"Century 21 Poll" เผยผลสำรวจ "ทางรอด-ทางตันของการพัฒนาอสังหาฯ" ในยุค คสช.ชี้ "ปัจจัยการเมืองและระบบขนส่ง-แผนพัฒนาจังหวัด" เป็นเหตุผลหลักต่อการเปลี่ยนแปลง
เมื่อวันที่ 6 ก.ย.61 Century 21 Poll เผยผลสำรวจ "ทางรอดหรือทางตันของการพัฒนาอสังหาฯในยุครัฐบาล คสช." โพลชี้อยากเห็นดอกเบี้ยบ้าน 0% หรือต่ำกว่า 3.5% เรียกร้องจัดการชุมชนและภาษีอสังหาริมทรัพย์
โดย นายธิติวัฒน์ ธีรกุลธัญโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ในปี 2561 บริษัทฯได้ปรับรูปโฉม แบรนด์ใหม่ตามนโยบายของสำนักงานใหญ่ สหรัฐอเมริกา ส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงคือการมุ่งเน้นสร้างสังคมแห่งการเรียนรู้ผ่านศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ชื่อ "Century21 Poll" โดยมี ดร.พรพรรณ วีระปรียากูร เป็นที่ปรึกษากิตติมศักดิ์ ศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ Century 21 Poll ซึ่งจะนำเสนอมุมมองที่น่าสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากการลงพื้นที่เก็บข้อมูลจากการศึกษากลุ่มตัวอย่าง สัมภาษณ์เจาะลึก สร้างงานวิจัยด้านอสังหาฯ เพื่อประโยชน์ต่อกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ผู้สนใจทั้งในจุลภาคและมหภาค
โดยในการวิจัยเชิงสำรวจในครั้งนี้จัดทำขึ้นในหัวข้อ "ทางรอดหรือทางตันของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุครัฐบาล คสช." จึงได้ทำการสำรวจประชาชนกลุ่มตัวอย่าง จำนวน 1,110 คน ที่เป็นตัวแทนของแต่ละภาค เพื่อสะท้อนออกมาผ่านประเด็นคำถามต่างๆ 5 ข้อ ได้แก่
1.ท่านเห็นด้วยหรือไม่กับ "สังคมไทยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง" พบว่า ประชาชน ร้อยละ 84.20 เห็นด้วย แต่มีข้อสังเกตเกี่ยวกับประชาชนในจังหวัดกาญจนบุรี ที่มีสัดส่วนไม่เห็นด้วย 56 คน หรือคิดเป็นร้อยละ 21.29 เพราะประชากรส่วนใหญ่ประกอบอาชีพในภาคเกษตรและประมง รองลงมาคือภาคบริการต่างๆ ลักษณะโครงสร้างประชากรส่วนใหญ่ มีแนวโน้มเข้าสู่วัยสูงอายุ ที่ยังอยู่ในภาคเกษตรและมีระดับการศึกษาไม่เกินประถมศึกษา จึงอาจทำให้ไม่เข้าใจในนโยบาย "สังคมไทยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง" ว่าหมายถึงอะไร อย่างไร
...
2.ท่านเห็นด้วยหรือไม่ ที่รัฐบาล คสช.ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ผ่อนคลายเงื่อนไข การปล่อยกู้ เพื่อผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางที่เคยถูกปฏิเสธคำขอการกู้เงินจากธนาคารอื่น ให้สามารถกู้เงินจากธนาคารอื่นๆได้ ผลการสำรวจพบว่า ประชาชนร้อยละ 85.50 เห็นด้วย อย่างไรก็ตามมีจุดที่น่าสังเกตคือ ประชาชนจังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มตัวอย่างที่เป็นตัวแทนของภาคเหนือ แม้จะเห็นด้วย แต่ความคิดเห็นดังกล่าวยังมีน้อยกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับจังหวัดอื่นๆ
3.กรณีบ้านหลังแรก ท่านเห็นด้วยหรือไม่สำหรับอัตราดอกเบี้ยปีแรกร้อยละ 3.50 ต่อปี ปีที่ 2 ร้อยละ 4.25 และปีที่ 3 จนถึงตลอดอายุสัญญา ผลการสำรวจพบว่าประชาชนร้อยละ 72.60 เห็นด้วยกับอัตราดอกเบี้ย ปีแรกร้อยละ 3.50 ต่อปี ปีที่ 2 ร้อยละ 4.25 และปีที่ 3 จนถึงตลอดอายุสัญญา อย่างไรก็ตามมีประชาชนอีกร้อยะ 26.70 ไม่เห็นด้วยกับอัตราดอกเบี้ยในลักษณะดังกล่าว ด้วยเหตุผลที่ว่า ดอกเบี้ยต้องถูกกว่านี้หรือดอดอกเบี้ย 0% ที่น่าสนใจคือ ประชาชนที่เป็นตัวแทนในการให้ข้อมูลทั้งหมด 1,100 คน ทั้งที่อยู่ในเมืองและนอกเมืองต่างก็มีความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ 0.05 โดยเฉพาะอย่างยิ่งนอกเมือง ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่ความต้องการดังกล่าวเกี่ยวข้องกับปัจจัย “อัตราดอกเบี้ย” ยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยเป็น 0 หรือต่ำกว่า3.50 ในปีแรก
4.ในฐานะที่ท่านเป็นประชาชนคนไทย ในสังคมไทยที่ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง ท่านจะสนับสนุนนโยบายนี้ หรือไม่ เพราะอะไร ผลการวิเคราะห์พบว่า ประชาชนร้อยละ 84.10 จะสนับสนุน เพราะเป็นนโยบายที่ทำให้คนไทยไม่ทิ้งกัน เป็นนโยบายที่ดี ได้ช่วยเหลือคนจน/คนด้วยโอกาส เป็นการลดความเหลื่อมล้ำในสังคม สร้างความเท่าเทียม เป็นนโยบายที่ดีหากสามารถทำได้จริง เป็นต้น ขณะที่ประชาชน ร้อยละ 13.40 ไม่เห็นด้วย เพราะ ไม่คิดว่ารัฐบาลจะทำได้-ไม่ชอบรัฐบาล คสช.และคนที่มีโอกาสมีอำนาจ ก็ยังคงมีโอกาส มีอำนาจเหมือนเดิมเป็นต้น
5.ท่านต้องการให้ คสช.เสริมหรือเพิ่มเติมนโยบายเกี่ยวกับ "ที่อยู่อาศัย" อะไรบ้าง ประชาชนต้องการให้ คสช.เสริมหรือเพิ่มเติมนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยตามลำดับดังนี้ 1.การจัดการชุมชนและสิ่งแวดล้อม ร้อยละ 92.30 2.ภาษีกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่นการลดหย่อนภาษีตามอัตราเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ ร้อยละ 90.60 3.การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยร้อยละ 90.00 และ 4.การซื้อที่อยู่อาศัย "คนรุ่นใหม่วัยทำงาน" (อายุ 25-35 ปี) ร้อยละ 89.50 เป็นต้น
จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลจากการสำรวจข้างต้น ศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ "Century21 Poll" จึงได้สรุปทางรอด-ทางตันของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุครัฐบาล คสช.ว่า มาจาก 2 ปัจจัยหลัก ดังนี้ 1.ปัจจัยการพัฒนาเมืองและระบบขนส่งมวลชน หากพิจารณาในเชิงวิชาการ ปัจจัยนี้เป็นทั้งทางรอดและทางตันของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ ทางรอด:เมื่อเมืองมีการเติบโต ระบบคมนาคมขนส่งมักเติบโตตามไปด้วย ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบโครงข่ายการคมนาคมหรือที่เข้าใจกันในชื่อว่า TOD (Transit Oriented District) ที่ในต่างประเทศใช้โมเดลดังกล่าวนี้เสมอ โดยเมื่อใดก็ตามที่มีการพัฒนาโครงข่ายการคมนาคม จะต้องมีการพัฒนาพื้นที่และพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดินรอบข้างไปพร้อมๆกัน ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือวัตถุประสงค์อื่นๆ แต่ทั้งนี้จะต้องพิจารณาส่วนประกอบสำคัญ 3 ส่วน ได้แก่ ความหนาแน่นของประชากร(density) ความหลากหลายของกิจกรรม(diversity) หรือการใช้ประโยชน์ที่ดิน(land use) และการออกแบบที่เชื่อมโยงเหมาะสม(design)
...
ขณะที่ปัจจัยเดียวกันนี้สามารถเป็นทางตัน ให้กับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ หากกิจกรรมที่จัดในบริเวณพื้นที่รอบหรือใกล้เคียงระบบขนส่งมวลชน หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินใกล้เคียงไม่ได้มีหลากหลายกิจกรรม เนื่องจากจะส่งผลให้ศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในภาวะหลากหลายราคา(Affordable housing) เช่น เป็นอสังหาริมทรัพย์แนวสูงเพื่อการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ตามแนวระบบการคมนาคม หรือมีการวางตำแหน่งอสังหาริมทรัพย์อย่างกระจัดกระจาย ขาดการออกแบบที่เชื่อมโยงอย่างเหมาะสม หรือขาดการออกแบบกิจกรรมในลักษณะ แหล่งพาณิชยกรรม(market places) ทำให้พื้นที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์แบบหลากหลาย(mixed-use) หรือพัฒนาพื้นที่โดยไม่คำนึงถึงอรรถประโยชน์สูงสุด เป็นต้น
2.ปัจจัยแผนพัฒนาของจังหวัด เช่น จังหวัดนครราชสีมา มีแนวทางการจัดระเบียบและพัฒนาระบบรถโดยสารรถโดยสารประจำเส้นทางหลัก หรือ จังหวัดสงขลา มีแผนพัฒนาระบบขนส่งมวลชน 10 ปี (2555-2565) ลงทุน 316 ล้านบาท จัดรถโดยสารสาธารณะที่มีอยู่วิ่งใน 8 เส้นทาง 104 กิโลเมตร เช่น วิ่งวงกลมรอบเมืองฝั่งตะวันออกและตะวันตก คอหงส์-สถานีรถไฟ นิพัทธ์อุทิศ 2-นิพัทธ์อุทิศ 3 สร้างระบบโมโนเรล(รถไฟรางเดี่ยว) จากเทศบาลเมืองบ้านพรุ สถานีขนส่ง มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ สามแยกคอหงส์ ตลาดพลาซ่า ตลาดเกษตร เป็นต้น
จากนัยเชิงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หากจังหวัดหรือกลุ่มจังหวัดมีแผนพัฒนาของจังหวัด ที่ชัดเจนสอดคล้องกับนโยบายของรัฐบาลหรือของประเทศ ย่อมนำสู่ทางรอดของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแน่นอน