รีแบรนด์"สยามสแควร์" ในรอบ60 ปี ทำไม CPN ถึงยอมลงทุนปั้น "เซ็นทรัล เซ็นทรัล" บนที่ดินแค่ 7 ไร่

"เดี๋ยวเจอกันที่สยามนะ" 

ประโยคนี้ ไม่ได้หมายถึงการนัดกันไปห้าง แต่เป็น "รหัสลับ" ของคนกรุงเทพฯ มาหลายสิบปี ที่แปลว่าไปเจอเพื่อน ไปเดินเล่น ไปดูหนัง หรือแค่ไปเป็นตัวของตัวเอง ทำให้ จุดนัดพบระดับตำนานบริเวณ สี่แยกปทุมวัน ตรงนั้น เป็นทั้งลานเดินแฟชั่นกลางแจ้ง เป็นเวทีของนักดนตรีที่ยังไม่มีใครรู้จัก และเป็นจุดกำเนิดของแบรนด์ไทยหลายแบรนด์

วันนี้ “สยามสแควร์” แม้ยังคงยืนหยัดเป็นศูนย์กลางไลฟ์สไตล์ วัฒนธรรม และแฟชั่นสมัยนิยมของประเทศไทยมายาวนานกว่า 6 ทศวรรษ  แต่หลายคน อาจไม่เคยรู้ว่า ที่ดินผืนนี้ไม่เคยเปลี่ยนเจ้าของเลยตลอดหลายทศวรรษ เพราะเป็นทรัพย์สินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 

สิ่งเดียวที่เปลี่ยนมาตลอด คือ "ผู้เช่า" และรูปแบบการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ ที่ล่าสุดกำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมา ภายใต้บิ๊กโปรเจ็กต์ CenTRal cENtrAL (เซ็นทรัล เซ็นทรัล) 

ทำไมที่ดินแค่ 7 ไร่ ถึงมีมูลค่าสูงนับหมื่นล้าน

ลองคิดเป็นตัวเลขง่ายๆ ที่ดิน 7 ไร่ ตรงข้าม MBK (มาบุญครอง) เยื้องหอศิลปวัฒนธรรมแห่งกรุงเทพมหานคร ถ้าเทียบเป็นสนามฟุตบอลก็ประมาณ 2 สนามครึ่ง แต่จุดที่ทำให้ที่ดินผืนนี้ต่างจากที่ดินทั่วไปคือทำเล มันอยู่บนหัวมุมที่กรุงเทพฯ มีแค่จุดเดียว คือจุดตัดของรถไฟฟ้า BTS สถานีสยาม ที่มีคนเดินผ่านทุกวันหลักแสน ล้อมรอบด้วยมหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า และโรงแรมนับสิบแห่ง

เมื่อปี 2564 เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นผู้ชนะสิทธิ์เช่าที่ดินผืนนี้จากจุฬาฯ ระยะเวลา 30 ปี บนที่ตั้งเดิมของโรงภาพยนตร์เก่าแก่ (สกาล่า)ที่คนกรุงเทพฯ คุ้นเคยกันดี และตอนนี้ CPN ก็เปิดไพ่ใบสุดท้ายออกมาแล้ว นั่นคือการจับมือกับ มิตซูบิชิ เอสเตท ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ ญี่ปุ่นที่อยู่ในวงการมากว่า 100 ปี ทุ่มเงินปั้นโปรเจ็กต์มูลค่ารวม 11,000 ล้านบาท

คำถามคือ ทำไมต้องดึงพาร์ทเนอร์ต่างชาติมาร่วมด้วย ทั้งที่ CPN เองก็แข็งแกร่งพอจะทำเองได้?

คำตอบง่ายๆ เพราะงานนี้ ไม่ใช่แค่งานสร้างห้าง แต่เป็นงานระดับ "สร้างเมือง" ขณะที่ มิตซูบิชิ เอสเตท มีดีกรีเป็นผู้อยู่เบื้องหลังการพัฒนาย่านมารุโนะอุจิ ย่านธุรกิจระดับตำนานของโตเกียวมาแล้ว การดึงพาร์ทเนอร์ที่มีดีเอ็นเอด้านการวางผังเมืองระยะยาวมาร่วมทีม คือการยืนยันว่าโปรเจ็กต์นี้ไม่ได้คิดแค่ปีสองปี แต่คิดยาวเป็นสิบๆ ปี

ชื่อโครงการที่แปลก และการเดิมพันใหม่ของเซ็นทรัล เมื่อ” วัยรุ่น" คือทรัพยากรทางเศรษฐกิจ

