ไทยส่อเจอปัญหา "บ้านล้นตลาด" ตามรอย ญี่ปุ่น-จีน ราคาบ้านต่างจังหวัด หดตัวแรง

แนวโน้มประชากรที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นในหลายประเทศทั่วโลกขณะนี้ แต่สำหรับประเทศไทย ถือ เป็นจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ ที่อาจส่งผลกระทบต่อโครงสร้างสังคม และระบบเศรษฐกิจ ภาคธุรกิจหลายๆ ส่วน 

เช่นเดียวกับทิศทางอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัยไทย ที่กำลังจะเผชิญกับจำนวนประชากรไทยที่ใกล้จะถึงจุดสูงสุดในปี 2573  

ย้อนไปในอดึต อ้างอิงข้อมูลจากรายงานของ KKP Research โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ระบุ ช่วงปี 2513-2565 ภาคอสังหาฯ ไทยเติบโต มีความสำคัญต่อ GDP มากถึง 20% ซึ่งมาจาก 5 ปัจจัยหลักๆ ได้แก่

1. จำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่อสังหาฯ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยความหนาแน่นของประชากรต่อตารางเมตรทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นจาก 69.7 เป็น 139.7 ในช่วงเวลาดังกล่าว
2. Urbanization Rate เพิ่มขึ้นมากกว่า 2 เท่า จากเขตเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วและการย้ายถิ่นฐานเข้าตัวเมือง โดยเฉพาะการย้ายเข้ามาในกรุงเทพฯ เติบโตเฉลี่ยถึง 9.1% ต่อปี หรือ มีจำนวนประชากรในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นมากกว่า 5 ล้านคนในช่วง 28 ปีที่ผ่านมา 
3. กำลังซื้ออยู่ในระดับดี รายได้เติบโตเร็วกว่าราคาบ้าน จากความเฟื่องฟูของการส่งออก ทำให้รายได้ของคนไทยเพิ่มขึ้นตาม GDP ที่โต 6-8% ในช่วงปี 2548 -2559
4. ยุคดอกเบี้ยต่ำ กระตุ้นการกู้ซื้อบ้าน ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อที่อยู่ อาศัยมากขึ้น โดยมีอัตราการเติบโตมากถึง 10-15% ทั้งซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัยเอง และลงทุน 
5. หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับต่ำ โดยในช่วงปี 2534-2556 หนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับต่ำกว่า 70% ของ GDP ภาระหนี้ของคนไทยที่ยังไม่สูงมากนัก

ตัดภาพมาปัจจุบัน การเติบโตของจำนวนประชากรไทย ที่มีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือ ช่วงอายุระหว่าง 25-54 ปี ได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วนับตั้งแต่ปี 2558 และเริ่มมีจำนวนลดลง ในขณะที่จำนวนประชากรไทยในภาพรวมจะเริ่มลดลงในปี 2573 ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่รุนแรงมากขึ้น

ประชากรลด-สมาชิกครอบครัวน้อยลง กระทบความต้องการซื้อบ้าน

ย้อนไปก่อนหน้าไม่นาน นักวิชาการจาก สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือ TDRI อย่าง "ดร.นณริฏ พิศลยบุตร" เคยออกมาทำนาย ทิศทางอสังหาฯ ไทยในทิศทางเดียวกันว่า ในระยะ รอบ 10 ปีข้างหน้า อสังหาฯ จะโตแค่ปีละ 1.5-3% เท่านั้น ต่างจากในอดีตที่เติบโตแรงต่อปี 6.3% 

ซึ่งหากเดิมที ภาคอสังหาฯ จะเติบโตด้วยกลุ่มคนเป้าหมาย อายุ 20-60 ปี ซึ่งเป็นผู้ซื้อหลักในตลาดที่อยู่อาศัย แต่ขณะนี้ ไทยกำลังเผชิญกับแนวโน้มจำนวนประชากรที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง อัตราเด็กเกิดใหม่ ต่ำกว่า อัตราการตาย ขณะคู่รักใหม่ นิยมไม่มีบุตร ส่วนผู้สูงวัยมีสัดส่วนมากขึ้นเรื่อยๆ ในสังคม 

ภาพที่ในอดีตจะเห็นปู่ ย่า ตา ยาย ที่มีลูกหลานเยอะๆ ขยายครอบครัว ซื้อบ้านใหม่ตามจำนวนสมาชิก แบ่งแยกออกไปอยู่อาศัย เกิดขึ้นน้อยลง ซึ่งนั่นก็ส่งผลให้ความ ต้องการบ้านลดลงอย่างแน่นอน

อัตราดอกเบี้ยสูง-หนี้ครัวเรือนสูง บีบขาลงของสินเชื่อบ้าน 

KKP Research ขยายความเพิ่มเติมว่า นอกจากปัจจัยด้านประชากรแล้ว ภาคอสังหาฯ จะชะลอลงจากอีก 4 ปัจจัยภายในประเทศที่เริ่มเปลี่ยนทิศทางเช่นกัน ได้แก่

