นับตั้งแต่ “ครม.มีมติเห็นชอบร่างกฎกระทรวงให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน” เปิดประเทศอ้ารับผู้มีความมั่งคั่งศักยภาพสูง 4 กลุ่มมาลงทุนในไทย 40 ล้านบาท เป็นเวลา 3 ปี แลกกับการได้สิทธิซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจดึงดูดการลงทุนสู่ประเทศไทยครั้งนี้กลายเป็นประเด็นร้อนเกิดเสียงวิจารณ์และคัดค้านในการเปิดช่องให้ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยกันอย่างกว้างขวางที่ถูกมองว่า “ได้ไม่คุ้มเสีย” ด้วยเงื่อนไขที่ออกมานั้น “วงเงินลงทุนน้อยอันจะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น” ที่จะนำมาซึ่งเกิดการสวมสิทธิ การกว้านซื้อที่ดินเก็งกำไรขายให้นักลงทุนต่างชาติตามมาได้ท่ามกลาง “คนไทยจำนวนมากยังขาดที่ดินทำกินเพราะตกอยู่ในมือนายทุน” ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำของคนจนที่จะเข้าถึงที่ดินได้ยากขึ้นอีก จนล่าสุดวันที่ 8 พ.ย.2565 “ครม.ถอนร่างกฎกระทรวงนี้ออกทันที” เพื่อนำกลับไปรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนและผู้ที่เกี่ยวข้องทุกฝ่ายให้รอบคอบก่อน รศ.ดร.อนุสรณ์ ธรรมใจแล้วกลับไปใช้ร่างกฎกระทรวงฉบับปี 2545 ลงทุน 40 ล้านบาทในไทยไว้ 5 ปี รศ.ดร.อนุสรณ์ ธรรมใจ ประธานกรรมการบริหารสถาบันปรีดี พนมยงค์ และอดีตกรรมการสภาวิจัยแห่งชาติ สาขาเศรษฐศาสตร์ บอกว่าหากพิจารณา “การให้ต่างชาติซื้อที่ดินปี 2545 ต่างจากประกาศปี 2565” คราวนั้นต้องเป็นการลงทุนโดยตรง (Foreign Direct Investment) มิใช่การลงทุนในตราสารทางการเงิน 3 ปีเท่านั้น ทำให้นโยบายต่างชาติซื้อที่ดินออกมานั้น “ไม่ได้ผล” ส่วนใหญ่ใช้ช่องทางเลี่ยงกฎหมายทำธุรกรรมอำพรางและตัวแทนนอมินีด้วยการให้ “คนไทยถือครองสิทธิตามกฎหมาย” เพื่อจะได้ใช้ประโยชน์ในที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ จ.ชลบุรี จ.ระยอง จ.เชียงใหม่ อ.ชะอำ จ.เพชรบุรี อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ จ.ภูเก็ต จ.อุดรธานี แต่ในทางพฤตินัยเป็นการถือครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์โดยต่างชาติแทบทั้งสิ้นอันเป็นลักษณะการเลี่ยงกฎหมายและมีเจ้าพนักงานผู้ทุจริตให้ความร่วมมือ เหตุนี้แม้ไม่มีประกาศอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินถูกกฎหมายก็ตาม แต่การซื้อที่ดินในไทยของต่างชาติก็ยังคงเกิดขึ้นอยู่ตลอดเช่นเดิม แล้วการได้สิทธิตามกฎหมายนั้นก็เป็นตามเงื่อนไขส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ เช่น พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมฯ พ.ร.บ.EEC ก็ให้สิทธิครองที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจและเป็นที่อยู่อาศัยผลตามมาคือ “ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ” โดยเฉพาะการเข้าถึงทรัพยากรที่ดินเป็นปัญหาที่มีความรุนแรงมาก “เกษตรกรรายเล็ก และรายกลางไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง” เมื่อผนวกกับปัญหาโครงสร้างประชากรสังคมชราภาพของไทย ทำให้กลายเป็นปัญหาทางเศรษฐกิจและสังคม อันมีความซับซ้อน จำเป็นต้องมี “นโยบายสาธารณะที่มีวิสัยทัศน์เชิงยุทธศาสตร์ชัดเจน” จึงจะสามารถแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างนั้นไปพร้อมกันได้ เพราะด้วยนโยบายที่ขาดการไตร่ตรองอย่างรอบคอบถึงประสิทธิภาพประสิทธิผลและการประเมินผลกระทบระยะยาวนั้นมักจะสร้างปัญหาเกิดขึ้นตามมาได้เสมอ ตรงนี้ “รัฐบาลไทย” ต้องตีโจทย์ว่า “ทำไมเป็นแบบนั้นแล้วจะแก้ไขปัญหา อย่างไร” ดังนั้นเห็นว่า “ควรทบทวนนโยบายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน” หากต้องการเดินหน้าควรกำหนดเงื่อนไขให้เข้มงวดมากกว่านี้ตอกย้ำด้วย “ปัญหาความเหลื่อมล้ำในการถือครองที่ดิน” เมื่อประสานเข้ากับการถือครองที่ดินต่างชาติผ่านธุรกรรมอำพรางในไทย แล้วบวกกับการเปิดกว้างเพิ่มเติมให้สิทธิซื้อครองที่ดินครั้งนี้ “หากดำเนินการไม่ระมัดระวัง” อาจส่งผลกระทบทางเศรษฐกิจ สังคมและความมั่นคงของประเทศอันไม่พึงประสงค์ตามมามากมายได้สาเหตุเพราะ “เมื่อต่างชาติถือครองที่ดินเพิ่ม” ย่อมทำให้สัดส่วนการถือครองของคนไทยลดลงและสูญเสียโอกาสในการถือครองที่ดิน “ถ้ามีการเก็งกำไร” ก็ยิ่งทำให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นจน “คนไทย” ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ โดยเฉพาะปัญหาการใช้ธุรกรรมอำพรางในการซื้อนั้นจะเป็นสิ่งที่น่าห่วงมากที่สุดเพราะเป็นช่องทางอาชญากรรมข้ามชาติ “ใช้เป็นเครื่องมือในการฟอกเงิน” ยิ่งกว่านั้นอาจใช้ความได้เปรียบทางการเงินของกลุ่มทุนขนาดใหญ่ “ใช้เงินทุนทุ่มยึดผืนดินศักยภาพสูงของประเทศ” เรื่องนี้อยากให้ประเทศไทยศึกษาบทเรียนจากกรณี “สปป.ลาว และกัมพูชา” ที่ถูกกลุ่มทุนจีนครอบงำในหลายพื้นที่ ทั้งยังมีกรณี “กลุ่มทุนตะวันตก” เข้าไปแย่งยึดที่ดินด้วยอำนาจเงินทุนในละตินอเมริกาและแอฟริกา จนทำให้การยื้อแย่ง เปลี่ยนมือ ถือครองเกิดขึ้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษทั้งหลาย ที่ไม่มีการกำกับดูแลที่ดี หรือไม่รักษาสมดุลการพัฒนานั้น แล้วการยื้อแย่งนี้ก็มีความสัมพันธ์กับอำนาจทางการเมืองและเศรษฐกิจของผู้กระทำในทุกระดับอย่างเช่นผู้มีอำนาจทางเศรษฐกิจ หรือกลุ่มทุนใหญ่ครอบครองที่ดินจำนวนมหาศาลได้ “พื้นที่เกษตรขนาดเล็กถูกยึดครองด้วยอำนาจเงิน” จนทำให้เกิดการกว้านซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร ลงทุนอุตสาหกรรมและการเกษตรขนาดใหญ่เติบโตภายใต้แนวคิดเสรีนิยมใหม่ แล้วพื้นที่เกษตรกรรมขนาดเล็ก-ขนาดกลางก็ค่อยๆหายไปสิ่งที่ตามมาคือ “เกษตรกรรายย่อยจำนวนมากได้สูญเสียที่ดิน” ถูกบังคับโดยสภาพทางเศรษฐกิจให้กลายเป็นแรงงานรับใช้ที่ไม่มีความมั่นคงทางด้านรายได้เลยด้วยซ้ำย้อนกลับมาสำหรับ “ประเทศไทย” นโยบายดึงต่างชาติมาลงทุนนี้แม้ว่า “กระตุ้นเศรษฐกิจไม่มาก” แต่ถ้าสามารถดึงดูด “ชาวต่างชาติ” ที่มีศักยภาพสูงได้จริงตามเป้าหมาย 1 ล้านคน ก็สามารถมาช่วยการพัฒนาเศรษฐกิจระยะยาว อันจะเป็นการยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของไทยมากกว่า ดังนั้น “อย่าคาดหวังเชิงปริมาณควรเน้นต่างชาติมีคุณภาพเข้ามา” เพราะนโยบายนี้สร้างแรงจูงใจให้ต่างชาติมาตั้งถิ่นฐานใหม่ได้ไม่มาก ส่วนใหญ่เคลื่อนย้ายช่องทางอื่นมากกว่าสิทธิการถือครองที่ดินนี้ ด้วยทุกคนต้องการอยู่ในประเทศที่มีความปลอดภัย มีเสรีภาพเป็นสังคมประชาธิปไตยและมีโอกาสลงทุนทางเศรษฐกิจได้หากบ้านเมืองใดไม่มีความสงบ ไม่มีหลักนิติธรรม ไม่มีเสรีภาพ หรือเกิดความขัดแย้งรุนแรง ไม่ปลอดภัย ก็คงไม่มีใครอยากย้ายมาตั้งถิ่นฐานต่อให้ยกที่ดินแบบฟรีๆก็คงไม่มีใครมาด้วยซ้ำและมีคำถามว่า “โอกาสคนต่างชาติแฝงตัวใช้ประเทศไทยเป็นแหล่งกระทำผิดกฎหมายได้หรือไม่” สำหรับการเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาอย่างถูกต้องมากขึ้นนี้ “อาจลดปัญหานอมินี ตัวแทนอำพราง หรือการลดอาชญากรรมแหล่งฟอกเงินได้บางส่วน” แต่ต้องขึ้นอยู่ที่การบังคับใช้กฎหมายเป็นหลักมากกว่าทว่าสิ่งที่จะเกิดขึ้นแน่ๆคือ “การถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยผ่านความสัมพันธ์ระหว่างคนในครอบครัวลักษณะธุรกรรมอำพรางจะตรวจสอบได้ยากมากขึ้น” ดังนั้นปัญหาเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อการบริหารจัดการทรัพยากรที่ดินโดยรวมของไทย อาจนำมาสู่ผลกระทบทางเศรษฐกิจ สังคม และความมั่นคงในระยะยาวก็ได้ประการสุดท้าย “การตั้งเป้าเม็ดเงินที่ระดับ 1 ล้านล้านบาท” สำหรับมาตรการนี้อย่างเดียวนั้นถือว่ามากเกินไปจนมีความเป็นไปได้น้อย นั่นหมายความว่า “ประเทศไทย” ประกาศฉบับเดียวสามารถดึงดูดให้ต่างชาติมีศักยภาพสูงเข้ามาอยู่ได้มากถึง 25,000 คน หากสามารถทำได้ก็ถือว่ามีความสำเร็จอย่างสูงแล้วอย่างไรก็ตาม “เมื่อพิจารณาในโลกแห่งความเป็นจริง” อาจเป็นไปได้สำหรับกลุ่มมีความมั่งคั่งสูง เกษียณอายุ กลุ่มที่อยากมาทำงานและอาศัยอยู่ในไทย ถ้าหากเป็นไปตามเป้าหมายก็เป็นเรื่องน่ากังวลในอีกแง่มุมกรณีมีชาวต่างชาติที่ขนเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท ส่วนใหญ่ลงทุนในตลาดการเงินมากกว่าภาคเศรษฐกิจจริง แล้วทุกคนต้องการซื้อที่ดิน 1 ไร่หมด ทำให้มีชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศประมาณ 25,000 ไร่ ในระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า หากเป็นเช่นนั้นจริง “ราคาที่ดินในบางพื้นที่จะปรับตัวสูง มีการเก็งกำไร” สุดท้ายก็จะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ได้ “คนไทย” ส่วนใหญ่ก็จะเข้าถึงการมีบ้านและที่ดินยากขึ้นอีกสรุปว่า “การดึงต่างชาติลงทุน 40 ล้านบาท 3 ปีแลกกับการซื้อที่ดิน 1 ไร่ ไม่มีอะไรต้องรีบเร่ง” ควรคิดอยู่บนฐานข้อมูล การวิจัย นำมาเป็นมาตรการ หรือนโยบายที่เกิดประโยชน์ต่อคนส่วนใหญ่ของประเทศโดยรวม ด้วยการวางรายละเอียดของมาตรการอย่างมียุทธศาสตร์โดยไม่แยกออกจากนโยบายสาธารณะอื่นๆที่เกี่ยวเนื่องกันนี่คือข้อดีข้อเสียย้ำถึง “นโยบายนี้สามารถเดินหน้าต่อได้” แต่ต้องมีหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดรัดกุมกว่านี้ เพื่อเกิดประโยชน์ต่อคนไทย ทั้งด้านเศรษฐกิจ การลงทุน และประโยชน์ต่อเนื่องในมิติอื่น.
