นับเป็นประเด็นร้อนต้องจับตา “นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ” ด้วยการแก้กฎหมายขยายสิทธิให้ต่างชาติเช่าที่ดินจาก 50 ปี เป็น 99 ปี และเปิดช่องให้ถือครองอาคารชุดจาก 49% เป็น 75% ตามมติ ครม.เห็นชอบให้กระทรวงมหาดไทยทำการศึกษาข้อกฎหมายของกรมที่ดินในการรองรับมาตรการนี้กลายเป็นกระแสวิจารณ์ส่อเค้าเอื้อประโยชน์ให้กลุ่มนายทุนรายใหญ่หรือไม่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บ.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด บอกว่า นโยบายขยายเวลาให้ต่างชาติ “ถือครองอสังหาริมทรัพย์ยาวขึ้น” น่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจได้เพียงบางส่วนเท่านั้น สาเหตุมาจาก “ไม่มีการเก็บภาษีซื้อขาย-เช่า” ทำให้ประเทศสูญเสียรายได้นับแสนล้านบาท/ปี จากการให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี และการซื้ออาคารชุด 75% เพราะถ้าเทียบกับคนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศอย่างยุโรปต้องถูกเก็บภาษี 20% ฮ่องกงเก็บ 30% สิงคโปร์เก็บ 60% เมื่อเราไม่เก็บภาษีนี้ก็ไม่มีเงินเข้าประเทศกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทำให้มีคำถามว่า “นโยบายให้ต่างชาติครองอสังหาริมทรัพย์ยาวๆ” เป็นมาตรการหาทางระบายที่ดินจากทุนใหญ่ของไทย เพื่อให้ทุนใหญ่ต่างชาติที่อยากครองที่ดินแปลงใหญ่มากกว่าทุนใหญ่ที่จะมาลงทุนหรือไม่เช่นนั้นคนได้ประโยชน์หนีไม่พ้นต้องเป็น “เจ้าสัวใหญ่ๆ” ครอบครองที่ดินนับพัน นับหมื่น นับแสนไร่ต่างหาก “ส่วนประชาชนแทบไม่ได้ประโยชน์ใด” ดังนั้นการให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ยังไม่สอดคล้องความเป็นจริงถ้าเปรียบเทียบกับ “การเช่าที่ดินในต่างประเทศ” อย่างต่างชาติเข้าไปเช่าที่ดินในประเทศจีน กัมพูชา เมียนมา และเวียดนาม ก็ให้เช่าที่ดิน 50 ปี ยกเว้นเขตเศรษฐกิจพิเศษเวียดนามเช่าได้ 70 ปี ขณะที่ สปป.ลาว และอินโดนีเซีย ก็ให้เช่า 30 ปี ส่วนสิงคโปร์ก็ใช้ระบบอังกฤษให้เช่า 99 ปี แต่ในทางปฏิบัติปัจจุบันก็ให้เช่าไม่เกิน 60 ปีดังนั้นประเทศไทยออกนโยบายให้ “ต่างชาติเช่าถึง 99 ปี” จึงเกินความจำเป็นเพราะชาวต่างชาติที่เกษียณอายุมาอยู่คงไม่คิดจะอยู่นาน และคงไม่หวังให้ลูกๆในต่างประเทศมารับมรดกในไทยด้วยซ้ำประเด็นถัดมากรณี “การขยายให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 75%” ถ้าเปรียบเทียบกับประเทศเวียดนามก็ให้ต่างชาติถือครองเพียง 30% ฟิลิปปินส์ 40% อินโดนีเซีย 49% มาเลเซีย 50% ดังนั้นการให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 75% “คงมีเพียงบางตึกที่เต็มโควตา” ดังนั้นการออกมาตรการนี้เป็นการเอื้อประโยชน์แก่เฉพาะโครงการเท่านั้น เรื่องนี้ในปี 2542-2546 ประเทศไทยก็เคยเปิดให้ต่างชาติถือครองห้องชุด 100% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจหลังต้มยำกุ้งปี 2540 ปรากฏว่าไม่ได้ผล ครั้งนี้จึงไม่น่าจะสำเร็จด้วยเช่นกันแต่ยิ่งเป็นการตอกย้ำให้ “คนไทยเป็นพลเมืองชั้น 2” ถ้าไม่กำหนดราคาขั้นต่ำจะทำให้ถูกแย่งชิงซื้อส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้นมากเกินกว่าคนในประเทศจะซื้อได้ ทำให้คนไทยในยุคถัดไปอาจไม่มีกำลังซื้อ ครอบครองที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากไม่สามารถแข่งขันแย่งชิงกับต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่าได้ในอนาคตคนไทยคงต้องอาศัยอยู่นอกเมืองปล่อยให้ “ต่างชาติเข้ามาอยู่ในเมืองแทน” เท่ากับว่าคนไทยกลายเป็นประชาชนชั้น 2 จากสัดส่วน น้อยกว่าคนต่างชาติที่ครอบครองคอนโดฯเพิ่มสูงขึ้นในประเทศของตนเองหนำซ้ำยังเปิดช่องให้ “กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ” โดยเฉพาะทุนจีนเข้ามากว้านซื้อคอนโดมิเนียม “เพื่อดัดแปลงเปิดห้องเช่า หรือโรงแรมรายวัน” เพราะถ้าสังเกตปัจจุบันแม้เปิดให้ต่างชาติถือครอง 49% ก็พบว่า “คอนโดฯ หลายแห่งในกรุงเทพฯ” ถูกทุนจีนเข้ามาซื้อเปิดกิจการเช่าทั้งรายวัน และรายเดือนผิดกฎหมายเต็มไปหมดทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติบางส่วน “เลือกพักห้องเช่าผิดกฎหมาย” เพราะราคาต่ำกว่าโรงแรม กระทบต่อผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมถูกกฎหมายแล้วยิ่งเปิดช่องให้ถือครอง 75% จะเป็นการเพิ่มแรงดึงดูดให้กลุ่มทุนต่างชาติหวังซื้อคอนโดฯ ทำกำไรกับการปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ สิ่งที่ตามมาคือ “การก่อเกิดปัญหาคนต่างชาติสีเทา” ไม่ว่าจะเป็นการฟอกเงิน อาชญากรรม หรือการครอบงำทางเศรษฐกิจ และปัญหาความมั่นคงของชาติตามมาก็ได้ ฉะนั้นรัฐบาลต้องตรวจสอบ และปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด ควบคู่กับทบทวนกฎระเบียบข้อบังคับการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติให้รัดกุมทั้งต้องมีมาตรการการตรวจสอบที่มาของเงินที่ซื้อ-เช่า และวัตถุประสงค์การซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติในไทย เพื่อคัดกรองการซื้อเก็งกำไร “ป้องกันเงินทุนที่ผิดกฎหมาย” หาไม่จะมีต่างชาติสีเทาเข้ามามากมายส่งผลให้เกิดปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาวก็ได้เหตุนี้ “นโยบายให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี และครองห้องชุด 75% ไม่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ” เพราะไม่เก็บภาษีเหมือนนานาอารยประเทศอย่างกรณีคนไทยซื้อบ้านในต่างประเทศต้องเสียภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างคิด 1% ตามราคาตลาด ภาษีกำไรการขายต่อ 20% ของราคาตลาด และภาษีมรดก 10% ของกองมรดกสิ่งนี้สามารถทำให้ “ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี” ตัวอย่างกรณีล่าสุดผลการสำรวจปี 2566 พบว่า ต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 5,036 หน่วย หรือ 10.2% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด รวมมูลค่า 31,601 ล้านบาท ถ้าเก็บภาษีตามอัตราของต่างประเทศได้จะมีเงินเข้าประเทศได้ไม่น้อยทีเดียวประการเช่นนี้เสนอว่า “รัฐบาล” ควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติมอย่างกรณี “กำหนดราคาขั้นต่ำ” ที่จะให้ต่างชาติซื้อในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปโดยในมาเลเซียกำหนดไว้ 16 ล้านบาท อินโดนีเซีย 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะอย่างยิ่งประชาชนผู้มีรายได้น้อย และรายได้ปานกลางต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัยต่อมาคือ “กำหนดให้ชาวต่างชาติห้ามขายต่อใน 3 ปี” เพื่อป้องกันการเก็งกำไร และอนุญาตกู้เงินซื้อบ้านไม่เกิน 50% ในสถาบันการเงินเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศ และเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงินอีกด้วย“การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผิดกฎหมายก่อนหน้านี้รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยเสียภาษีให้ถูกต้องนำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นควรดำเนินการตรวจสอบ และปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาดหาไม่แล้วจะมีต่างชาติสีเทา หรือสีดำทะลักเข้ามาเป็นปัญหาใหญ่ให้ประเทศชาติในระยะยาวก็ได้” ดร.โสภณ ว่าทว่าสำหรับ “การเก็บภาษี” ก็มีกรณีศึกษาใน จ.ภูเก็ต ช่วงไตรมาส 1/2567 โครงการรีสอร์ตตากอากาศ และวิลล่าตากอากาศ 282 โครงการ 30,360 หน่วย มูลค่า 3.2 แสนล้านบาท ถ้าสมมติขาย 1 แสนล้านบาท/ปี จะมีรายได้เข้าประเทศตั้งแต่ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างโดยคิด 1% ตามราคาตลาดก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1 พันล้านบาท/ปีหากใน 1 ปีมีการขายต่อได้กำไรการขาย 10% ของมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศจะได้ภาษีอีก 2,000 ล้านบาท แต่กรณีมีการโอนมรดกสมมติ 1 ปี “โอนมรดก 5% ของมูลค่าเท่ากับ 5,000 ล้านบาท” แล้วเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท ยิ่งถ้าเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% เท่ากับจะมีภาษีจากชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 1 หมื่นล้านบาท ดังนั้นรวมแล้วในแต่ละปี “ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13 หมื่นล้านบาท” สิ่งนี้เป็นเพียงตัวอย่างการศึกษาเฉพาะ จ.ภูเก็ต แห่งเดียวแต่ถ้ารวมทั่วประเทศโดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมดก็เท่ากับว่าประเทศไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ 1.3 แสนล้านบาทต่อปี และยิ่งมีการนิรโทษกรรมแก่การซื้อขายสีเทาให้โปร่งใสก็จะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอีกมากในแต่ละปีฉะนั้นเรื่องนี้ “รัฐบาล” ควรรับฟังความเห็นให้รอบด้านจาก “ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องอื่นๆ” เพื่อนำมาทบทวนในการวางนโยบายที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศ และประชาชนอย่างแท้จริง.คลิกอ่านคอลัมน์ “สกู๊ปหน้า 1” เพิ่มเติม
