ลดค่าโอน-จดจำนอง อสังหาฯ อาจไม่พอ! ยอดขายบ้าน-คอนโด ร่วง!10% สต๊อกเมืองกรุง ค้างรอขายล้น 1ล้านล้าน

นับเป็นมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่ออกมาเป็นรูปธรรมชุดแรก จากรัฐบาล “เศรษฐา ทวีสิน” สำหรับ การประกาศการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% และการลดค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากอัตราปกติที่ 1% เหลือ 0.01% ให้กับอสังหาฯ หรือโครงการที่อยู่อาศัย บ้านและคอนโดมิเนียม เงื่อนไขที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 

ซึ่งจะเป็นประโยชน์ แก่คนซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯ ไปจนถึง วันที่ 31 ธ.ค. 2567 หลังรัฐบาล ต่ออายุให้กับมาตรการเก่า ที่เดิมที จะหมดลง 31 ธ.ค. 2566 นี้

“สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง) เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน” 

อย่างไรก็ดี คนในแวดวงอสังหาฯ มองมาตรการดังกล่าว ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่อะไร และคาดว่าจะช่วยกระตุ้น ให้คนไทยตัดสินใจซื้อบ้าน ได้ไม่มาก เพราะแค่เป็นการบรรเทาค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงการจดจำนองกับธนาคารเท่านั้น 

เนื่องจาก ปัญหาใหญ่เวลานี้ กลับเป็นกรณี คนต้องการซื้อบ้านจำนวนมาก ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ หลังสถาบันการเงิน เข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากปัญหา “หนี้ครัวเรือนไทย” ส่งผลยอดปฏิฎิเสธสินเชื่ออยู่ในอัตราสูง มากกว่า 50% โดยเฉพาะ กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่รัฐบาลต้องการจะอุ้ม

ปลดล็อก มาตรการ LTV บนสต๊อกบ้านรอขายพุ่ง 1 ล้านล้าน 

พร้อมๆ กับความคาดหวัง ทั้งจากฝั่งผู้พัฒนาโครงการ และผู้ซื้อบ้าน ให้ธนาคารแห่งประเทศไทย ปลดล็อก การบังคับใช้เกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อให้ประชาชนสามารถกู้ได้ 100% ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไร หรือราคาเท่าไร ก็ตาม มากกว่า เพราะหลายทำเล กำลังเผชิญกับภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” และมีสต๊อกค้างรอขาย ทะลุมากกว่า 1 ล้านล้านบาท 

เจาะสถานการณ์อสังหาฯ ไทยล่าสุด ณ สิ้นไตรมาส 3/66 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า ขณะนี้ เฉพาะ พื้นที่ กทม.-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด 213,282 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,113,639 ล้านบาท 

ทั้งนี้ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ชี้ว่า ตลาด Q3 ในภาพรวมมีการเปิดตัวใหม่ที่เพิ่มมากกว่ายอดขายใหม่ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยมีหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นมากถึง 10% แต่พบว่าหน่วยเปิดตัวใหม่ของบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยที่เปิดตัวมากกว่ายอดขายได้ใหม่ถึง 2,463 หน่วย หรือมากกว่า 23.6%

ขณะที่คอนโดฯ มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ น้อยกว่ายอดขายได้ แต่ด้วยยอดขายของคอนโดฯ ที่ลดลง เมื่อเทียบกับปีก่อน ทำให้ไม่สามารถดูดซับหน่วยเหลือขาย ที่เหลือสะสมมาจาก 6 ไตรมาสก่อนหน้าได้ 

ส่งผลให้ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย รวมทั้งสิ้น 195,059 หน่วย มูลค่า 1,014,581 ล้านบาท แบ่งเป็น

• คอนโดฯ เหลือขาย 38.3% หรือ 74,657 หน่วย มูลค่า 287,961 ล้านบาท
• บ้านจัดสรรเหลือขาย 61.7% หรือ 120,402 หน่วย มูลค่า 726,620 ล้านบาท 

5 ทำเล อันตรายเลี่ยงลงทุนบ้าน-คอนโดฯ

สำหรับ ทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน หรือทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก พบว่า  

ทำเลคอนโดมิเนียม

• อันดับ 1 ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 
• อันดับ 2 ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ  
• อันดับ 3 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด 
• อันดับ 4 ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 
• อันดับ 5 ทำเลลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ 

ทำเลบ้านจัดสรร

• อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 
• อันดับ 2 ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ 
• อันดับ 3 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี 
• อันดับ 4 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 
• อันดับ 5 ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก 

ที่มา : REIC