ปัญหาโลกแตกคนมีบ้าน ขายเอง vs เอเจนต์ แบบไหนดีกว่ากัน?

คนไทยขายบ้าน-คอนโดฯ มือสอง เบียดตลาดมือ 1 

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการที่เราจะประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสอง ก็นับว่ามีความท้าทายไม่น้อย และไม่ใช่เรื่องง่ายที่ทุกคนจะ “ขายได้” หากทำเลนั้นไม่เป็นทำเลศักยภาพ โครงการคมนาคมตัดผ่าน ราคาโดนใจ หรือไปต่อได้ และแน่นอนว่าถ้าผู้เป็นเจ้าของ ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อนก็ยากที่จะ “ขายออก” 

เนื่องจากทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องพิจารณาความท้าทายรอบด้านอย่างรอบคอบ ตั้งแต่การเลือกโครงการ ทำเล เจ้าของบ้านหรือผู้พัฒนา ราคา ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมจิปาถะ ไปจนถึงการทำเรื่องธุรกรรมต่างๆ ส่วนในฝั่งของผู้ขายก็ต้องการขายให้ได้เร็วที่สุด เพื่อลดภาระดอกเบี้ยหรือคืนทุนให้เร็วที่สุด ดังนั้นการ “ขายบ้านเอง” กับ “ขายผ่านเอเจนต์” อสังหาฯ จึงมีความแตกต่างกัน 

จึงทำให้แนวโน้มการใช้เอเจนต์อสังหาฯ มาทำหน้าที่จุกจิกเหล่านี้แทนกำลังได้รับความนิยม ด้วยความรู้ความเข้าใจ คำแนะนำ และช่องทางการดำเนินงานต่างๆ ที่จะช่วยลดความยุ่งยากและประหยัดเวลาของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไปได้อย่างชัดเจน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็จะต้องมีวิธีเลือกเอเจนต์ที่ปลอดภัย ไร้กังวลเรื่องโดนหลอกด้วยเช่นกัน

ขายบ้านเองง่ายอย่างที่คิดจริงหรือ? 

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย จึงได้มีการรวบรวมความท้าทายที่ถูกมองข้ามเมื่อคิดขายบ้านเอง ได้แก่ ตั้งราคาขายตามใจ ไม่สนราคาตลาด, ไม่เข้าใจการวางแผนการตลาด, ไม่มีเวลาเพียงพอในการพาผู้ซื้อเยี่ยมชม, ขาดทักษะในการต่อรอง และขาดความรู้ความเข้าใจเรื่องเอกสารสัญญา ซึ่งสิ่งเหล่านี้ล้วนต้องอาศัยเวลาในการศึกษาให้ถี่ถ้วนก่อนจะประกาศขาย อาศัยวาทศิลป์ในการเจรจาต่อรอง เพื่อให้การขายนั้นเป็นไปได้ด้วยดี และป้องกันข้อผิดพลาดในภายหลัง

“เอเจนต์” สะพานเชื่อมผู้ขายและผู้ซื้อ มีดีมากกว่าแค่ขายบ้าน

ทั้งนี้ที่ผ่านมาบางคนอาจมีความเชื่อผิดๆ มองว่าเอเจนต์ทำได้แค่ขายเพียงอย่างเดียว จึงเสียดายเงินหากต้องจ่ายค่าคอมมิชชัน ซึ่งแท้จริงแล้วเอเจนต์มืออาชีพนั้นมีบทบาทในทุกขั้นตอนของเส้นทางการซื้อขายที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น การเป็นที่ปรึกษา, คอยดูแลในทุกขั้นตอน, เป็นนักวิเคราะห์และนักวางแผนการตลาด, สวมบท Matchmaker ช่วยจับคู่และสกรีนผู้ซื้อ รวมทั้งยังเป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านเอกสารและสัญญา 

