตกอยู่กับผู้ซื้อที่ไม่สามารถหาผู้เช่าจริงในราคานั้นได้

จาก "กู้เงินเหลือ" สู่การเซ็ตโครงสร้าง "ดีมานด์เทียม"

หากเจาะลึกในมุมมองของนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ขบวนการนี้ไม่ได้หยุดอยู่แค่วิธีการยื่นกู้ของบุคคล แต่มีกระบวนการทำงานที่ซับซ้อนและเป็นระบบมากกว่าที่คิด โดยถูกแบ่งออกเป็น 4 ขั้นตอนหลัก ดังนี้

1. การประเมินศักยภาพและล็อกวงเงินกู้ล่วงหน้า

กระบวนการจะเริ่มต้นจากฝั่งนายหน้าหรือผู้ประกอบการทำการประเมินโปรไฟล์ของลูกค้าก่อนเป็นอันดับแรกในเชิงลึก เพื่อดูว่าลูกค้ารายนั้น ๆ มีขีดความสามารถสูงสุดในการขอสินเชื่อได้ในวงเงินเท่าใด เมื่อได้ตัวเลขวงเงินที่แน่นอนแล้ว ข้อมูลนี้จะถูกใช้เป็นสารตั้งต้นในการไปเสาะหาหรือจับคู่กับทรัพย์สินที่มีอยู่

2. การคัดเลือกสินทรัพย์ที่มี "ช่องว่างราคาประเมิน" สูงสุด

ขั้นตอนนี้ถือเป็นหัวใจสำคัญ ปัจจัยในการเลือกโครงการหรือตัวห้องไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าสูงหรือมีคุณภาพดีเพียงใด แต่อยู่ที่ "ช่องว่าง (Gap) ระหว่างราคาประเมินของสถาบันการเงินกับราคาซื้อขายจริง" ยิ่งช่องว่างนี้กว้างมากเท่าไหร่ โอกาสที่จะดึงเงินส่วนต่างออกมาก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น 

โดยเฉพาะพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) และบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ โครงการรายกลางและรายเล็กจะมีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริงถึง 20-30% โดยมีเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินบางกลุ่มคอยช่วยเหลือในการดันราคาประเมินนี้ให้สูงขึ้น

3. การกระจายผลประโยชน์ในระยะสั้นเพื่อปิดดีล

เมื่อกลไกราคาถูกเซ็ตอัปเรียบร้อยและธุรกรรมอนุมัติ ทุกฝ่ายในห่วงโซ่ธุรกิจจะได้รับผลประโยชน์ร่วมกันทันทีในระยะสั้น ผู้ซื้อได้รับเงินทอนกลับไปหมุนเวียน นายหน้าได้รับค่าคอมมิชชั่น เจ้าของทรัพย์เดิมหรือผู้ประกอบการสามารถปิดการขาย ระบายสต็อกคงค้าง และสร้างตัวเลขยอดขายให้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ได้

4. การแปลงยอดขายเป็นเครื่องมือสร้างภาพลวงตาทางการตลาด

เมื่อธุรกรรมเหล่านี้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยอดขายที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและการประกาศ Sold Out ของโครงการ จะถูกนำไปใช้เป็นเครื่องมือทางการตลาดเพื่อสร้างความเชื่อมั่นต่อสาธารณะ ตัวเลขเหล่านี้กลายเป็นหลักฐานชั้นดีที่ผู้ประกอบการนำไปแสดงต่อนักลงทุน สถาบันการเงิน และผู้ถือหุ้นกู้ ว่าธุรกิจยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ขณะเดียวกันก็ทำให้ผู้บริโภคทั่วไปเกิดความเข้าใจผิดว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น จึงตัดสินใจแห่เข้าซื้อตาม

จุดจบของวงจร ผลกระทบภาพใหญ่ที่กำลังลามทั้งระบบ

ความน่ากังวลที่สุดของปรากฏการณ์นี้คือ ยอดขายและเม็ดเงินที่สะพัดอยู่ในระบบส่วนหนึ่งไม่ได้เกิดจากความต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริง แต่เกิดจาก "ดีมานด์เทียม" (Artificial Demand) ที่ถูกแต่งตัวเลขขึ้นมาเพื่อแรงจูงใจทางการเงิน สิ่งนี้กำลังสร้างความคาดหวังที่สูงเกินจริงในตลาด ทั้งในแง่ของราคาขายต่อ อัตราการปล่อยเช่า และผลตอบแทนจากการลงทุน

ตราบใดที่มีผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาในวงจร ภาพลวงตานี้อาจจะยังดำเนินต่อไปได้ แต่ในปัจจุบันที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น กำลังซื้อชะลอตัว และเศรษฐกิจส่งสัญญาณอ่อนแรงอย่างชัดเจน ความเปราะบางทั้งหมดกำลังถูกขุดรากถอนโคนออกมา

• ฝั่งผู้ซื้อ: กำลังเผชิญภาวะผ่อนชำระไม่ไหว ขายต่อไม่ได้ และปล่อยเช่าไม่ออก สุดท้ายต้องเหลือภาระหนี้สินที่สูงกว่ามูลค่าสินทรัพย์จริง 
• ฝั่งสถาบันการเงิน: กำลังเตรียมรับแรงกระแทกจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่มีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูลของ ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ซีอีโอ BAM ที่ระบุว่า ปัจจุบันมีทรัพย์รอการขาย (NPA) หรือทรัพย์โดนยึดทะลักในตลาดรวมสูงถึง 700,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มหลักของขบวนการเงินทอน 
• ฝั่งผู้พัฒนาโครงการ: เริ่มเผชิญปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรง จากภาระหนี้และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น เนื่องจากไม่สามารถสร้างยอดขายจากดีมานด์ที่แท้จริงได้อีกต่อไป 

ท้ายที่สุดแล้ว ขบวนการคอนโดเงินทอนจึงไม่ใช่แค่เรื่องของการบริหารหนี้หรือกลโกงส่วนบุคคลเพื่อปิดหนี้ แต่คือจุดเริ่มต้นของฟองสบู่ลูกใหม่ที่บิดเบือนข้อมูลจริงในตลาด และกำลังลักลอบทำลายความเชื่อมั่นของระบบอสังหาริมทรัพย์และเสถียรภาพทางการเงินของประเทศในภาพรวมอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney