ทำไมอสังหาฯ ภูเก็ตถึงฮอต จนราคาที่ดิน ทะลุไร่ละ 100 ล้าน เปิดวิชั่น ASW ปั้น พูลวิลล่า-คอนโดฯ แพง

“ภูเก็ต” เป็นจังหวัดแรกๆ ที่ Re-cover หรือ ฟื้นตัวกลับมาได้อย่างรวดเร็ว หลังจากไทยผ่านพ้นการแพร่ระบาดของโควิด-19 นักท่องเที่ยวทั่วโลกปลดล็อก กลับมาเดินทางอีกครั้ง 

โดยภูเก็ต ควง กรุงเทพฯ และ พัทยา ของไทย ติด TOP สุดยอดจุดหมายปลายทางโลก ใน Top 100 City Destinations หลายปีซ้อนติดต่อกัน

ขณะปีนี้ การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ฟันธง จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ เดินทางเข้าไทย ไม่ต่ำกว่า 25 ล้านคน สร้างรายได้จากการท่องเที่ยว 1.5 ล้านล้านบาท พร้อมกับวางธงใหม่วานนี้ ปีหน้าที่ 35 ล้านคน เม็ดเงิน 1.92 ล้านล้านบาท ต้องมีให้เห็น! 

การท่องเที่ยวปลุก “อสังหาฯ ภูเก็ต”

ปฏิเสธไม่ได้ว่า การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวเร็วและแรง มาพร้อมๆ กับกระแสข่าว ความเคลื่อนไหวที่คึกคัก ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเมืองท่องเที่ยวชื่อดัง โดยเฉพาะ ภูเก็ต ก่อนหน้าปรากฏข่าวดัง  “พูลวิลล่า” ที่ขายให้กับชาวรัสเซีย ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า

พิจารณาเบื้องต้น อะไรบ้าง? ที่ทำให้ ภูเก็ต เป็นเมืองที่น่าหลงใหล และชวนเข้ามาพำนักอยู่อาศัยทั้งในระยะสั้นและระยะยาวของต่างชาติ ภายใต้ข้อมูล การกลับเข้ามาซื้อ-โอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ไทยทั่วประเทศโดยคนต่างชาติ ตั้งแต่ เดือน ม.ค.-มี.ค. 2566 เพิ่มขึ้น 79.2% มูลค่าอยู่ที่ 1.7 หมื่นล้านบาท โดยมีชาวจีน รัสเซีย และ สหรัฐฯ เป็น TOP 3 

ส่วนข้อมูลจาก ททท. เผย 3 เดือนที่ผ่านมา “ภูเก็ต” มีจำนวนชาวต่างชาติเข้ามาเยือนแล้ว รวม 83,250 คน สัดส่วนราว 12% ของนักท่องเที่ยวทั้งหมด แต่กลับสร้างรายได้มากกว่า 30% ของชาวต่างชาติทั่วประเทศ บ่งบอกถึงความสำคัญทางเศรษฐกิจอย่างชัดเจน  

ส่วนในภาคโรงแรม หลังจากที่ซบเซาอย่างหนักช่วงโควิดระบาด ปัจจุบัน ราคาโรงแรม-ห้องพัก ภูเก็ต ที่เคยลงไปแตะระดับต่ำสุด ได้ฟื้นกลับมาแล้ว พร้อมกับค่าเซอร์วิสชาร์จพุ่งเกือบ 8 หมื่นบาทต่อเดือน 

ภูเก็ต มีดีอะไร? ต่างชาติอยากอยู่อาศัย

ศักยภาพของ “ภูเก็ต” ไข่มุกแห่งอันดามัน ที่เหมาะกับการท่องเที่ยวและพักผ่อน เริ่มจากปัจจัยธรรมชาติ โดยภูเก็ต มีชายหาด ที่เที่ยวได้ทั้งทิศทางซ้าย และขวา ไล่ตั้งแต่ หาดกะตะ หาดป่าตอง หาดกะรน หาดในหาน ไปจนถึง หาดกมลา ให้อารมณ์การท่องเที่ยวที่แตกต่างกัน  

อีกทั้ง เกาะจำนวนมากที่ รายล้อม ทำให้การเข้ามาท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยว ในจังหวัดภูเก็ต อาจต้องอยู่นาน 1-2 เดือน ถึงจะท่องเที่ยวได้ครบ นอกจากธรรมชาติที่สวยงามแล้ว ไลฟ์สไตล์ สิ่งอำนวยความสะดวก ที่ครบครัน ทำให้ครอบครัวต่างชาติ เลือกอยู่ แบบ Long-Term และอยากใช้เป็นเป้าหมาย พักผ่อนใช้ชีวิตหลังเกษียณ จนขึ้นแท่นติดเมืองยอดนิยม ที่ชาวต่างชาติอยากมาเกษียณมากที่สุด 

• ภูเก็ต ยังมีท่าเทียบเรือยอร์ชและเรือสำราญหลายแห่ง เช่น PHUKET YACHT HAVEN MARINA, AO PO GRAND MARINA, ROYAL PHUKET MARINA 
• สวนน้ำ อีก 5 แห่ง เช่น SPLASH JUNGLE WATER PARK, AQUA KINGDOM PHUKET และ ANDAMANDA PHUKET 
• โรงเรียนนานาชาติ 10 แห่ง เช่น นานาชาติยูดับเบิลยูซี ประเทศไทย, นานาชาติฟินน์เวย์ และ บริติช ภูเก็ต 
• สนามกอล์ฟ 9 แห่ง เช่น BLUE CANYON COUNTRY CLUB, LAGUNA GOLF CLUB และ CAMERON GOLF (DRIVING RANGE) 

นี่เองที่อาจทำให้ ภูเก็ต กลายเป็นเมืองอสังหาฯ ที่น่าสนใจ ในมุมของการลงทุน? ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน 

อีกส่วนสำคัญ ที่กำลังจะทำให้ พื้นที่ภูเก็ต มีการขยายตัวอีกมากในอนาคต คือ ภูเก็ตกำลังจะมี สนามบินนานาชาติ แห่งที่ 2 บนพื้นที่ อ.ตะกั่วทุ่ง จ.พังงา เชื่อมต่อกัน เพียงแค่ข้าม สะพานสารสิน โดยเป้าหมายก็เพื่อรองรับ สายการบินระดับโลกบินตรง ที่จะเพิ่มเข้ามา ซึ่งจะทำให้ ภูเก็ต-พังงา-กระบี่ มีสนามบินถึง 3 แห่งด้วยกัน 

เจาะเข้ามาในภาคอสังหาฯ ปัจจัยกายภาพข้างต้น ได้ทำให้ ที่ดินภูเก็ตมีการเปลี่ยนแปลงอย่างน่าจับตามอง และคึกคักขึ้นอีกครั้งหลังโควิด 

ราคาที่ดินภูเก็ต แพง 100 ล้านต่อไร่

โดยข้อมูลจากดีเวลลอปเปอร์ในท้องที่ เผยว่า ปัจจุบัน ราคาที่ดินภูเก็ต (โซน บางเทา ราไวย์ ในหาน) เฉลี่ยอยู่ที่ 30-40 ล้านบาทต่อไร่ (เฉพาะส่วนที่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้)

ขณะที่ดินติดหาด บริเวณ หาดลายัน จากช่วงโควิด ราคาที่ดินอยู่ที่ 20 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบัน กระโดดมาอยู่ที่ 70 ล้านบาท ส่วนทำเล หาดกะรน หาดกะตะ และ หาดกมลา ขึ้นแท่นแพงสุด ราคาทะยาน 100 ล้านบาทต่อไร่ ไปเรียบร้อยแล้ว

ข้อมูลแท้จริง “ภูเก็ต”  มีประชากรตามทะเบียนราษฎร์ ราว 4 แสนคน แต่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ และประชากรแฝง อยู่ในพื้นที่ อีกราว 1.6 แสนคน 

นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่ เป็นชาวรัสเซีย (ท่องเที่ยวระยะยาว) ที่หนีภัยสงคราม และชาวจีน ที่จะเข้ามาเป็นจำนวนมากในช่วงไฮซีซั่น เพราะภูเก็ต เป็นเมืองท่องเที่ยวที่ความเฉพาะ ตรงที่ ช่วงไฮซีซั่น ยาวนานกว่าเมืองอื่นๆ ตั้งแต่ ต้นเดือน พ.ย. ไปจนถึง ช่วงสงกรานต์

จับตาตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต

ความคึกคักของภาคการท่องเที่ยว นำมาซึ่ง ความเปลี่ยนแปลงของตลาดโครงการที่อยู่อาศัย ว่ากันด้วยข้อมูลเชิงการตลาด ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต อาจแตกได้เป็น 4 ตลาดใหญ่ๆ ได้แก่ คอนโดมิเนียม, บ้าน, ลักชัวรีพูลวิลล่า และ คอนโดมิเนียมเพื่อการพักผ่อน 

ที่ผ่านมา มีดีเวลลอปเปอร์ (นักพัฒนาที่ดิน) จากส่วนกลาง ที่มีตลาดหลักอยู่ในพื้นที่ กทม. และปริมณฑลหลายราย เข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่างๆ ในจังหวัดภูเก็ต จากความหอมหวานของ “กำลังซื้อ” เช่น บมจ.ศุภาลัย บมจ.แสนสิริ กลุ่มชาญอิสสระ บมจ.สิงห์เอส และ กลุ่มเซ็นทรัล 

อย่างไรก็ตาม แม้ความหนาแน่นของกำลังซื้อ ทั้งไทยและเทศจะมีมาก แต่การเข้าไปแข่งขัน ในสมรภูมิเดือด ว่ากันตามภาษาชาวบ้าน ไม่ต่างจาก “น่านน้ำสีแดง” ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายนัก เพราะภูเก็ต มีนักพัฒนาที่ดินท้องถิ่นรายใหญ่ๆ ที่มีความเชี่ยวชาญ และลูกค้า เอเจนซี่ ให้ความเชื่อมั่นสูง อีกทั้งมีความเข้าใจ บริบท ชุมชน และสิ่งแวดล้อม ทางหนีทีไล่ดีอย่างดี และผู้พัฒนาจากส่วนกลาง อาจมาพร้อมกับต้นทุนที่สูงกว่ามาก ยากในการทำราคาแข่งขัน  

ASW ดาวเด่นใหม่ ชิมลางอสังหาฯ ภูเก็ต 

เมื่อเร็วๆ นี้ เกิดความเคลื่อนไหวที่น่าจับตาของตลาดภูเก็ต เมื่อเจ้าพ่อแคมปัสคอนโดฯ ที่เคยพัฒนาแค่ในทำเลหลัก อย่าง กทม. และชลบุรี อย่าง บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW ประกาศเข้าไปลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ต กลายเป็นคำถาม อะไร? ที่ทำให้ ASW เชื่อมั่นขนาดนั้น 

เปิดวิชั่น ซีอีโอ ASW  “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แอสเซทไวส์ ระบุ เหตุผลสำคัญ ของก้าวสำคัญในการขยับครั้งนี้ และ ดูเหมือนจะสวนทิศทางเศรษฐกิจ-การเมือง ในประเทศ ที่อยู่ในความเสี่ยงว่า...

“จากแนวโน้มการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะภูเก็ต ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางระดับโลก บริษัทเล็งเห็นโอกาสมหาศาล จากความเป็นตลาดอสังหาฯ ระดับโลก ซึ่งนั่นหมายถึง ลูกค้าราว 8,000 ล้านคน ที่จะเห็นสินค้าของบริษัท และโอกาสที่จะจับได้ มีหลักหมื่น หลักแสนยูนิต อีกทั้งหากสำเร็จ จะช่วยต่อยอดไปยังธุรกิจกิจการฮอสพิทอลลิตี้ หรือ แม้แต่สินค้าที่ชำนาญ อย่าง แคมปัสคอนโดฯ (คอนโดฯใกล้มหาวิทยาลัย) ก็ทำได้”

เกมรุกของ ASW ไม่ยาก แต่ก็ไม่ง่ายซะทีเดียว เพราะ อสังหาฯ รายนี้ ใช้กลยุทธ์ ผูกมัดจับมือ กับผู้พัฒนาอสังหาฯ เจ้าถิ่นเบอร์ใหญ่ในภูเก็ต เป็นตัวเปิดเกม 

เริ่มตั้งแต่ ASW สยายปีกเข้ามาในภูเก็ต ด้วยการร่วมกับบริษัท โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต เจ้าพ่อลักชัวรีพูลวิลล่าดังในภูเก็ต ด้วยประสบการณ์ 20 ปี (มีพูลวิลล่า 19 โครงการ ตั้งแต่ราคา 19-250 ล้านบาท)

ร่วมกัน พัฒนา โครงการ BOTANICA Grand Avenue (โบทานิก้า แกรนด์ อเวนิว) โดยวางเป้า ให้เป็นโครงการพูลวิลล่า ระดับลักชัวรีที่ดีที่สุดบนหาดบางเทา ทั้งนี้  ASW ได้เข้าร่วมทุนในสัดส่วน 30% (เปิด กันยายายน 2566)

ปีนี้ ตามแผนการลงทุนของ ASW ถูกประกาศไว้เมื่อช่วงต้นปี ว่าจะเปิดโครงการใหม่ทุกทำเล รวมทั้งสิ้น 12 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 22,500 ล้านบาท

ASW ปิดดีลถือหุ้นกลุ่ม TITLE

แต่แผนถูกเขย่าอีกครั้ง เมื่อปิดบิ๊กดีลได้ จากการเข้าซื้อหุ้นในบริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ TITLE ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) โดยเป็นหนึ่งในสอง 

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ใน จ.ภูเก็ต ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ โดยแอสเซทไวส์ ถือหุ้น 57% ผ่านบริษัทย่อย และพร้อมทำ Tender Offer

ดีลนี้ถูกมอง อยู่ใน Timing ที่ดี และ ข้อตกลงที่สมน้ำสมเนื้อ อีกทั้ง จะเป็นทางลัดให้ ASW เจาะตลาดภูเก็ตได้ลึก และเติบโตอย่างรวดเร็วในมิติรายได้ 

เพราะควักเงินไปเพียง 1,042 ล้านบาท แต่การเข้าซื้อหุ้น TITLE จะช่วยให้ ASW สามารถต่อยอด และขยายเข้าสู่ธุรกิจคอนโดฯ ในตลาดภูเก็ตได้ทันที 

เนื่องจาก กลุ่ม TITLE  เป็นผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมใน จ.ภูเก็ต ซึ่งมีทีมผู้บริหารที่อยู่ในธุรกิจนี้มายาวนานกว่า 10 ปี และมีเครือข่ายที่น่าเชื่อถือ เพราะอสังหาฯ ภูเก็ต ที่ขายให้ต่างชาติ 99% ลูกค้าซื้อผ่านเอเจนซี่เท่านั้น 

อีกทั้ง TITLE  มีที่ดินในทำเลศักยภาพพร้อมพัฒนาโครงการได้อย่างต่อเนื่อง โดยที่ดินลอตแรก (ระยะ 3 ปี) ที่จะถูกผลักออกมา ในการร่วมกันพัฒนาครั้งนี้ อยู่ที่ราว  80 ไร่ ใน 3 ทำเลหาดดังภูเก็ต ได้แก่ หาดในยาง ทั้งหมด 5 โครงการ, หาดบางเทา 3 โครงการ และหาดราไวย์ 1 โครงการ คิดเป็นมูลค่าของการพัฒนาโครงการอยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท 

นายกรมเชษฐ์ กล่าวว่า กลยุทธ์นี้ ง่ายกว่าที่จะเข้ามาบุกทำตลาดเริ่มแรกด้วยตนเอง จากความพร้อมของพันธมิตรอย่างกลุ่ม TITLE เพราะมีจุดแข็ง แง่โปรดักส์คอนโดฯตากอากาศ กลุ่มราคา 4-10 ล้านบาท 

การออกแบบ และการตกแต่ง ที่สามารถใช้งานได้ตรงกับความต้องการ และบรรยากาศพื้นที่ส่วนกลางในโครงการที่ร่มรื่น มีขนาดใหญ่ และสมบูรณ์กว่าเจ้าอื่น ๆ

วัดจากความแข็งแกร่งของอสังหาฯ เจ้านี้ แม้ในช่วงเกิดวิกฤติโควิด TITLE ยังสามารถเปิดขายและโอนทุกโครงการได้ทั้งหมด 100% อย่างรวดเร็ว 

ขณะที่โครงการล่าสุดที่ได้เปิดขายไปเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2565 อย่างโครงการ THE TITLE HALO 1 NAIYANG สามารถทำยอดขายได้แล้วกว่า 79% คาดว่าจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ ตั้งแต่ช่วงไตรมาสแรก

ปี 2567 และนี่จะเป็นส่วนสำคัญ ที่ทำให้ ASW มีรายได้ไหลเข้ามาตามเป้าหมาย 10,000 ล้านบาทในระยะ 3 ปี นับจากนี้ เท่ากับโต 123%

การรุกลงทุนอย่างดุดันครั้งนี้ นอกจาก ถูกที่ ถูกเวลา และน่าจับตามองในทิศทางเกี่ยวกับอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ต ที่เวลานี้ อาจมีทั้งข้อดี และ ข้อห่วงใยในเวลาพร้อมๆ กัน กับการปั้นภูเก็ต เป็น “Phuket Thailand Long Saty” และ “Phuket Thailand Second Home” ระดับโลก แล้ว 

ASW ยังพิสูจน์ให้เห็นว่า ปัจจัยแวดล้อม อย่างเรื่องเศรษฐกิจ และการเมือง ที่อยู่ในช่วงเปราะบางสุด ไม่มีนัยสำคัญมากนัก สำหรับนักพัฒนาที่ดินฯ ที่ยึดถือหลัก “ตรงไหนมีปลา ก็ต้องออกเรือจับปลา” 

นายกรมเชษฐ์ กล่าวปิดท้าย ว่า แม้ปัจจัยการเมือง จะทำให้บรรยากาศไม่สดใสในการลงทุนใหม่ แต่ที่ผ่านมา นักธุรกิจไทยแข็งแกร่ง และอยู่ด้วยตนเองมาได้ตลอด จากภาพประชาธิปไตยแบบไทยๆ ชินชากับความผันผวน

อย่างไรเสีย มองสถานการณ์ช่วงครึ่งปีหลัง ภาพรวมประเทศน่าจะดีขึ้น ยกเว้นเสียว่า จะเกิดการประท้วงลงถนน กระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ภายใต้ความคาดหวัง เรื่องการเมือง ควรจบปิดแค่ในสภาฯ….