เลือกเอเจนต์อย่างไรให้ปลอดภัย ไม่โดนหลอก

แต่ใช่ว่านายหน้า หรือเอเจนต์ทุกคนจะดีเสมอไป ดังนั้นก่อนตัดสินใจเลือกเอเจนต์ ก็ควรตรวจสอบประวัติและใบอนุญาตประกอบวิชาชีพจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีการสอบวัดความรู้ทางด้านการเป็นตัวแทนและสอบวัดจรรยาบรรณวิชาชีพ 

รวมทั้งขอดูผลงานการขายที่ผ่านมาก่อนเพื่อพิจารณาคุณภาพและความรู้ความสามารถของเอเจนต์จากนั้นจึงตกลงรายละเอียดในสัญญาว่าจ้างเอเจนต์ให้เรียบร้อยว่า ภายใต้ค่านายหน้านั้นครอบคลุมบริการอะไรบ้าง เช่น ค่าทำการตลาด ค่าเดินทางพาลูกค้าเยี่ยมชมโครงการ เพื่อป้องกันค่าใช้จ่ายแฝงที่อาจเพิ่มมาในภายหลังโดยไม่รู้ตัว รวมทั้งระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนในการขาย ซึ่งมีหลักสำคัญๆ ที่เจ้าบ้านจะต้องให้ความใส่ใจดังนี้

หากเอเจนต์สามารถขายบ้านในราคาสูงกว่าที่ตกลงไว้ในตอนต้น เจ้าของบ้านจะตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของเอเจนต์หรือไม่ เมื่อตกลงว่าจ้างแล้ว ค่านายหน้าจะต้องจ่ายในทุกกรณีที่ขายบ้าน/คอนโดฯ นั้นสำเร็จ แม้เจ้าของบ้านจะขายได้เองหรือไม่

บางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้เอเจนต์นั้นๆ เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ภายในระยะเวลาตามที่กำหนดซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้เอเจนต์ไม่มีความเสี่ยงที่จะถูกเจ้าของบ้านหรือเอเจนต์คนอื่นขายตัดหน้า ทั้งนี้โดยทั่วไปแล้วการขายที่อยู่อาศัยผ่านเอเจนต์จะต้องเสียค่านายหน้าหรือค่าคอมมิชชันประมาณ 3% ของราคาซื้อขาย เอเจนต์จะเก็บค่านายหน้าเมื่อลูกค้าทำสัญญาซื้อขายเรียบร้อยแล้วหรือปิดการขายได้แล้วนั่นเอง 

ขายเอง Vs ผ่านเอเจนต์ ล้วนมีข้อดี ข้อเสียต่างกัน

หากสรุปง่ายๆ คือ เจ้าของขายเอง ข้อดีหลักๆ เลยคือถ้าขายบ้านได้ ก็จะได้จำนวนเงินเต็มของราคาที่ขาย แต่อาจจะต้องเสียเวลาในการไปเดินเรื่อง เอกสาร ฯลฯ แต่หากใช้นายหน้า ข้อเสียก็อย่างที่รู้กัน คือ ต้องเสียค่านายหน้า ซึ่งจะหักถูกหักแพงต้องแล้วแต่เจ้า แล้วแต่ตกลง และถ้าเจอหน้านายไม่ดี อาจจะเสียเวลาไปเฉยๆ ขายบ้านไม่ได้ แต่ก็ไม่ใช่ว่าใช้นายหน้าจะแย่ไปซะทั้งหมด ดีๆก็มีเยอะแยะ ช่วยดูแลตั้งแต่ตั้งราคาขาย การเจรจา การเดินเรื่องต่างๆ ทำให้ปิดการขายได้โดยเร็วก็มี

ดังนั้นคนที่กำลังจะขายบ้าน หรือกำลังมองหาช่องทางที่จะขาย ก็ควรที่จะพิจารณาถึงข้อดีและข้อจำกัดอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจว่าจะเลือก “ขายบ้านด้วยตนเอง” หรือ “ผ่านเอเจนต์” เนื่องจากทั้งสองแบบ มีข้อดีข้อเสียต่างกัน คงบอกไม่ได้เลยว่าแบบไหนดีกว่า ดังนั้นต้องดูว่าวิธีไหนที่เหมาะสมกับความต้องการ และตอบโจทย์มากที่สุด