ตีแผ่เศรษฐกิจ วิกฤตหนี้ครัวเรือน และ"บ้านหลุดจำนอง" เมื่อคอนโดฯ-บ้านมือสอง ประกาศขายเพิ่มขึ้น 100%

ท่ามกลางตัวเลขเศรษฐกิจที่ดูเหมือนกำลังรอการฟื้นตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง บ้าน และ คอนโดมิเนียม ในไตรมาส 3 ปี 2568 จากการรายงานล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กลับส่งสัญญาณที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง 

เมื่อมูลค่าการประกาศขายพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดกว่า 102% เมื่อเทียบกับปีก่อน ตัวเลขนี้ไม่ใช่แค่การซื้อขายปกติ แต่อาจสะท้อนถึงความตึงเครียดทางการเงินของคนไทยในทุกระดับชั้นได้อย่างดี 

วิกฤตหนี้ครัวเรือน เมื่อ "บ้าน" กลายเป็นภาระที่ต้องปล่อยมือ

ภาพที่ชัดเจนที่สุดของวิกฤติหนี้ในครั้งนี้คือ การพุ่งขึ้นของอุปทานจาก กรมบังคับคดี (บ้านหลุดจำนอง) ที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายสูงถึง 74,813 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 55.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) และคิดเป็นสัดส่วนถึง 30.8% ของบ้านมือสองทั้งหมดในตลาด

นี่คือภาพสะท้อนของ "การถูกบังคับขาย" จากปัญหาหนี้สินที่สะสมมานาน จนกระทั่งสถาบันการเงินและกรมบังคับคดีต้องนำทรัพย์สินออกมาขายทอดตลาดในสัดส่วนที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของประเทศ โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ที่ยังมีอุปสงค์ต้องการซื้ออยู่เพียงกลุ่มเดียว

ปรากฏการณ์ "รวยกระจุก หนี้กระจาย"คนรวยเทขายเพื่อสภาพคล่อง

ในขณะที่กลุ่มฐานรากถูกบังคับขาย กลุ่มผู้มีรายได้สูงและนักลงทุนก็กำลังเผชิญกับภาวะ "สภาพคล่องตึงตัว" ไม่ต่างกันนัก เพราะ ข้อมูลระบุว่าบ้านระดับ High-end (ราคามากกว่า 10 ล้านบาท) มียอดประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 124.4% 

แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ "ขายแต่ไม่มีคนซื้อ" เพราะยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท กลับลดลงถึง -15.9% ในเชิงมูลค่า สะท้อนว่าคนรวยกำลังพยายามเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสด แต่กลับทำได้ยากเนื่องจากกำลังซื้อในกลุ่มบนเริ่มอิ่มตัวและระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น

คอนโดมิเนียม กับภาวะ Over Supply ที่น่ากังวล

อย่างไรก็ตาม ประเภทที่อยู่อาศัยที่สะท้อนภาพการ "เทขาย" ได้ชัดเจนที่สุดคือ ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ซึ่งมีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นแบบผิดปกติถึง 219.3%  ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดราคาสูงที่ไหลเข้าสู่ตลาดในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 

ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกลับลดลง-13.4 % กลายเป็นภาวะอุปทานล้นตลาด (Over Supply) ที่เจ้าของห้องต้องยอมลดราคาหรือถือไว้อย่างยากลำบาก

การดิ้นรนของ "กลุ่มล่าง" ความหวังเดียวที่ยังเหลืออยู่

ในท่ามกลางตัวเลขที่ติดลบเกือบทุกหมวด มีเพียงระดับราคา ไม่เกิน 1 ล้านบาท เท่านั้นที่เป็นกลุ่มเดียวที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วย (1%) และมูลค่า (2.7%)

ตัวเลขนี้บ่งบอกว่า Real Demand หรือความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนไทยในปัจจุบัน ถูกบีบด้วยภาวะเศรษฐกิจจนเหลือพื้นที่เพียงแค่กลุ่มบ้านราคาถูกที่สุดเท่านั้น ซึ่งเป็นกลุ่มเดียวที่ยังพอจะเข้าถึงสินเชื่อได้หรือมีความจำเป็นในการอยู่อาศัยจริงท่ามกลางมาตรการผ่อนปรน LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองที่รัฐพยายามประคับประคองไว้

ทั้งนี้ สถานการณ์ตลาดบ้านมือสองในไตรมาส 3 ปี 2568 คือ ครื่องเตือนใจว่าเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในช่วง "ปรับพอร์ต" ครั้งใหญ่ และกรุงเทพฯ ได้กลายเป็นศูนย์กลางการเทขาย โดยมีมูลค่าประกาศขายพุ่งขึ้นถึง 162.7% ส่วนราคาเฉลี่ยตลาด ถูกดึงขึ้นไปที่ 5.6 ล้านบาท (จากเดิม 4.3 ล้านบาท) ซึ่งไม่ใช่เพราะบ้านราคาขึ้น แต่เพราะบ้านราคาสูงถูกนำออกมาวางขายจนล้นตลาดทั้งหมดเป็นภาพรวม ที่บ่งบอกถึงความเปราะบางของครัวเรือนไทยที่ต้องยอมทิ้งบ้านเพื่อความอยู่รอดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง

ที่มา : REIC 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney