อสังหาฯ น่าห่วง คอนโดฯ สร้างเสร็จ เสี่ยงเหลือขายพุ่ง! หวั่น คนรายได้น้อย แบงก์เข้ม ไม่ปล่อยกู้

เป็นที่แน่ชัดแล้วว่า เศรษฐกิจที่ฟื้นตัว กระจุกอยู่แค่ในภาคการท่องเที่ยว - บริการ และเฉพาะบางพื้นที่ของไทย ทำให้รายได้คนไทยส่วนใหญ่ยังไม่ฟื้นกลับมาเทียบเท่ากับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 การจ่าย หรือ การก่อหนี้ก้อนใหญ่ จึงอยู่บนความไม่มั่นใจ 

แต่บรรยากาศทางเศรษฐกิจที่ไม่เป็นใจในขณะนี้ และอาจต่อเนื่องไปอีกช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ตามการหดตัวของเศรษฐกิจโลก กลับสวนทางกับ การเริ่มกลับมาลงทุนของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง โดยพบตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัย เปิดตัวใหม่มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

สต๊อกเก่าไม่หมด ของใหม่มาเติม 

ล่าสุด ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (EIC SCB) เผยภาวะน่ากังวลว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าราว 4-6% จากปีก่อน 

สาเหตุจากซัพพลายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่สูง และสูงกว่าการฟื้นตัว ในฝั่งความต้องการซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม

EIC ประเมินว่า ช่วงปี 2567-2569 หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม จะยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น และอาจอยู่ในระดับเป็นที่น่ากังวลมากขึ้น 

เนื่องจากหากนับจากนี้ โครงการคอนโดฯ ใหม่ที่เพิ่งเปิดตัว ใช้เวลาก่อสร้างราว 2 ปี ก็จะครบกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำ ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง 

เฝ้าระวัง คอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน

ซึ่งมีความเปราะบางทางการเงิน และมีความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าผู้ซื้อกลุ่มอื่นๆ จึงเป็นโอกาสทำให้หน่วยเหลือขายสะสมคอนโดมิเนียมจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 

ส่วนในกลุ่มทาวน์เฮาส์คาดว่ายังต้องเผชิญกับปัญหาในการระบายหน่วยเหลือขายสะสมต่อไป จากความต้องการซื้อที่คาดว่ายังไม่กลับมาเท่าที่ควร 

ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมในกลุ่มบ้านเดี่ยว บ้านแฝด คาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้น แต่อยู่ในอัตราที่ลดลง จากกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-บน ที่มีอยู่อย่างสม่ำเสมอ แต่คาดว่าสถานการณ์การแข่งขันในกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดมีแนวโน้มเข้มข้นมากขึ้นในระยะต่อไป 

ต้นทุนก่อสร้างสูง ลดราคาขายยาก

ทั้งนี้ EIC ยังวิเคราะห์ว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ที่มีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ตามการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ไม่สามารถใช้กลยุทธ์การจัดโปรโมชั่นระบายสินค้าคงเหลือได้เสมอไป 

ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการ อาจต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย มีการจัด Portfolio โดยกระจายการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทอย่างเหมาะสม รวมถึงมีการขยายไปสู่ธุรกิจใหม่ๆ หรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย เพื่อสร้าง Synergy จะช่วยเสริมความมั่นคงให้กับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ต่อไป

สต็อกที่อยู่ฯ เหลือขายพุ่ง 1.82 แสนหน่วย

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ออกรายงานวันนี้ว่า ไตรมาส 1/2566 ยอดขาย ตลาดที่อยู่อาศัยไทย ลดลง -29.1% ทำให้ มีหน่วยเหลือขาย ทั้ง บ้านจัดสรรและอาคารชุด เพิ่มขึ้น 7.8% รวมกันที่ อยู่ที่ 182,935 หน่วย มูลค่า 883,484 ล้านบาท 

“ มีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่สูงถึง 12,981 หน่วย หรือ 16.33% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด และ มูลค่า 30,773 ล้านบาท ในช่วงไตรมาสแรกปีนี้  "

ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมาก ที่ควรจะต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่ 

5 ทำเลคอนโดฯเหลือขาย

• ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด
• ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 
• ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 
• ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 
• ทำเลสุขุมวิท เหลือขาย 5,348 หน่วย