อภิชาติ เกษมกุลศิริ CEO ใหม่ แอล.พี.เอ็น ประกาศ พลิกโฉม ภาพจำคอนโดฯ ลุมพินี สู่ ธุรกิจครบวงจร

ยุคหนึ่ง ต้องยอมรับว่า ชื่อของ แอล.พี.เอ็น. เจ้าของ “คอนโดฯ ลุมพินี” เฟื่องฟู มีชื่อเสียงอย่างมาก ครองตำแหน่ง เจ้าตลาดคอนโดฯ ไทย เป็นเวลายาวนาน จากกระแสคนเมือง เริ่มหันมามองหา โครงการตึกสูง ทำเลแนวรถไฟฟ้า อยู่อาศัย ด้วยราคาขายต่อยูนิต “เอื้อมถึง-จับต้องได้” เกิดชุมชนขนาดใหญ่ ตามฮับต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ

ขณะจุดสูงสุดในแง่ธุรกิจ แอล.พี.เอ็น. เคยทำรายได้ต่อปีได้มากกว่า 2 หมื่นล้านบาท และมีกำไรสุทธิ มากถึง 2.3 พันล้านบาท ก่อนสภาพตลาดอสังหาฯ แปรเปลี่ยนไป  การแข่งขันดุเดือดขึ้น ขณะ “ผู้ซื้อ” ไม่ได้มองแค่ทำเล และ ราคา เป็นที่ตั้ง เหมือนในอดีต 

ก็ได้ผลักให้ธุรกิจ แอล.พี.เอ็น เข้าสู่วัฏจักรขาลงอย่างน่าเป็นห่วง ทำให้ชื่อของ ลุมพินี ค่อยๆ ถูกกลืนหายไปจากตลาด ถูกแทนที่ด้วย แบรนด์คอนโดฯ ใหม่ๆ ของดีเวลลอปเปอร์ มากหน้าหลายตา ที่เข้ามาแชร์ส่วนแบ่งตลาดมากขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน

LPN ตำนาน 35 ปี อสังหาฯ ไทย 

ย้อนไทม์ไลน์สำคัญ “คอนโดฯ ลุมพินี” ฮีโร่โปรดักต์ ไม่ได้เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อยุคใหม่ รายได้จากการขายโครงการลดลงอย่างมาก และแทบไม่เห็นการขยับตัวเปิดโครงการใหม่ อย่างหวือหวาของ แอล.พี.เอ็น. โดยเฉพาะช่วงวิกฤติโควิด-19 ที่เหมือนธุรกิจถูกสตัฟฟ์เอาไว้ 

เจาะผลประกอบการบริษัท ณ สิ้นปี 2566 แอล.พี.เอ็น. มีรายได้จากการขายและบริการ เพียง 7,407 ล้านบาท ลดลงประมาณ 28% และมีกำไรสุทธิ 353 ล้านบาท ลดลง 42% แม้ในปีเดียวกัน จะมีการประกาศรีแบรนด์ใหม่ 

อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจของ แอล.พี.เอ็น. บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ระดับตำนาน ที่ผ่านร้อนผ่านหนาวมาแล้วหลายยุคสมัยแห่งการล้มละลายทางเศรษฐกิจ ตั้งแต่ วิกฤติต้มยำกุ้ง, แฮมเบอร์เกอร์, น้ำท่วใหญ่ เรื่อยมาจนถึง โควิด-19 รวมระยะการดำเนินธุรกิจ มานานถึง 35 ปี ตั้งแต่ ปี 2532 และเข้าจดทะเบียนเป็นบริษัท มหาชน เมื่อ 30 ปีก่อน 

อาจเป็นความได้เปรียบ ในเรื่องของความเชี่ยวชาญในแง่การบริการชุมชน “น่าอยู่” และจุดแข็งของหน่วยธุรกิจแยกย่อย นับ 10 หน่วยในเครือ ที่เรียกได้ว่า ตั้งแต่ต้นน้ำ ถึง ปลายน้ำ ของห่วงโซ่การพัฒนา โครงการที่อยู่อาศัย อสังหาฯ รายนี้ มีครบวงจร ไม่ว่าจะเป็นบริษัท วิจัยตลาด และที่ดิน, ทีมวิศวกร เรื่อยไปจนถึง บริษัทบริหารโครงการหลังการขายระดับ TOP ในใจผู้ซื้อคอนโดฯ และงานบริการรักษาความปลอดภัย และทำความสะอาด เรียกว่าเป็น LPN Completed Ecosystem ที่น่าสนใจ 

ขณะ 1 ก.พ. 2567 ที่ผ่านมา นับเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ในของ LPN ก็ว่าได้ หลังมีการผลัดใบ เปลี่ยนโครงสร้างผู้บริหาร ในรอบ 18 ปี ปรากฏชื่อของ “อภิชาติ เกษมกุลศิริ” อดีตมือเก่งสายการเงิน ขึ้นมารับตำแหน่ง CEO หรือ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แทนคนเก่า 

แต่จะเรียกว่า เป็นมือใหม่ในวงการ ก็ไม่ถูกมากนักซะทีเดียว เพราะ แม่ทัพใหม่คนนี้ เข้ามาชิมรางธุรกิจใน LPN มานานแล้วกว่า 5 ปี ในฐานะกรรมการบริษัท, กรรมการบริหาร และดูแลความเสี่ยงบริษัท มาตั้งแต่ปี 2561 โดยมีความเชี่ยวชาญในแง่การบริหารการเงิน จากประสบการณ์ในภาคธนาคาร และหลักทรัพย์หลายแห่ง

กลายเป็นที่น่าจับตามอง ถึง ทิศทางการดำเนินธุรกิจของ LPN นับจากนี้ กับภารกิจ ซ่อม-สร้าง ที่ “อภิชาติ” ยอมรับว่า ท้าทาย ด้วยความเปราะบางของสภาพตลาด และมีสต๊อกคอนโดฯ ที่รอขาย แบกเป็นต้นทุนไว้ร่วม 10,000 ล้านบาท ที่ต้องเร่งเคลียร์ออกให้หมด เพื่อให้ตัวเบาที่สุด 

สำหรับ การเดินหน้าใหม่ของ LPN นั้น จะถูกรีโมเดลธุรกิจ ด้วย 3 กลยุทธ์สำคัญ สู่ การสร้างสมดุลพอร์ต ทั้งการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ที่ต้องแม่นขึ้น และ การสร้างธุรกิจใหม่ เพื่อรักษาอัตราการเติบโตขององค์กร ในช่วงเวลาที่เจ้าตัวระบุเต็มคำว่า “อสังหาฯ หมดยุค Sunrise” แล้ว 

อภิชาติ เผย ในวงสัมภาษณ์พิเศษ ว่า LPN เป็น 1 ในบริษัทอสังหาฯ เก่าแก่ของเมืองไทย แม้ในช่วงยากลำบากที่ผ่านมา ก็พยายามรีแบรนด์ ปรับตัวอยู่ตลอดเวลา แต่ด้วยโมเดลธุรกิจ ที่เน้นการสร้างโครงการขนาดใหญ่เต็มพื้นที่ ทำให้ต้องอาศัยอัตราการดูดซับของกำลังซื้อ ซึ่งบางช่วงขายได้ดี แต่บางช่วง เศรษฐกิจตก อัตราการขายก็ช้าตามไปด้วย 

เจอทั้งปัญหา ลูกค้ากู้สินเชื่อไม่ผ่าน การแข่งขันของตลาดที่สู้ไม่ได้ ก็ซ้ำเติม ทำให้ปัจจุบัน LPN ยังเหลือคอนโดฯ และบ้าน สร้างเสร็จพร้อมขาย หรือที่เรียกว่า สต๊อก อยู่ราว 4,000-5,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท (เฉลี่ย 2 ล้านบาท/ยูนิต) กระจายอยู่ในทำเลต่างๆ เช่น รังสิต (ทาวน์ชิป), อุดรธานี, ชะอำ และ กทม.

จับตา LPN โละสต๊อกคอนโดฯ ครั้งใหญ่ เคลียร์สภาพคล่อง

ภารกิจแรก จึงเป็นการเร่งเคลียร์สต๊อกดังกล่าวออกไปให้ได้มากที่สุด เพื่อเป็นการลดต้นทุน ขณะเดียวกัน ก็จะช่วยหมุนเป็นสภาพคล่อง และกระแสเงินสดให้กับบริษัท 

ซึ่งภายในปีนี้ บริษัทมีแผนที่จะเพิ่มยอดขาย โดยใช้กลยุทธ์ด้านราคา (ลดราคา 20-25%) มากระตุ้น โดยมีเป้าหมายที่จะขายสินค้าคงเหลือที่มีอยู่ให้ได้ไม่น้อยกว่า 4,500-5,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากที่ขายได้ 4,000 ล้านบาทในปี 2566 โดยบริษัทตั้งเป้ายอดขายปี 2567 ที่ 11,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับยอดขายที่ 10,000 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2566 

โดยกลยุทธ์ดังกล่าว นับรวมอยู่ใน กุญแจดอกแรก ของ LPN ยุคใหม่ ที่เรียกว่า Rebalance Portfolio เพิ่มรายได้-ลดรายจ่าย ขณะสต๊อกคงค้างทั้งหมด 10,000 ล้านบาทนั้น คาดว่าจะบริหารจัดการได้หมด ในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า 

“ค่อนข้างท้าทาย จากภาวะเศรษฐกิจ และอัตราดอกเบี้ยที่กด กำลังซื้อ แต่เราไม่ต้องการแบกต้นทุนมหาศาล ต้องจำใจหั่นราคาลง เพื่อแลกกับสภาพคล่องให้กลับคืนมา คาดใช้เวลา 3-5 ปีในการจัดการ ผ่านการปัดฝุ่น เข้าปรับปรุงให้พร้อมขาย นำเสนอให้หน่วยงาน และเครือข่ายในการขาย”

พลิกโฉมธุรกิจ ขยายขอบเขตรายได้จากบริษัทลูก 

สำหรับกุญแจดอกที่ 2 คือ Rebalance Resource ซีอีโอใหม่ LPN ระบุว่า ในฐานะแม่ทัพใหม่ มีหน้าที่ในการมองไปข้างหน้า (Looking Forward) ไปยังธุรกิจอื่นๆ นอกเหนือจากธุรกิจอสังหาฯ ที่เรามีความเชี่ยวชาญ เพื่อเฟ้นหาธุรกิจใหม่ที่จะเข้ามาสร้างผลตอบแทนในระยะกลาง และระยะยาวให้กับ ผู้ถือหุ้น นอกเหนือจากธุรกิจหลักที่เป็นธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญในการสร้างสมดุลในการเติบโตให้กับธุรกิจ ในระยะยาว ด้วยการทำงานที่สอดประสานกันในทุกภาคส่วนของธุรกิจมากขึ้น 

ทั้งนี้ ปัจจุบัน LPN มีบริษัทลูกจำนวนมาก ซึ่งแต่ละบริษัท มีอัตราการเติบโตทางธุรกิจอย่างน่าสนใจ ได้แก่ 

• บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) รับผิดชอบด้านงานวิจัยตลาดอสังหาฯ, บริการให้คำปรึกษาและวิจัยด้าน GREEN
• บริษัท แอล พี เอส โปรเจค มาเนจเมนท์ จำกัด (LPS) รับผิดชอบงานบริการด้านวิศวกรรม และบริการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมไปถึงการควบคุมงานก่อสร้าง
• บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) รับผิดชอบการบริการหลังการขายอย่างครบวงจร ทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัย
• บริษัท แอล พี ซี วิสาหกิจเพื่อสังคม จำกัด (LPC) รับผิดชอบด้านงานบริการชุมชนอย่างครบวงจร 
• บริษัท รักษาความปลอดภัย แอลเอสเอส โซลูชั่นส์ จำกัด (LSS) ซึ่งมีความเชี่ยวชาญในด้านการรักษาความปลอดภัยแบบบูรณาการ ครอบคลุมไปถึงงานบริการทำความสะอาด ซึ่งเป็นการขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มลูกค้าในอาคารเชิงพาณิชย์ประเภทอื่นๆ เช่น โรงพยาบาล โรงแรม ห้างสรรพสินค้า

“ในยุคใหม่นี้ LPN กำลังขยายขอบเขตธุรกิจ หรือ กองทัพ อย่างจริงจัง โดยเน้นใช้ทรัพยากรของบริษัทที่มี มาก่อให้เกิดประโยชน์และรายได้สูงสุด เนื่องจากตลาดอสังหาฯ มือสอง มีขนาดใหญ่ไม่แพ้มือ 1 แล้วทุกโครงการ ต้องการการดูแลโครงสร้าง สภาพแวดล้อม การบริการที่ดีเยี่ยม เพื่อให้มูลค่าโครงการไม่ตก นี่นับเป็นโอกาสของ LPN ที่มีบริการหลากหลายรองรับได้อย่างครบวงจร” 

LPN เตรียมดันบริษัทลูก LPP เข้าตลาดหุ้นปีนี้ 

กุญแจดอกสุดท้าย Rebalance Stakeholders’ Wealth จะเป็นการสร้าง ความสมดุลทั้งสองมิติแรก จะนำไปสู่การสร้างสมดุลในการให้ผลตอบแทนที่ดีกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกส่วน ทั้งนักลงทุน ผู้ถือหุ้น พนักงาน และพันธมิตรทางธุรกิจ ให้ได้รับผลตอบแทนที่เหมาะสม ผ่านการเตรียมดันบริษัทลูกเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หลัง LPP มีรายได้ประมาณ 1,560 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิประมาณ 139 ล้านบาท โต 80% 

“มองเห็นโอกาสการเติบโต ของ LPP ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มธุรกิจบริหารจัดการชุมชน และทรัพยากรอาคาร ปัจจุบัน ได้เข้าบริหารจัดการชุมชนกว่า 260 โครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด ครอบคลุมประชากรมากกว่า 300,000 คน ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีแนวโน้มที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ตามแผนคาดว่าจะนำ แอล พี พีฯ เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ ภายในปีนี้” 

สำหรับ แผนการลงทุนในปี 2567 “อภิชาติ” กล่าวว่า บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 6 โครงการ มูลค่า 6,520 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย 1 โครงการ มูลค่า 980 ล้านบาท และโครงการบ้านพักอาศัย 5 โครงการ มูลค่า 5,540 ล้านบาท โดยเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เป็นหลัก

“โครงการปีนี้ ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดฯ ระดับ 2 ล้าน ไปจนถึงบ้านหรู 25-30 ล้าน  โดย เรามีการซื้อที่ดินในจังหวัดนครปฐมเพื่อพัฒนาโครงการ และเรามีแผนที่จะร่วมทุนกับกลุ่มนักลงทุนต่างประเทศ ที่สนใจเข้ามาลงทุน ที่ผ่านมา บริษัททำการบ้านเยอะมาก จากสภาพตลาดที่เปลี่ยนไป เพื่อหาความชัดเจน ว่าเรายังอยากจะอยู่ในเซกเมนต์ ราคา 2-3 ล้านเหมือนเดิมหรือไม่ แต่ก็เจอกับปัญหาหนี้ครัวเรือน หรือ การขยับไปขายคอนโดในระดับ 3-5 ล้านบาท ก็ต้องหาจุดแข็ง ดึงดูดลูกค้าให้เจอ วางแบรนด์ให้แม่นยำเหมาะสมมากขึ้น อยากให้ติดตาม”

ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 แอล.พี.เอ็น. มีทุนจดทะเบียน 1,454 ล้านบาท บริษัทมีกําไรสะสมมาตลอด 30 ปี ทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นปัจจุบันอยู่ที่ 11,959 ล้านบาท ซึ่งจำนวนเงินดังกล่าวทำให้บริษัทสามารถลงทุนเพิ่มเติมทั้งในธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจอื่นๆ ได้ ส่งผลให้สามารถสร้างรายได้ได้ในระยะยาว