ไม่ซื้อ ไม่ขาย ไม่รอด! เปิด 2 ข้อเสนอ สมาคมอสังหาฯ "ยกเว้นค่าโอนทุกระดับราคาบ้าน-ลดดอกเบี้ยลงอีก"

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างยิ่ง ตัวเลขล่าสุดจากครึ่งปีแรกของปี 2568 (อ้างอิงข้อมูล บมจ.อนันดา) ชี้ให้เห็นถึงยอดขายที่ ลดลงอย่างรุนแรงถึง 26% ในเชิงมูลค่า (จาก 1.63 แสนล้านบาท มาอยู่ที่ 1.2 แสนล้านบาท) และ 25% ในเชิงจำนวนยูนิต (จาก 29,557 ยูติต มาอยู่ที่ 22,058 ยูนิต) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ที่ผ่านมา 

การลดลงอย่างมีนัยนี้ ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักร แต่เป็นสัญญาณของภาวะน่ากังวลที่กำลังคืบคลานเข้าสู่ภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจอย่างแท้จริง

เมื่อเจาะลึกไปที่ข้อมูลรายไตรมาส สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลมากขึ้นไปอีก โดยเฉพาะยอดขายใน ไตรมาส 2/2568 ที่ลดลงถึง 29% ในเชิงจำนวนยูนิต เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนว่าในระยะเวลาเพียง 3 เดือน จำนวนบ้าน - คอนโดมิเนียม ที่ขายได้ลดลงเกือบหนึ่งในสาม และหากดูจากประเภทสินค้า ยอดขายคอนโดฯ ในเชิงมูลค่าลดลงมากที่สุดถึง 53% จากไตรมาสก่อนหน้า 

ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้รับผลกระทบหนักที่สุด สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงนี้ ทำให้ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องออกมาเคลื่อนไหวอย่างเร่งด่วน 

โดยล่าสุดเมื่อวันที่ 8 กันยายนที่ผ่านมา ได้มีการยื่นจดหมายถึงนายกรัฐมนตรี “อนุทิน ชาญวีรกูล” เพื่อขอเข้าหารือและนำเสนอมาตรการสำคัญที่จะสามารถช่วยฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ และกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้

อุปสรรคและข้อจำกัดของตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน

ซึ่งหากวิเคราะห์ถึ ปัญหาวิกฤติของตลาดอสังหาฯ จะพบได้ว่า เกิดขึ้นจากปัจจัยหลักหลายประการที่เกี่ยวพันกัน ได้แก่ 

• กำลังซื้อที่หายไป: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้น ผู้คนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ อีกทั้งรายได้ที่ไม่ฟื้นตัวเต็มที่ก็ทำให้ผู้บริโภคไม่มีกำลังใจที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง
• อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงสูง: การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ในระดับสูง เพื่อควบคุมเงินเฟ้อ แม้จะลดลงมาบ้างแล้ว ก็ยังส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนของผู้กู้สูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้คนลังเลในการซื้อที่อยู่อาศัย
• มาตรการสนับสนุนการมีบ้านของรัฐที่ยังไม่ครอบคลุม: แม้จะมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่มาตรการเดิมนี้ คนในวงการกล่าวตรงกันว่า ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดโดยรวมได้อย่างมีประสิทธิภาพมากพอ เนื่องจากไม่ครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาสูงกว่าที่กำหนด ทำให้ตลาดโดยรวมยังคงซบเซา ไม่มีแรงผลักจากกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งมักไม่มีปัญหาต่อการเข้าถึงสินเชื่อ 

Thairath Money เจาะข้อเสนอของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ที่ยื่นต่อรัฐบาลใหม่นั้น แสดงให้เห็นถึงความพยายามที่จะแก้ปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังอยู่ในภาวะวิกฤติอย่างตรงจุดมากขึ้น โดยข้อเสนอเหล่านี้ อาจไม่ได้มุ่งเน้นแค่การช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯ แต่ยังมุ่งเป้าไปที่การลดภาระและเพิ่มกำลังซื้อให้กับประชาชนโดยรวม ดังนี้ 

1. การยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในทุกระดับราคา

มาตรการนี้ถือเป็น "ยาแรง" ตามที่ 3 สมาคมฯ ได้ระบุไว้ เพราะเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อในระยะสั้นอย่างทันทีทันใด การลดค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาสูง ซึ่งมักเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและเป็นผู้ซื้อเพื่อการลงทุนหรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง จะช่วยปลดล็อกการตัดสินใจซื้อที่ถูกชะลอไว้ได้ นอกจากนี้ การขยายเพดานราคาให้ครอบคลุมทุกระดับจะช่วยระบายสต็อกบ้านคงค้างในตลาดได้ในวงกว้าง ไม่จำกัดแค่บ้านราคาถูกหรือปานกลางเท่านั้น

• วิเคราะห์เชิงบวก: มาตรการนี้มีผลกระทบในเชิงจิตวิทยาต่อผู้บริโภคสูง ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกว่าได้รับประโยชน์และรีบตัดสินใจซื้อก่อนมาตรการจะหมดอายุ นอกจากนี้ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ ณ วันโอนได้อย่างชัดเจน
• อย่างไรก็ตาม ประสิทธิภาพของมาตรการนี้ยังอาจขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจโดยรวม หากผู้บริโภคยังขาดความมั่นใจในอนาคต มาตรการนี้อาจเป็นเพียงการกระตุ้นยอดขายเพียงชั่วคราวเท่านั้น

2. การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

ข้อเสนอให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ถือเป็นการแก้ปัญหาในเชิงโครงสร้างที่สำคัญที่สุด เพราะดอกเบี้ยคือ ต้นทุนทางการเงิน ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อบ้านโดยตรง หากดอกเบี้ยลดลง ยอดผ่อนชำระต่อเดือนจะลดลงตามไปด้วย ทำให้ผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระมากขึ้น และทำให้คนที่มีรายได้จำกัดสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

• วิเคราะห์เชิงบวก: การลดดอกเบี้ยเป็นการช่วยลดภาระหนี้สินในระยะยาวของประชาชน และเป็นการส่งสัญญาณเชิงบวกจากภาครัฐว่าพร้อมที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งอาจช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและนักลงทุนได้
• อย่างไรก็ดี การตัดสินใจปรับลดดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตลาดอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคอื่น ๆ เช่น ภาวะเงินเฟ้อ และอัตราการแลกเปลี่ยน ซึ่งอาจมีความขัดแย้งกับเป้าหมายการฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ในระยะสั้น

จะเห็นได้ว่า ข้อเสนอทั้งสองประการของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์เป็นการทำงานร่วมกันของมาตรการระยะสั้น (ยกเว้นค่าธรรมเนียม) และมาตรการระยะยาว (ลดดอกเบี้ย) โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อ สร้างแรงจูงใจในการซื้อ และ ลดภาระทางการเงิน ของผู้บริโภค 

อย่างไรก็ตาม ประสิทธิภาพในการแก้ไขวิกฤติของมาตรการเหล่านี้ จะขึ้นอยู่กับการทำงานร่วมกันของภาครัฐและสถาบันการเงิน รวมถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อเศรษฐกิจในอนาคตด้วย

ทำไมตลาดอสังหาฯ จึงเป็นภาพสะท้อนเศรษฐกิจและชีวิตคนไทย?

สุดท้ายอาจกล่าวได้ว่า วิกฤติที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องของคนวงในธุรกิจเท่านั้น แต่คือ เครื่องสะท้อนสุขภาพทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยตรง การที่ตัวเลขยอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หมายถึงภาคครัวเรือนมีกำลังซื้อที่ลดลง ความฝันของคนจำนวนมากที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองต้องถูกพับเก็บไว้ หรือต้องแบกรับภาระหนี้สินที่สูงขึ้นในขณะที่รายได้ไม่เติบโต ขณะที่การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอโครงการใหม่และลดการจ้างงาน ก็ย่อมส่งผลกระทบต่อภาพรวมของเศรษฐกิจ การจ้างงาน และรายได้ของคนในประเทศ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน.

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney