อสังหาฯเจอปัญหาโลกแตก คนซื้อบ้านกู้ไม่ผ่าน ส่วนคอนโดฯเปิดใหม่พุ่ง เกิน “วัยรุ่นสร้างตัว” จะซื้อไหว

ปัญหา “หนี้ครัวเรือน” กำลังกระทบ ต่อสถานการณ์ อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม เซกเมนท์ระดับราคา กลาง-ล่าง อย่างน่าเป็นห่วง เนื่องจาก เดิมเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องทางการเงินเปราะบางอยู่ก่อนแล้ว สะท้อนได้จากที่ธนาคารยึดทรัพย์มากขึ้น ซึ่งส่งผลให้ธนาคาร เพิ่มความเข้ม ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าว

สอดคล้อง รายงานของ Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ขณะนี้ ตลาดคอนโดฯ กำลังเจองานใหญ่ เนื่องจากกลุ่มคนระดับล่างที่ต้องการซื้อคอนโดฯ แม้มีอยู่มาก แต่กลับมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ขณะกำลังซื้อระดับกลาง ถึงไม่มีปัญหาถูกแบงก์ปฏิเสธมากเท่า แต่แนวโน้มความต้องการคอนโดฯ ลดน้อยถอยลงจากอดีตมาก และสวนทางกับจำนวนโครงการคอนโดฯ ที่กลับมาเปิดใหม่พุ่งขึ้นกว่า 40% 

โครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ พุ่ง 40% กระจุกตัวชานเมือง 

เจาะข้อมูล แง่คอนโดฯเปิดใหม่ (Supply) ณ สิ้นไตรมาส 2 ปีนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 11,930 หน่วย เพิ่มขึ้น 40.1% จากไตรมาสแรก โดยสัดส่วน 88% ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ขณะบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ อยู่ที่ 12% (ไตรมาสนี้ ไม่มีโครงการใหม่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ) และเมื่อแยกเป็นระดับราคา พบเป็นกลุ่มระดับเกรด B มากสุด 52% ในส่วนของเกรด C คิดเป็น 38% รองลงมาเป็นเกรด A ที่ 9% และระดับซุปเปอร์ไพร์มอีก 1%

ส่วนราคาขายของคอนโดฯใหม่โดยเฉลี่ยของไตรมาสนี้ พบว่าปรับเพิ่มขึ้นทุกพื้นที่ เฉลี่ย 2.2%  ดังนี้

• ราคาคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 248,000 บาท ต่อ ตารางเมตร (+1.72%)
• ราคาคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ประมาณ 121,300 บาท ต่อ ตารางเมตร (+1.85%)
• ราคาคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานคร อยู่ที่ประมาณ 68,000 บาท ต่อ ตารางเมตร (+3%) 

ทั้งนี้ มาจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบไม่สามารถตั้งราคาขายที่ต่ำลงได้ โดยเฉพาะในโครงการที่เปิดขายใหม่ และอยู่ระหว่างการก่อสร้างส่งผลให้ราคาขายจึงจำเป็นต้องปรับตัวเพิ่มขึ้น

ดีมานด์หดตัวสวนทาง คอนโดฯราคาแพง เกินกำลังซื้อ “วัยสร้างตัว”

ขณะเมื่อพิจารณาในฝั่งความต้องการ (Demand) ค่อนข้างหดตัว เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อมีไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดใหม่คึกคักได้ โดยยอดขายใหม่ ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 3,324 หน่วย จากจำนวน11,930 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 27.9% ลดลงจากไตรมาสที่แล้ว 14.5% แต่เพิ่มขึ้น 7.7% จากปีที่แล้ว 

ปัจจัยหลักที่ทำให้กลุ่มเรียลดีมานด์ไม่ตอบสนองต่อตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจากกลุ่มเรียลดีมานด์ในตลาดส่วนใหญ่ คือกลุ่มช่วงวัยที่อยู่ในสถานะที่กำลังสร้างตัว ซึ่งมีรายได้ในระดับปานกลางไปจนถึงระดับเริ่มต้น อีกทั้งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียม จึงทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มเหล่านี้ลดน้อยลงไป 

ขณะที่กลุ่มนักลงทุนกลับให้ความสนใจคอนโดมิเนียมในตลาดมือสองมากขึ้น เพราะเมื่อหากพิจารณาในทำเลที่ยังคงนิยมตามแนวรถไฟฟ้า อีกทั้งขนาดของห้องรวมถึงราคาที่เหมาะสม ทำให้โครงการตลาดมือสองเกิดความคึกคักในช่วงที่ผ่านมา

นอกจากนี้จากปัญหาหนี้สินของกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่สามารถชำระสินเชื่อต่อได้ ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องยึดสินทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดหรือที่เรียกว่าหนี้เสีย (NPL) ทำให้เกิดสินทรัพย์เหล่านี้เพิ่มมาในตลาดและอาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดมือสองมีแนวโน้มเป็นบวก

ที่มา : Knight Frank