ชื่อโครงการคือ "CenTRal cENtrAL" สังเกตตัวพิมพ์ใหญ่เล็กที่สลับกันแปลกๆ ไหม นี่ไม่ใช่ความผิดพลาดในการพิมพ์ แต่เป็นการเล่นคำแบบตั้งใจ ที่ “ชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล” กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา เล่าว่า ต้องการสื่อถึงความกล้าฉีกกรอบ ไม่ยอมทำตามแบบแผนเดิมๆ ซึ่งตรงกับคาแรกเตอร์ที่พวกเขาอยากให้ย่านนี้เป็น คือพื้นที่ของคนที่กล้าคิดต่าง กล้าลองผิดลองถูก

“การใช้คำซ้ำที่เป็นเสน่ห์ของการใช้ภาษาไทยที่ตอกย้ำถึงความสำคัญของโลเคชั่น ”

ถ้าไปดูเมืองใหญ่ทั่วโลกตอนนี้ จะเห็นแพทเทิร์นคล้ายกันหมด คือทุกเมืองมี "ย่านวัยรุ่น" เป็นของตัวเอง เช่น โตเกียว (ญี่ปุ่น) มีฮาราจูกุ ,โซล(เกาหลีใต้) มีซองซู  ,ฮ่องกงมีจิมซาจุ่ย ,ลอนดอน(อังกฤษ) มีชอร์ดิช และย่านเหล่านี้ ไม่ได้แค่ขายของ แต่ขาย "วัฒนธรรม" ที่ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยว นักลงทุน และคนเก่งจากทั่วโลกให้อยากมาอยู่ มาทำงาน มาใช้ชีวิต

เหตุและผล ที่ “กลุ่มเซ็นทรัล” มองว่า “สยามสแควร์”คือคำตอบของกรุงเทพฯ ในสมการนี้ และกำลังเดิมพันว่าถ้าดึงคนรุ่นใหม่ นักสร้างสรรค์ และผู้ประกอบการหน้าใหม่มารวมกันในที่เดียวได้มากพอ พลังการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจที่ตามมาจะมหาศาลกว่าการเก็บค่าเช่าร้านค้าแบบเดิมๆ หลายเท่า

“ทุกมหานครระดับโลกต่างมีย่านที่เป็นศูนย์กลางคนรุ่นใหม่และความคิดสร้างสรรค์ สำหรับกรุงเทพฯ เราเชื่อว่าสยามสแควร์คือพื้นที่แห่งนั้น ซึ่งตลอดกว่า 6 ทศวรรษได้หล่อหลอมวัฒนธรรมและเป็นพื้นที่ให้ผู้คนหลายรุ่นได้กล้าคิด กล้าแสดงออก วันนี้เรามุ่งมั่นที่จะร่วมยกระดับสยามสแควร์ให้ก้าวเป็นศูนย์กลาง Youth Culture ของโลก ” 

วิเคราะห์จิ๊กซอว์ที่กำลังต่อให้ครบ จากปทุมวันถึงราชประสงค์

อีกมุมที่น่าสนใจคือ ที่ดินผืนนี้ไม่ได้อยู่โดดๆ มันอยู่ในระยะที่เดินเชื่อมกับราชประสงค์และเซ็นทรัลเวิลด์ได้ พูดง่ายๆ คือ ถ้าโปรเจ็กต์นี้เสร็จ กรุงเทพฯ จะมีย่านเศรษฐกิจต่อเนื่องผืนใหญ่ที่สุดผืนหนึ่ง ที่รวมทั้งพื้นที่ชอปปิงระดับลักชัวรี พื้นที่ทำงาน และพื้นที่วัฒนธรรมของคนรุ่นใหม่ไว้ในระยะเดินถึงกัน นี่คือเกมที่ใหญ่กว่าการแข่งกับห้างข้างเคียง แต่เป็นการผูกทำเลทั้งย่านให้กลายเป็นแม่เหล็กเดียวกัน

ในตึกใหม่ CenTRal cENtrAL (เซ็นทรัล เซ็นทรัล)  จะมีอะไรบ้าง

โครงการนี้ แบ่งเป็น 3 ส่วนหลัก บนพื้นที่รวม 141,000 ตร.ม. มูลค่ารวม 11,000 ล้านบาท

