Business On My Way : ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์..ในวันที่เผชิญ "ไวรัสร้าย"

“วิกฤติไวรัสโควิด­-19 ที่เกิดนั้น ถือว่าป่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนัก ซึ่งต้องจับตาหลายบริษัท มีโอกาสขาดสภาพคล่องจนต้องลดพนักงาน ขายทรัพย์สินพยุงธุรกิจตนเอง ก่อนจะล้มไม่เป็นท่า และคาดว่าราคาที่ดินจะลดลง 20-30% เชื่อหลังวิกฤตินี้ผ่านพ้น ธุรกิจจะปรับตัวครั้งใหญ่มุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน”

นี่คือคำตอบช่วงหนึ่งที่ Business On My Way ได้พูดคุยกับ “คุณกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์” (คุณโทนี่) ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ที่เล่าถึงเรื่องราวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากนี้ หลังการเผชิญพิษโควิด-19

คุณโทนี่ เล่าว่า ธุรกิจอสังหาฯของไทยได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หลายบริษัทจะเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ หรือหุ้นกู้ และจำเป็นต้องพึ่งเงินกู้ซอฟต์โลนของภาครัฐ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะรัฐจะต้องกำหนดเงื่อนไขในการปล่อยกู้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้วยเช่นกัน

เช่น อาจกำหนดให้ต้องขายสินทรัพย์ หรือลดราคาสินค้าลงมา เพื่อระบายสต๊อกที่มีอยู่ออกไปก่อน ซึ่งจะมีบริษัทที่เกิดปัญหาสภาพคล่องให้เห็นแน่นอน ขณะเดียวกันหลายบริษัทต้องลดภาระด้วยการลดเงินเดือน หรือให้พนักงานออก รวมถึงการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้

คุณโทนี่ เล่าว่า ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ตกอยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยจากจำนวนซัพพลายที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ดีมานด์เพิ่มขึ้นไม่ทันจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว จนทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในหลายพื้นที่ เนื่องจากผู้ประกอบการเข้ามาแข่งขันในตลาดเดียวกันมากเกินไป โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าบางทำเล มีซัพพลายเกิดขึ้นจำนวนมาก

นอกจากนี้อีกสาเหตุหนึ่งมาจากทุนจากต่างประเทศ ที่เข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทย ทำให้มีต้นทุนการเงินที่ต่ำ เกิดการขยายลงทุนในโครงการใหม่ๆจำนวนมาก ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคไม่สอดคล้องกับการปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ทำให้สินค้าค้างสต๊อก สุดท้ายจึงเกิดสงครามราคาขึ้นในเวลานี้

คุณโทนี่ เล่าต่อว่า สำหรับมาตรการล็อกดาวน์หรือปิดเมืองนั้น เป็นสิ่งที่จำเป็นจะต้องทำ เพื่อควบคุมการแพร่ระบาดของไวรัส แต่ก็สร้างผลกระทบกับทุกภาคส่วนทั้งด้านสังคมและเศรษฐกิจ ซึ่งการปิดเมือง 1 เดือน จะต้องใช้เวลาฟื้นฟูถึง 6 เดือน และใช้เวลาอีก 6 เดือนในการฟื้นตัว ถ้าปิดเมือง 2 เดือน เท่ากับว่าต้องใช้เวลาถึง 2 ปี กว่าเศรษฐกิจจะเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ

ดังนั้นในช่วง 1-2 ปีจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงมากจากกำลังซื้อใหม่ที่ลดลง โครงการใหม่เกิดขึ้นน้อย โดยผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกเก่าด้วยการแข่งขันด้านราคา ถือเป็นโอกาสดีของผู้ซื้อ ขณะที่พันธมิตรต่างชาติก็เริ่มพิจารณาถอนการลงทุน เพราะแต่ละประเทศที่เข้ามาลงทุนไม่ว่าจะเป็นญี่ปุ่นหรือจีน ก็ได้รับผลกระทบหนักเช่นกัน

“วิกฤติไวรัสโควิด-19 นี้ ส่งผลกระทบกับภาคอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์อย่างมาก โดยเฉพาะโรงแรม-รีสอร์ต เมื่อดีมานด์หายไปจากตลาด หลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส และการปิดเมือง เศรษฐกิจอยู่ในภาวะถดถอย การท่องเที่ยวยังไม่ขยับ การส่งออกยังไม่ฟื้น ต่างชาติชะลอการลงทุน อัตราการเข้าพักลดลงเหลือ 3-5% ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นอัตราการเข้าพักที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ ทำให้โรงแรมหลายแห่งต้องลดพนักงานจนถึงขั้นปิดกิจการ และหากไม่ได้รับการช่วยเหลือจากภาครัฐอย่างทันท่วงที จะเกิดวิกฤติอย่างหนักในธุรกิจโรงแรมแน่นอน”

ขณะที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขายสินทรัพย์ เพื่อรักษาสภาพคล่อง และลดภาระหนี้-ดอกเบี้ยที่แบกอยู่ โดยในระยะ 2 ปีนับจากนี้ จะมีการขายสินทรัพย์ที่ถือครองอยู่ ทั้งโรงแรม รีสอร์ต รวมถึงที่ดินที่ซื้อไว้เพื่อพัฒนาโครงการ ซึ่งขณะนี้เริ่มมีผู้ประกอบการรายใหญ่ทยอยประกาศขายที่ดินออกมาบ้างแล้ว และจะยิ่งมีมากขึ้นในไตรมาสที่ 4

โดยจะมีทั้งการเสนอขาย การจำนอง จำนำ และการขายฝาก แต่ก็ยังไม่แน่ใจว่าจะมีคนซื้อหรือไม่ เพราะทุกคนก็ตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกันหมด ส่งผลให้ราคาที่ดินในตลาดจะเริ่มลดลง 20-30% ภายในไตรมาสที่ 3-4 ของปีนี้ และอาจจะไม่เห็นการซื้อขายที่ดินในราคาตารางวาละ 2-3 ล้านบาท โดยเจ้าของที่ดินจะเปลี่ยนจากการขายเป็นการปล่อยเช่าระยะยาวแทน

คุณโทนี่ เล่าว่า สุดท้ายผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 จะทำให้ธุรกิจอสังหาฯนั้นเปลี่ยนไปจากเดิมทั้งในด้านพฤติกรรมผู้บริโภค และแนวทางการพัฒนาโครงการในอนาคต ผู้ประกอบการต้องนำเรื่องของวิกฤติขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นวิกฤติจากโรคระบาด จากภัยธรรมชาติ ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้เสมอและส่งผลกระทบอย่างรุนแรง รวดเร็ว มาเป็นปัจจัยหนึ่งในการพิจารณาเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อไป

“มองว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากนี้ จะมุ่งสู่การพัฒนาเพื่อความยั่งยืน มีการกระจายความเสี่ยงของธุรกิจมากขึ้น โดยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีบทบาทมากขึ้น และยังเป็นตลาดที่พอไปได้อยู่ ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะลดจำนวนลงในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า การพัฒนาจะเน้นโครงการขนาดเล็กที่อยู่รอบๆเมืองชั้นในกระจายไปตามแนวรถไฟฟ้าสายที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน และที่จะเปิดในอนาคต”

งานนี้ใครไม่ปรับเปลี่ยน หรือหากลยุทธ์มารองรับให้ดี ก็มีสิทธิ์ปิดฉากอวสานในธุรกิจนั้นได้.