• การขยายพื้นที่เขตเมืองในต่างจังหวัด หรือ Urbanization ชะลอตัวตามภาคอุตสาหกรรมและบริการที่อาจไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่ากับในอดีตตามภาวะ Deglobalization  
• กำลังซื้อคนไทยหดตัว จากรายได้ที่เติบโตช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นเร็ว 
• อัตราดอกเบี้ยที่อาจค้างสูงนาน จะเป็นปัจจัยที่ลดกำลังซื้อและเพิ่มภาระหนี้ให้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย 
• ระดับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงมากแล้วในปัจจุบันและมีแนวโน้มที่ไทยกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาลงของวัฏจักรสินเชื่อ (Deleveraging) ส่งผลให้การกู้ยืมอาจมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและความสามารถในการก่อหนี้เพิ่มเติมของผู้กู้ทำได้น้อยลง

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า อสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ยังไปต่อได้ เพราะยังมีประชากรจากต่างจังหวัดย้ายเข้ามาทดแทนประชากรในพื้นที่ เพราะแหล่งงาน การศึกษา และการแพทย์กระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่ แต่สำหรับทิศทางอสังหาฯ ในภูมิภาค น่าเป็นห่วง

อสังหาฯ ต่างจังหวัด และเขตชนบท จะซ้ำรอย บ้านล้นตลาด เหมือนญี่ปุ่นหรือไม่?

ขณะภาคอสังหาฯ ในเมืองรองและเขตชนบทอาจซบเซา มีความเสี่ยงราคาบ้านปรับตัวลดลง ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดเล็กหดตัวลงตามจำนวนครัวเรือนที่ย้ายไปยังเมืองใหญ่มากขึ้น สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในภาคอีสานและภาคเหนือที่เริ่มหดตัวที่ 1.2% ต่อปี 

โดยในปัจจุบันเริ่มเห็นตัวเลขปริมาณอุปทานของบ้านมากกว่าจำนวนครัวเรือน ซึ่งสวนทางกับกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่จำนวนบ้านในตลาดยังมีไม่เพียงพอต่อความต้องการในตลาด 

KKP Research ประเมินว่า ปัญหา "บ้านล้นตลาด" ในต่างจังหวัดจะยิ่งถูกกดดันมากขึ้นจากความต้องการที่หดตัวลงต่อเนื่องตามจำนวนครัวเรือนที่ลดลง ประกอบกับสินเชื่ออสังหาฯ ในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มลดลงในภาพรวม ส่งผลให้มีแนวโน้มที่ในอนาคตจะมีจำนวนบ้านเหลือมากขึ้นและเป็นแรงกดดันให้ราคาบ้านต้องปรับลดลงได้เช่นเดียวกับประเทศญี่ปุ่นและจีนที่ประสบปัญหาราคาบ้านแถบชนบทหดตัว

#ThairathMoney เจาะให้เห็นภาพชัดเจนทิ้งท้าย เมื่อเทียบกับกรณีของญี่ปุ่น ในชุดข้อมูลเดียวกัน KKP ระบุว่า กรณีของประเทศญี่ปุ่น นับตั้งแต่ญี่ปุ่นมีสัดส่วนผู้สูงอายุมากกว่า 10% ภาคอสังหาฯ ของญี่ปุ่นในจังหวัดเล็ก ชะลอตัวอย่างหนักจนมีจำนวนบ้านร้างมากกว่า 8 ล้านหลังหรือคิดเป็น 15% ของจำนวนบ้านทั้งหมด 

กดดันให้ ราคาบ้านในญี่ปุ่นปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง ซึ่งถือเป็นตัวอย่างให้กับหลายประเทศที่กำลังเผชิญกับวิกฤติประชากร

อย่างไรก็ดี บทบาทของภาคอสังหาฯ ต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวมน้อยกว่าญี่ปุ่นมาก โดยภาคอสังหาฯ มีมูลค่าประมาณ 10% ของ GDP ส่วนหนึ่งจากการเข้าถึงสินเชื่อบ้านของคนไทยยังอยู่ในระดับต่ำ โดยมีสัดส่วนมูลค่าหนี้บ้านอยู่เพียง แค่ 35% ของมูลค่าหนี้ทั้งหมด 

ทำให้การชะลอตัวของภาคอสังหาฯ และราคาบ้านจะส่งผลกระทบ จำกัดต่อรายได้และเศรษฐกิจโดยรวม เพราะยังคงมีแหล่งรายได้จากอุตสาหกรรมอื่นมาสนับสนุนการเติบโต ของภาคอสังหาฯ ต่อได้ ในขณะที่อสังหาฯ ญี่ปุ่นช่วงเกิดวิกฤติเคยมีสัดส่วนสูงถึง 30-40% ต่อ GDP

แต่ถึงแม้ ภาคอสังหาฯ ไทยในอนาคต อาจไม่เกิดเป็นวิกฤติเหมือนญี่ปุ่น แต่การชะลอลงของภาค อสังหาฯ ก็อาจส่งผลกระทบไปยังภาคส่วนอื่นในเศรษฐกิจได้ทั้งภาคเศรษฐกิจจริง (Real Sector) และภาคการเงิน (Financial Sector) ได้ด้วยเช่นกัน