ผู้ประกอบการอสังหาฯ ลุยเปิด “บ้านแพง” มากขึ้น ส่วนคอนโดฯ มณฑลห้วยขวาง-รัชดา ยังฮอต 

แม้เศรษฐกิจไทยปี 2566 แนวโน้มจะเติบโตกว่าปี 2565 แต่อัตราการขยายตัวคงต่ำกว่าที่คาดไว้ เพราะการเติบโตยังกระจุกอยู่ในภาคธุรกิจบริการและการท่องเที่ยว ไม่ได้หนุนทั้งระบบ ขณะที่ภาคการส่งออกติดลบต่อเนื่อง

นี่คือปัจจัยลบต่อตลาด “ที่อยู่อาศัย” ที่น่ากังวล เพราะเมื่อผนวกกับปัจจัยลบไม่ว่าจะเป็น “หนี้ครัวเรือน” ที่สูงขึ้นมาแตะระดับ 90.6% “อัตราดอกเบี้ย” ที่ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง คาดดอกเบี้ยนโยบายปี 2566 คงอยู่ในระดับสูง 2.25-2.5% 

ผลกระทบยังมาจากกรณี ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value: LTV) ตั้งแต่ 1 มกราคม 2566 ที่ผ่านมา รวมไปถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองภายหลังการเลือกตั้ง ส่งผลให้กำลังซื้อ “ที่อยู่อาศัย” น่าจะมีแนวโน้มชะลอตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2566

อย่างไรก็ดีเมื่อย้อนดูสถิติตลาด “ที่อยู่อาศัย” และทำเลในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา กลับมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ โดย “แอล ดับเบิลยู เอส” บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เผยว่า การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีทั้งสิ้น 179 โครงการ เพิ่มขึ้น 9.81% รวมทั้งสิ้น 45,162 หน่วย แง่จำนวนลดลง 13% จากปี 2565 

ขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมอยู่ที่ 203,016 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากปี 2565 ส่วนอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 18% ลดลงจาก 25% ของปี 2565 

จากชุดข้อมูลข้างต้น “แอล ดับเบิลยู เอส” ให้ข้อสังเกตว่า จำนวนโครงการที่เปิดตัวเพิ่มขึ้น แต่จำนวนหน่วยเปิดตัวลดลง ส่วนมูลค่าสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาด ที่พบว่า “ราคาขายบ้าน” สูงขึ้นนั่นเอง

โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่เน้นตลาดบ้านราคาสูงมากขึ้น คาดเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะที่คอนโดมิเนียมใหม่มีการเปิดตัวจำนวนโครงการ หน่วยเปิดตัว และราคาลดลง

#ThairathMoney ชวนเจาะสถานการณ์ตลาดบ้าน และตลาดคอนโดมิเนียม ว่าปัง หรือพัง รวมไปถึงทำเลยอดนิยมในช่วงครึ่งปีแรก 2566 ให้ชัดเจนมากกว่านี้ ดังข้อมูลต่อไปนี้ 

โครงการคอนโดมิเนียม 

• จำนวนโครงการ : 45 โครงการ 
• จำนวนหน่วย : 24,167 หน่วย
• จำนวนมูลค่า : 68,561 ล้านบาท 
• เปลี่ยนแปลง : ลดลง 6.2% 
• อัตราการขายเฉลี่ย : 28% (ลดลง)

3 ทำเลยอดฮิตคอนโดฯ 

โดยทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดใน 3 ทำเล ได้แก่ 

• ทำเลบางขันใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ
• รัชดา-ห้วยขวาง 
• พัฒนาการ 

ทั้งนี้ ราคาขายคอนโดมิเนียมที่ได้รับความสนใจอยู่ที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท คาดเพราะผู้ซื้อมีทั้งซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน 

เจาะเพิ่มเติม สำหรับทำเล ห้วยขวาง - รัชดา ย่านนี้ ถือเป็นทำเลที่สำคัญ เพราะนอกจากมีรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินเป็นโครงข่ายการเดินทางที่สำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยของคนไทย และ คนต่างชาติแล้ว ย่านนี้ ยังเชื่อมต่อกับ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง

โดยตั้งแต่อดีต จนถึง ปัจจุบัน ทำเล รัชดา-ห้วยขวาง-พระราม 9 ถือได้ว่าเป็น NEW CBD ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นศูนย์รวมอาคารสำนักงานขนาดใหญ่มากมาย และเป็นหนึ่งในย่านที่มีชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก เนื่องจากอยู่ใกล้กับสถานทูตจีน สถานทูตเกาหลี และเต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งออฟฟิศ ศูนย์การค้า เช่น ยูนิลิเวอร์ จีทาวเวอร์ เอสพลานาด รัชดา และเซ็นทรัล แกรนด์ พระราม 9 เป็นต้น จึงไม่แปลกใจ ที่จะได้รับความสนใจในการเข้ามาพัฒนาที่ดิน เปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เพราะนับเป็นทำเลต้นๆที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ อย่าง ชาวจีน ให้ความนิยมอยู่อาศัย ทั้งเช่า และ ซื้อคอนโดมิเนียม 

โครงการบ้าน 

• จำนวนโครงการทั้งหมด : 134 โครงการ 
• มูลค่าโครงการทั้งหมด : 134,455 ล้านบาท 
• โครงการบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท : 92 โครงการ (มูลค่า 75,203 ล้านบาท)
• โครงการบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท : 42 โครงการ (มูลค่า 59,252 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น 68%
• อัตราการขายเฉลี่ย : ลดลง

3 ทำเลยอดฮิต โครงการบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 

• รังสิต-นครนายก
• ประชาอุทิศ-พุทธบูชา 
• นวนคร 

3 ทำเลยอดฮิต โครงการบ้านแพง ราคามากกว่า 10 ล้านบาท 

• สรงประภา-ดอนเมือง
• พหลโยธิน-รังสิต 
• วัชรพล

ทั้งหมดนี้ ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ “แอล ดับเบิลยู เอส” ชี้ว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับกลยุทธ์เปิดตัวโครงการบ้านที่มีระดับราคาสูงเพิ่มขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาดนี้ ในขณะเดียวกันตลาดที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท เป็นตลาดที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ต่ำสุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 

ขณะเดียวกันยังพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดมีการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดที่ไกลกว่า ทำเลปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) มากขึ้น ทั้งพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) และพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต เพื่อสร้างยอดขายและสร้างฐานรายได้ใหม่

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ทั้งปีจะมีอัตราการเติบโตไม่เกิน 5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งปรับลดจากที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้าว่าจะเติบโตที่ 10-15%.