• ส่วนศูนย์การค้า วางแผนรวมแบรนด์กว่า 300 แบรนด์ เน้นคอนเซ็ปต์ "ของแรก" คือของที่ไม่เคยมีในไทย ไม่เคยเปิดทดลองตลาดที่ไหนมาก่อน เปิดให้บริการไตรมาส 2 ปี 2570
• ส่วนอาคารสำนักงาน 12 ชั้น รองรับคนทำงานได้ราว 2,500 คน เปิดไตรมาส 4 ปีเดียวกัน
• และส่วนที่หลายคนอาจไม่คาดคิด คือโรงแรม 25hours Hotel แบรนด์จากเยอรมนีที่ขึ้นชื่อเรื่องดีไซน์สนุกสนานไม่ซ้ำใคร ที่เลือกเปิดสาขาเฉพาะ 13 เมืองทั่วโลกเท่านั้น และกรุงเทพฯ ก็ติดโผด้วย คาดว่าจะเปิดให้บริการต้นปี 2572 พร้อมห้องพัก 349 ห้อง
• ไฮไลต์ที่น่าจับตาที่สุดคือพื้นที่ดาดฟ้าที่เรียกว่า "Skyline Theatre" ออกแบบให้เป็นสวนสาธารณะลอยฟ้า มองเห็นสี่แยกปทุมวันจากมุมสูง ซึ่งถ้าทำได้จริงตามแบบ นี่อาจเป็นจุดเช็คอินใหม่ของกรุงเทพฯ ที่ไม่ต้องเสียค่าเข้า 

แม้ว่าที่ดินจะมีขนาดจำกัดเพียง 7 ไร่ แต่โครงสร้างสัญญากำหนดให้ CPN ต้องจ่ายค่าตอบแทนการเช่าในราคาที่สูงลิ่ว สะท้อนให้เห็นว่า CPN จะต้องแบกรับต้นทุนค่าเช่าเฉลี่ยต่อปีที่สูงมาก  เมื่อผนวกกับงบประมาณลงทุนการพัฒนาโครงการ CenTRal cENtrAL ทำให้โครงการนี้เป็นหนึ่งในโครงการที่มีความหนาแน่นของการลงทุนต่อหน่วยพื้นที่สูงที่สุดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย

จากตึกแถว 3 ชั้น สู่แผนแม่บทที่วางมานานหลายปี

สิ่งที่หลายคนอาจไม่รู้คือ การเปลี่ยนแปลงของสยามสแควร์ไม่ได้เพิ่งเริ่มวันนี้ จุฬาฯ โดย PMCU วางแผนปรับโฉมย่านนี้มาต่อเนื่องหลายปีแล้ว ทั้งการดึงแบรนด์ระดับโลกอย่าง ASICS หรือ FUJIFILM House of Photography เข้ามาเปิดพื้นที่ เพื่อเป็นคอมมูนิตี้ให้คนมาทำกิจกรรมร่วมกัน การปิดถนนซอย 7 ให้เป็นวอล์กกิ้งสตรีทช่วงสุดสัปดาห์ให้นักดนตรีเปิดหมวกและสตรีทแดนซ์ได้ใช้พื้นที่ ไปจนถึงการจัดงานเทศกาลใหญ่ๆ ที่ดึงคนหนุ่มสาวเข้าย่านนี้อย่างต่อเนื่อง

การมาของ CenTRal cENtrAL จึงไม่ใช่จุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลง แต่เป็น "หมัดเด็ด" ที่มาต่อยอดสิ่งที่ถูกวางรากฐานไว้แล้วให้ชัดเจนและใหญ่ขึ้นไปอีกขั้น 

ด้านการออกแบบโครงการ CenTRal cENtrAL งานสถาปัตยกรรมทั้งภายนอกและภายในอยู่ภายใต้แนวคิด "Fabric of the Future" ซึ่งเป็นการนำอัตลักษณ์ดั้งเดิมของสยามสแควร์ที่เป็นศูนย์กลางแฟชั่นและการทอผ้ามาตีความใหม่ ผ่านการนำเสนอโครงสร้างทางสถาปัตยกรรมที่จำลองความนุ่มนวลและพริ้วไหวของผืนผ้า

โครงการนี้ยังให้เกียรติและอนุรักษ์ความทรงจำทางประวัติศาสตร์ของโรงภาพยนตร์สกาลาด้วยการนำองค์ประกอบสากลสุดคลาสสิกของสไตล์ Art Deco อาทิ ซุ้มประตูโค้ง (Arches) และลักษณะของโถงบันไดทางเข้าหลักที่โอ่อ่า มาผสมผสานและตีความใหม่ให้มีความร่วมสมัยร่วมด้วย 

ดูเหมือนสุดท้ายแล้ว ทุกเมืองระดับโลกไม่ได้ถูกจดจำเพราะมีตึกที่สูงที่สุด แต่ถูกจดจำเพราะมีย่านที่ผู้คนอยากกลับไปซ้ำแล้วซ้ำอีก และวันนี้ CPN กำลังเดิมพันว่า "สยาม" จะเป็นย่านนั้นของกรุงเทพฯ.

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https:// www.facebook.com/ThairathMoney