อสังหาฯ ไทยน่าห่วง สต๊อกบ้าน-คอนโดฯ เมืองกรุง ค้างกว่า 2 แสนหน่วย คาด 3 ปีถึงขายหมด

ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว” อย่างชัดเจน เมื่อคนไทยที่ซื้อบ้าน และคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ ยังต้องพึ่งพาการขอสินเชื่อจากธนาคาร เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ และเมื่อพิจารณาถึง “กำลังซื้อ” ก็พบว่าแม้โควิดจะคลี่คลายลงแล้ว แต่โดยรวมรายได้คนไทยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อีกทั้งยังมีหนี้สินสูง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงส่งผลต่อภาระการผ่อนบ้านต่อเดือน และการขอเงินกู้สินเชื่อใหม่ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ 

ดอกเบี้ยแพง กระทบจองซื้อบ้าน-การโอนกรรมสิทธิ์ 

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยว่า ตั้งแต่เดือน ก.ย. 2565 ถึง ก.ค. 2566 ดอกเบี้ยปรับขึ้นและมีผลต่อภาระการผ่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึงประมาณ 13% ด้วยกัน ส่งผลให้สถานการณ์ตลาดอยู่ในภาวะซึมตัว 

พบว่าในช่วง 7 เดือนแรกปี 2566 การจองซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัวประมาณ 12% ขณะที่การโอนกรรมสิทธ์ิที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ  และปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรกหดตัวประมาณ 3% 

ท่ามกลางความท้าทายสูงของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ที่พบว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้ยังมีหุ้นกู้ และตั๋วแลกเงินที่จะทยอยครบกำหนดอีกประมาณ 5.9 หมื่นล้านบาท และในปี 2567 อีกกว่า 1.16 แสนล้านบาท

“แม้ตลาดมีปัจจัยบวกจากการที่ต่างชาติกลับมาซื้อคอนโดมิเนียมบวกกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธ์ิ-การจดจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และการจัดโปรโมชันอย่างหนักของผู้ประกอบการในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขาย แต่พบตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบันการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา” 

สต๊อกที่อยู่อาศัยค้างรอขาย 2.2 แสนหน่วย 

ขณะจุดที่น่ากังวลคือพบว่า อสังหาฯ ไทย กำลังอยู่บนความไม่สมดุลระหว่างซัพพลายและดีมานด์ โดยพบกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยสะสมรอขายที่คาอยู่ในระดับสูงกว่า 2 แสนหน่วย มานานแล้วกว่า 6 ปี ซึ่งอาจจะต้องใช้ระยะเวลากว่า 3 ปีในการระบาย (กรณีที่ไม่มีการเปิดที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่ม) 

ขณะเดียวกันปัจจุบันสัดส่วนจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายต่อจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ประมาณ 2.4 เท่า ซึ่งสูงข้ึนต่อเนื่อง จากยอดจองซื้อโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วงหลังที่ต่ำลง มีหน่วยทยอยเข้ามาสะสมเพิ่มขึ้น 

อีกทั้งส่วนหนึ่งยังเป็นผลจากการแข่งขันกับที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายในตลาดเป็นจำนวนมาก และก็ได้รับการตอบรับจากตลาดดีขึ้นเช่นกัน โดยนับว่าเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของการโอนที่อยู่อาศัย ณ ช่วงครึ่งแรกที่ผ่านมา 

ตลาดอสังหาฯ ส่อติดลบ 7.8%

จากสถานการณ์ข้างต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่าอาจส่งผลให้เกิดภาพมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในทำเล กทม.-ปริมณฑล ปีนี้อาจหดตัวประมาณ 7.8%  ขณะหากปัจจัยต่างๆ นิ่งข้ึน การโอนฯ อาจกลับมาเติบโตเป็นบวกที่ประมาณ 1.2%-4.6% ในปี 2567 

ส่งผลให้ผู้ประกอบการคงยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ โดยเฉพาะในบางทำเลที่มีการเปิดตัวพร้อมๆ กันเป็นจำนวนมาก สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังต้องให้ความระมัดระวังในการลงทุน เช่น ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรอขาย อยู่ที่ประมาณ 50% 

นอกจากนี้กลุ่มที่ยังต้องติดตามใกล้ชิดคือ ที่อยู่อาศัยรอขายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งก็มีสัดส่วนรอขายที่สูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาสินค้าในกลุ่มดังกล่าวพร้อมกัน และมีแผนที่จะเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าดังกล่าวมีฐานตลาดที่จำกัด อีกทั้งที่ผ่านมายอดขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้ชะลอลง.

ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย