กนง.ขึ้นดอกเบี้ยทะลุฟ้า งานเข้า คน “ผ่อนบ้าน” ดอกเบี้ยเพิ่ม 1% แบกภาระเพิ่ม 7%

การประกาศขึ้น ดอกเบี้ย นโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. โดยมีมติ เป็นเอกฉันท์ ให้ขึ้น ดอกเบี้ย อีก 0.25% ต่อปี จาก 2% เป็น 2.25% ต่อปี ซึ่งนับเป็น ดอกเบี้ย ที่สูงสุดในรอบ 9 ปีของไทย และเพิ่มขึ้นมาแล้วถึง 1.75% นับตั้งแต่ กนง.ประกาศกลับมาขึ้นดอกเบี้ย เป็นครั้งแรก เมื่อ 10 ส.ค. 2565 (ปรับดอกเบี้ย 0.25% จาก 0.50% เป็น 0.75%)

ประเด็นนี้ แม้ กนง.ชี้แจงเหตุผลจำเป็นถึงการตัดสินใจดังกล่าว ว่า ยังมีความเป็นห่วง ถึงทิศทาง “เงินเฟ้อ” และการขยายตัวทางเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า จึงต้องใช้ดอกเบี้ยดูแลให้เงินเฟ้ออยู่ในกรอบเป้าหมายอย่างยั่งยืน

แต่เรื่องนี้ คงนับเป็นข่าวร้าย แง่ต้นทุน-การระดมทุน และการชำระหนี้ ของครัวเรือน ภาคธุรกิจต่างๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ข้อคำถามที่ดังสุด คงเป็นเสียงที่ออกมาจาก คนซื้อบ้าน หรืออยู่ระหว่างผ่อนบ้าน ว่า การขึ้นดอกเบี้ยที่สูงมากขนาดนี้ จะกระทบกับภาระต่อเดือนมากน้อยแค่ไหน? ท่ามกลางความเป็นไปได้ ว่านโยบายของ กนง.อาจทำให้สถาบันการเงิน ธนาคารพาณิชย์ และธนาคารของรัฐ ที่มีต้นทุนเพิ่ม ต้องประกาศขึ้นดอกเบี้ย ต่อลูกหนี้กู้ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” นับหลังจากนี้ไปด้วย 

ภายใต้ ความจริงที่ต้องรู้ ว่า ดอกเบี้ยนโยบายทุกๆ 1% ที่ปรับขึ้นจะทำให้ภาระการผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งหมดปรับขึ้นอีกประมาณ 7% ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านต้องส่งเงินงวดสูงขึ้นกว่าเดิมหรือใช้เวลามากขึ้นในการผ่อนชำระ

#ThairathMoney เจาะข้อมูลจากแพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง ddproperty.com ที่คำนวณให้เห็นภาพ ว่า หากดอกเบี้ยบ้านปรับขึ้น 1% คุณต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านเพิ่มเท่าไร? กันแน่ 

ชุดข้อมูลที่เราต้องรู้ก่อนเบื้องต้น คือ ส่วนใหญ่แล้ว สถาบันการเงินมักจะเสนอแพ็กเกจการกู้สินเชื่อบ้านในลักษณะให้ปีแรกๆ มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ เช่น อัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรก คงที่ 3.5% ต่อปี ขณะที่ปีที่ 4 เป็นต้นไปมักจะเป็นดอกเบี้ยลอยตัว เช่น อัตราดอกเบี้ย MRR-1 นั่นเท่ากับว่า อัตราดอกเบี้ยของเรา ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปจะเป็นเท่าไร ขึ้นอยู่กับดอกเบี้ย MRR ในขณะนั้น

ซึ่ง MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน เช่น สินเชื่อบ้านของ ธอส. ปัจจุบันมี MRR อยู่ที่ 6.900%, MRR ธนาคารออมสิน อยู่ที่ 6.995%, MRR ของธนาคารกรุงไทย อยู่ที่ 7.32% และ MRR ของ ธนาคารไทยพาณิชย์ อยู่ที่ 7.05% เป็นต้น 

โดย แม้แต่ละธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ย MRR ไม่เท่ากัน แต่การพิจารณาปรับขึ้นลงของดอกเบี้ย MRR ก็มีผลกระทบจากหลายปัจจัยแบบเดียวกัน เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่กำหนด โดย กนง. อย่างกรณีล่าสุด ที่เมื่อ 2 ส.ค. กนง.ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอีก 0.25% ซึ่งหากมีการปรับขึ้นเช่นนี้ ก็ มักจะทำให้อัตราดอกเบี้ย MRR แต่ละธนาคารปรับเพิ่มตามไปด้วย

ค่างวดผ่อนบ้านเพิ่มเท่าไร เมื่อ “ดอกเบี้ยบ้าน” ขึ้น

อย่างที่นำเสนอไปว่า ดอกเบี้ย MRR จะมีผลกับผู้ผ่อนชำระ เมื่อย่างเข้าสู่ปีที่ธนาคารกำหนดเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยส่วนใหญ่ จะหลังจากปีที่ 3 เป็นต้นไป แน่นอนว่ายิ่งดอกเบี้ยสูงขึ้นจะทำให้ค่าผ่อนบ้านสูงเป็นเงาตามตัว 

ตัวอย่างกรณีที่ 1 ยังไม่เริ่มผ่อนบ้าน

สมมติให้เงินกู้เป็นจำนวน 1 ล้านบาท ดอกเบี้ย 3 ปีแรกคงที่ที่ 3.5% ขณะที่ปีที่ 4 ดอกเบี้ย=MRR หาก MRR เดิมอยู่ที่ 7% และกำหนดผ่อนชำระ 20 ปี (240 งวด) จะเท่ากับต้องผ่อนชำระ 7,085 บาทต่องวด

แต่เมื่อดอกเบี้ย MRR ในปีที่ 4 เป็นต้นไป เพิ่มเป็น 8% หากยังผ่อนชำระภายใน 20 ปี เงินงวดผ่อนชำระจะเพิ่มเป็น 7,460 บาทต่องวด หรือเพิ่มขึ้นงวดละ 375 บาท หรือคิดเป็นมูลค่าเงินต้นรวมดอกเบี้ยต้องผ่อนชำระมากขึ้นทั้งหมด 90,000 บาทต่อเงินกู้จำนวน 1 ล้านบาท หรือถ้ายังต้องการชำระค่างวดเท่าเดิมที่ 7,085 บาท ต้องขยายเวลาการผ่อนเป็น 271 งวด หรือ 22-23 ปี

ตัวอย่างกรณีที่ 2 ผ่อนบ้านมาแล้ว 10 ปี

อ้างอิง แพ็กเกจดอกเบี้ยบ้าน เดียวกับตัวอย่างแรก และมีการผ่อนชำระที่ 7,085 บาทต่องวดเช่นกัน ในปีที่ 10 มีการตัดเงินต้นไปแล้ว คงเหลือเงินต้น 612,706.31 บาท

แต่ในปีที่ 11 ดอกเบี้ย MRR ปรับขึ้นกะทันหันเป็น 8% ซึ่งการผ่อนชำระเดือนละ 7,085 บาท จะทำให้ตัดเงินต้นได้น้อยลงเพราะดอกเบี้ยที่ต้องส่งธนาคารแต่ละเดือนเพิ่มขึ้น ทำให้การผ่อนชำระต้องปรับเพิ่มการผ่อนชำระต่อเดือนในงวดที่เหลือเป็น 7,450 บาทต่องวด (7,450x120 งวด) เพื่อให้ผ่อนหมดภายใน 20 ปีเช่นเดิม

ดอกเบี้ยขึ้น 0.25% ต้องผ่อนบ้านเดือนละกี่บาท

อีกหนึ่งตัวอย่างจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ หากเงินกู้ 3,000,000 บาท เมื่อมีดอกเบี้ยขึ้น 0.25% ต้องผ่อนเพิ่มเดือนละกี่บาท ดังนี้

เมื่อเป็นเช่นนี้ ก็อาจกล่าวได้ว่า สำหรับคนที่ระหว่างผ่อนบ้าน คงต้องรับภาระไปเต็มๆ ส่งค่างวดหนักขึ้น จากดอกเบี้ยที่พุ่งขึ้นมา ขณะใครที่อยู่ระหว่างตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน ดอกเบี้ยแพง จะทำให้ความสามารถในการกู้ของเราน้อยลง เพราะต้องผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้น จากที่เคยกู้ได้ 1 ล้านบาท ก็จะลดต่ำกว่านั้น 

ผ่อนบ้านไม่ไหว รีไฟแนนซ์ VS รีเทนชัน เลือกอะไรดี? 

ทั้งนี้ หากดอกเบี้ย เป็นสาเหตุที่อาจทำให้เรา ผ่อนบ้านไม่ไหว ก็มีแนวทางออกเช่นกัน อย่าง การรีไฟแนนซ์ (Refinance) และการรีเทนชัน (Retention) เพื่อเป็นการแบ่งเบาภาระการผ่อนชำระให้กับผู้กู้

• การรีไฟแนนซ์ (Refinance) เป็นการสิ้นสุดสัญญาสินเชื่อที่มีอยู่กับธนาคารหนึ่งแล้วไปทำสัญญาสินเชื่อใหม่กับอีกธนาคารหนึ่ง โดยผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกธนาคารได้เองจากการพิจารณาเปรียบเทียบข้อเสนอที่น่าจูงใจของแต่ละธนาคาร ส่วนใหญ่จะสามารถขอรีไฟแนนซ์ได้เมื่อผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปีขึ้นไปหรือตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญากู้บ้าน ปัจจุบันการรีไฟแนนซ์ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก เพราะนอกจากจะช่วยให้ผู้กู้ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าของธนาคารเก่า ยังทำให้ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนถูกนำไปหักเงินต้นคงเหลือได้มากขึ้น ช่วยให้ภาระในการผ่อนบ้านหมดไวขึ้นอีกด้วย

• การรีเทนชัน (Retention) มีหลักการเหมือนกับการรีไฟแนนซ์ แต่เป็นการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม โดยจุดเด่นของการรีเทนชันคือ ผู้กู้ดำเนินธุรกรรมกับธนาคารเดิม ดังนั้นจึงไม่ต้องมีภาระในการจัดเตรียมเอกสารใหม่ เพราะทางธนาคารมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว ทำให้ใช้ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติไม่นานก็ทราบผล ธนาคารบางแห่งใช้เวลาพิจารณาแค่ 7 วันทำการเท่านั้น นอกจากนี้ยังไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมมากนัก ธนาคารบางแห่งอาจคิดเพียงค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 1% ของวงเงินกู้เท่านั้น เมื่อเทียบกับอัตราค่าดำเนินการเพื่อทำรีไฟแนนซ์ ถือว่ารีเทนชันมีค่าใช้จ่ายถูกกว่ามาก (ควรพิจารณาเรื่องอัตราดอกเบี้ยควบคู่ด้วยเนื่องจากการรีไฟแนนซ์มักได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า)

ที่มาข้อมูล : ดีดีพร็อพเพอร์ตี้