KKP ถอดบทเรียน มรสุมอสังหาฯ ไทย เครดิตตึง - ดีมานด์หาย สต็อกล้น 220,000 ยูนิต บางหลังขายซ้ำ 5 รอบ

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) เปิดภาพ รวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 และแนวโน้มปี 2569 ว่าปีนี้ อสังหาฯทรุดตัวอย่างรุนแรง สะท้อนจากข้อมูลวิจัยที่พบว่า เดิมในแต่ละปี ตั้งแต่ช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 ทั้งประเทศ มีการโอนกรรมสิทธิ์ บ้าน-คอนโดมิเนียม เกือบ 400,000 ยูนิต 

แต่หลังจากปี 2566 เป็นต้นมา ตลาดชะลอลงอย่างต่อเนื่อง โดยปี 2567 ตัวเลขอยู่ที่ 311,906 ยูนิตเท่านั้น ส่วนปีนี้ คาดยอดโอนฯ เหลือไม่ถึง 295,000 ยูนิต เนื่องจากช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา (ม.ค. - ส.ค.) มีการโอนเพียง 196,223 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ราว 11% 

• ยอดขายบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด ลดลง 15%
• ยอดขายคอนโดฯ ลดลง 19%
• ทาวน์เฮ้าส์หดตัวรุนแรง 

เจาะตลาดใหญ่ ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ภาพรวมยอดโอนฯ ที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง ลดลงจาก 107,130 ยูนิต ในปี 2567 เหลือ 90,837 ยูนิต (8 เดือน) หรือลดลงประมาณ 15% อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะบ้านมือหนึ่งที่ขาย โดยผู้ประกอบการนิติบุคคล จะลดลงถึง 20% อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี ซึ่ง KKP ชี้ว่านับเป็นตัวเลขที่ควรเฝ้าระวังอย่างมาก 

ฝ่ายวิจัย ยังเผยต่อว่า อสังหาฯปี 2568 เจอกับความท้าทาย 3 เรื่องใหญ่ ๆ ได้แก่ 

1.ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มีมูลค่าสูงถึง 90% ของ GDP 

2.การสะสมของสต็อกคงค้างนับ 220,000 ยูนิต

3.การอิ่มตัวของตลาดบ้านหรู 

วิกฤติ “ขายบ้านวนซ้ำ” และสต็อกล้นตลาด

ประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจ คือ ปัญหาเศรษฐกิจของประเทศที่เริ่มขยายวงกว้าง ไปสู่กลุ่มผู้บริโภคระดับล่าง และระดับกลาง ซึ่งประกอบด้วยข้าราชการ พนักงานประจำ และพนักงานโรงงานขนาดใหญ่ที่มีความมั่นคงในการทำงาน เริ่มได้รับผลกระทบจากการปรับโครงสร้างองค์กร การลดพนักงาน และการลดค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อบ้านที่ชะลอตัวลง 

ขณะที่การใช้จ่ายเกินตัว ทำให้ความต้องการซื้อบ้านลดลงอย่างมากเช่นกัน จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีการนำบ้านกลับมาขายใหม่แทนยอดเดิมที่ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ พบปริมาณสินค้าคงเหลือ (สต็อก) ในตลาดที่เพิ่มขึ้นในหลายพื้นที่ และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ก็ทำให้เกิดปรากฏการณ์การขายบ้านหลายรอบ หรือที่เรียกกันว่า "ขายบ้านหลุดดาวน์" 

ซึ่งหมายถึง ผู้ซื้อจะซื้อบ้านแล้วขอสินเชื่อไม่ผ่าน ต้องนำบ้านหลังเดิมกลับมาขายใหม่ แล้วขอสินเชื่อไม่ผ่านอีก จึงต้องนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง บางโครงการต้องขายบ้านหนึ่งหลัง 3-5 รอบ ส่งผลให้หลายบริษัทเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ หรือหันไปพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลที่เน้นกลุ่มนักลงทุน หรือคอนโดฯ ที่มุ่งเน้นการขายให้กับชาวต่างชาติแทน

ทั้งนี้ ยังพบว่า กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้านบาท ที่ถูกนำเสนอว่าเป็นตลาดที่ขายดีในช่วงที่ผ่านมา พบว่าปัจจุบัน จำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมามาก ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และอยู่ในระดับสูงถึง 3,000 ยูนิต ที่ต้องใช้เวลา 5-6 ปี ในการขายกว่าจะหมด ตัวอย่างทำเล เช่น...

• รามอินทรา
• กรุงเทพกรีฑา
• บางนา
• พระราม2
• เพชรเกษม 

ส่วนทาวเฮ้าส์ มีการสะสมของบ้านเหลือขายจำนวนมากในโซนต่างๆ เช่น...

• รังสิต - นครนายก
• กรุงเทพ ปทุมธานี 
• ลำลูกกา
• คู้บอน - วงแหวน
• รามคำแหง 
• บางนาตอนปลาย
• วัดศรีวารีน้อย 
• บางบ่อ
• ประชาอุทิศ 
• พุทธบูชา
• พระราม 2 แสมดำ
• เพชรเกษม 
• พุทธมณฑล
• บางบัวทอง 

ทางรอดอสังหาฯ “ทำเลรถไฟฟ้า-ชาวต่างชาติ-เมืองท่องเที่ยว” ยังไปต่อ

KKP ยังคาดการณ์ว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2559 จะยังคงชะลอตัวต่อไป โดยการเปิดตัวโครงการใหม่อาจลดลงอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากจำนวนยูนิตเหลือขายที่ยังคงอยู่ในระดับสูงสุด ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย “ อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯ ที่พึ่งพาเรียลดีมานด์ (ซื้ออยู่อาศัยจริง) จะเริ่มกลับมาช้าๆ จากมาตรการของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง 

ซึ่งจะเป็นเครื่องมือสำคัญในการเร่งภาคอสังหาฯของประเทศ รวมไปถึงปัจจัยเสริม อย่างการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ จะทำให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆอีกครั้ง แต่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว และปรับรูปแบบโครงการให้มีขนาดเล็กลง เพื่อเน้นตอบโจทย์ผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม ถึงจะอยู่รอด 

เพราะหลายทำเลยังมีโอกาสเติบโตได้ดี โดยเฉพาะพื้นที่รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้ สีชมพู และสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ ได้แก่ รัชดาฯ ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ที่มียอดขายที่ดี 

หรือ โซนที่มีโรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่ หรือกำลังปรับปรุง มักจะเห็นการขยายตัวของธุรกิจโดยรอบและสร้างยอดขายแตกต่างจากโซนอื่นๆ

กลยุทธ์ KKP ปี 2569 ไม่เร่งปล่อยสินเชื่อ ปรับพอร์ต-คุมความเสี่ยง

นี่เองทำให้ เกียรตินาคินภัทร ต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินการ โดย “วิศรุต ปัญญาภิญโญผล”  ผู้อำนวยการฝ่ายสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคิน ระบุว่า ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างไปจากเดิม  โดยทั้งปี 2568 คาดว่าพอร์ตสินเชื่อจะลดลงราว 20% มาอยู่ที่ 12,000 ล้านบาท จากวงเงินสินเชื่อปี 2567 ที่ 15,000 ล้านบาท เนื่องจากความท้าทายจากภาวะตลาดและการชะลอตัวของโครงการเปิดขายใหม่ 

โดยลูกค้าหลักของธนาคาร ที่เป็นผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ต่างระมัดระวังมากขึ้น ทั้งการหาทุนซื้อที่ดินหรือการเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ รวมไปถึงการประเมินตัดสินใจเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อน เพื่อรอสภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัว ซึ่งนับเป็นแง่ดีในการช่วยกันระมัดระวัง และบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับดีมานด์จริงที่เหลืออยู่ในตลาด 

“พอร์ตสินเชื่อให้ผู้ประกอบการของ KKP ราว 85% อยู่ในกรุงเทพ ปริมณฑล รองลงมา ชลบุรี และ ภูเก็ต ขณะ  พอร์ตคอนโดฯ ปรับตัวตามภาวะตลาด ปัจจุบันมีไม่มากที่ 15% ที่เหลือเป็นแนวราบ พร้อมๆกับการปรับสัดส่วนมุ่งสู่การเสริมสภาพคล่องให้แก่ผู้ประกอบการ ระหว่างผู้ประกอบการรายเล็ก และ รายใหญ่ ที่ 50:50 “

ทั้งนี้ ปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทรยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ไม่เร่งปล่อยสวนตลาด โดยตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569  อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท โดยยังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่ม บมจ. และ SME ที่มีความแข็งแรงทางธุรกิจ 

ซึ่งธนาคารมีการทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้าโดยมีทีม Relationship Manager (RM) คอยพูดคุยให้คำปรึกษาผนวกกับข้อมูลตลาดในเชิงลึกที่ธนาคารมี สำหรับแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญในสภาวะการณ์นี้ คือ การคัดเลือกทำเล และออกแบบรูปแบบสินค้าให้เชื่อมโยงกับกลุ่มดีมานด์เฉพาะ เช่น ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากโครงการไม่สามารถหาทำเลลักษณะดังกล่าวได้ ผู้ประกอบการควรพิจารณาลดขนาดเพื่อควบคุมความเสี่ยงการลงทุน

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney