จาก 12,000 เหลือ 373 ยูนิต อะไรทำให้คอนโดฯ จากยุครุ่งเรือง สู่ยุคซบเซาที่สุดในรอบ 16 ปี

ในช่วงกว่าทศวรรษที่ผ่านมา  ไม่มีใครปฎิเสธได้ว่า “ตลาดคอนโดมิเนียมไทย” เคยอยู่ในยุครุ่งเรืองอย่างมาก โดยเฉพาะเมื่อกระแสการพัฒนารถไฟฟ้าขยายตัวออกสู่ทุกทิศทางของกรุงเทพฯ “คอนโดมิเนียม”แนวเส้นทางรถไฟฟ้าจึงกลายเป็นที่ต้องการ ของทั้งผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุน

เกิดปรากฎการณ์แห่จับจอง ต่อแถวกันข้ามคืนในทำเลดัง เพราะตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่  การอยู่ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก และราคาในช่วงเปิดขาย ยังจับต้องได้ แถมมีโอกาสปล่อยเช่าหรือขายต่อเก็งกำไร

ย้อนจุดพีกของตลาดคอนโดฯ เกิดขึ้นหลายระลอก เช่น 

• ปี 2557 คือหนึ่งในปีทอง มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ต่อไตรมาส ทะลุ 12,716 ยูนิต ท่ามกลางบรรยากาศความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจ และความหวังต่อโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่กำลังทยอยเปิดใช้
• ช่วงปี 2560-2561 ก็ยังร้อนแรงต่อเนื่อง เปิดตัวต่อไตรมาสกว่าหมื่นยูนิต ด้วยแรงขับจากตลาดต่างชาติและกระแสการลงทุนปล่อยเช่า

เรียกได้ว่าในยุคนั้น คอนโดฯ ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็น “สินทรัพย์” ที่ถูกมองว่าไม่มีวันตกเทรนด์ เกิดดีเวลลอปเปอร์หน้าใหม่ๆ เข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง  แต่แล้ว เวลาเปลี่ยนไป และตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปีนี้ กำลังบอกอะไร ? กับตลาดอสังหาฯ ไทย 

“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า ตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯ เผชิญกับการชะลอตัวครั้งใหญ่ 

หลังสำรวจพบ ยูนิตเปิดขายใหม่ ณ สิ้นไตรมาสที่ 2/2568 ลดลงถึง 94.2% เหลือเพียง 373 ยูนิต จาก 2 โครงการเท่านั้น ซึ่งนับเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบมากกว่า 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2552  ท่ามกลางปัจจัยลบที่รุมเร้าส่งผลให้ผู้ซื้อต้องชะลอการตัดสินใจ ผู้พัฒนาหลายรายเลือกที่จะชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ 

“ ความน่ากังวล คือ การลดลงของจำนวนยูนิตดังกล่าว ยังต่ำกว่าช่วงที่เศรษฐกิจเกิด “หลุมดำ” ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ด้วยซ้ำ จากมูลค่าโครงการเปิดขายใหม่รายไตรมาส อยู่ในช่วง 10,000 – 30,000 ล้านบาท ปัจจุบัน เหลืออยู่แค่  2,100 ล้านบาท เท่านั้น ” 

ย้อนข้อมูลจำนวนยูนิต (เปิดใหม่) รายไตรมาส 

2Q 2560  : 13,605  ยูนิต

2Q 2561  : 8,511  ยูนิต

2Q 2562  : 9,861  ยูนิต

2Q 2563 : 1,206  ยูนิต

2Q 2564  : 2,471  ยูนิต

2Q 2565  : 10,668  ยูนิต

2Q 2566  : 11,090  ยูนิต

Q2 2567 : 2,166  ยูนิต

Q2 2568  : 373  ยูนิต

กูรูอสังหาฯ กล่าวว่า เบื้องหลังการชะลอตัวอย่างรุนแรงของตลาดคอนโดฯ ความเงียบที่สะท้อนความเป็นอยู่ของบธุรกิจอสังหาฯ มาจากหลากหลายสาเหตุ และซับซ้อน ไม่ว่าจะเป็น ...

ฝั่งผู้บริโภค 

• ความต้องการที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่เนื่องจากอัตราดอกเบี้ย ที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านกลุ่ม real demand ต้องชะลอการตัดสินใจซื้อ 
• ภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน 
• นโยบายรัฐที่ยังไม่ชัดเจน ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน

ฝั่งผู้พัฒนาโครงการ

• ต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดินที่สูง 
• ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ หดตัวอย่างชัดเจน 
• ยังมีสต็อกโครงการค้างขายอยู่เป็นจำนวนมาก 
• ฤดูกาล ก็มีผลต่อจังหวะการเปิดขายโครงการใหม่ (High Season ของธุรกิจ มักอยู่ในไตรมาส 3 หรือ 4 )

อย่างไรก็ดี กูรูอสังหาฯ คนเดิม ประเมินว่า มีโอกาสที่ช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ตลาดจะเริ่มฟื้นตัว หากมีปัจจัยสนับสนุนจากภาครัฐ ส่วนทิศทางการพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ มีแนวโน้มเน้นที่ไปกลยุทธ์ด้านทำเลมากขึ้น และรูปแบบเฉพาะทางมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความพร้อม เช่น กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ, กลุ่มคนทำงานระดับสูง หรือผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว เป็นต้น 

ท่ามกลาง “ผู้ซื้อ” ยังคงต้องวางแผนการเงินอย่างระมัดระวัง และควรพิจารณาเงินดาวน์ที่มากขึ้น เพื่อลดภาระดอกเบี้ยผ่อนในภาวะที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง

อย่างไรก็ดี กูรูอสังหาฯ คนเดิม ประเมินว่า มีโอกาสที่ช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ตลาดจะเริ่มฟื้นตัว หากมีปัจจัยสนับสนุนจากภาครัฐ ส่วนทิศทางการพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ มีแนวโน้มเน้นที่ไปกลยุทธ์ด้านทำเลมากขึ้น และรูปแบบเฉพาะทางมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความพร้อม เช่น กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ, กลุ่มคนทำงานระดับสูง หรือผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว เป็นต้น 

ท่ามกลาง “ผู้ซื้อ” ยังคงต้องวางแผนการเงินอย่างระมัดระวัง และควรพิจารณาเงินดาวน์ที่มากขึ้น เพื่อลดภาระดอกเบี้ยผ่อนในภาวะที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney