สวัสดีท่านผู้อ่านทุกท่านครับ สัปดาห์นี้มีประเด็นปัญหาที่น่าสนใจและหลายคนกำลังตัดสินใจเลือกลงทุนซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด นำมาปรับปรุงและขายต่อ เพื่อทำกำไร ซึ่งธุรกิจนี้กำลังเป็นที่น่าสนใจของนักลงทุน แต่เป็นปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นตามมาหลังจากซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดแล้ว คือ มีบุคคลภายนอกอ้างสิทธิ์เหนือทรัพย์สินที่ได้จากการขายทอดตลาด โดยมักจะอ้างว่าเป็นเจ้าของที่แท้จริง และลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ทรัพย์สินดังกล่าวนั้น มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่เนื่องจากผู้ที่ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้น เป็นบุคคลภายนอก ซึ่งมิอาจจะรู้ข้อเท็จจริงระหว่างเจ้าของที่แท้จริงกับลูกหนี้ตามคำพิพากษา ดังนั้น กฎหมายจึงให้ความคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้สุจริตก่อน

เคยมีกรณีที่เกิดขึ้นจริง และฟ้องร้องกันจนศาลฎีกามีคำวินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานมาแล้ว คดีนี้โจทก์ได้รับโอนการครอบครองที่ดินพิพาท ซึ่งมีเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ นส. 3 แต่ไม่ได้จดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยชื่อผู้ครอบครองยังคงเป็นของผู้โอน ต่อมาที่ดินพิพาทดังกล่าว ถูกยึดขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และมีผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาทได้ โจทก์จึงฟ้องผู้ที่ประมูลซื้อที่ดินได้ โดยขอให้ศาลมีคำพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ นส. 3 ดีกว่าจำเลยหรือผู้ซื้อประมูลซื้อที่ดินได้

คดีนี้ศาลเห็นว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและได้จดทะเบียนรับโอนที่ดินดังกล่าวแล้ว คดีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 และ มาตรา 1330 เมื่อจำเลยเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิ์แล้ว ประกอบกับโจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างมาในคำฟ้องว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาท และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต ประกอบกับจำเลยได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐาน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 การที่โจทก์เป็นผู้ที่ได้ที่ดินพิพาทโดยการรับโอนการครอบครองจึงไม่อาจยกสิทธิที่ได้มาโดยการรับโอนการครอบครองขึ้นต่อสู้จำเลยได้ จำเลยจึงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท

...

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาเลขที่ 1128 / 2561

อย่างไรก็ดี แม้จะมีกฎหมายคุ้มครองผู้ที่ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดก็ตาม แต่หากเป็นกรณีเอกสารสิทธิออกมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือมีการนำชี้ที่ดินผิดแปลง หรือที่ดินไม่มีอยู่จริงตามที่ปรากฏในเอกสาร กรณีนี้ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดจะต้องรับผิดชอบเอง ด้วยการเรียกค่าเสียหายจากหน่วยงานที่ออกเอกสารสิทธิ เป็นต้น ดังนั้น ผู้ซื้อทรัพย์สินเองควรที่จะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ รวมถึงตรวจสอบตำแหน่งของที่ดินจริงๆ ว่า สอดคล้องกับเอกสารที่หน่วยงานราชการออกให้หรือไม่ เพื่อไม่ให้มีปัญหายุ่งยากตามมาในอนาคต

สำหรับท่านที่มีคำถามข้อสงสัยเกี่ยวกับเรื่องกฎหมายและต้องการความช่วยเหลือ หรือมีเรื่องราวดีๆ อยากแบ่งปันประสบการณ์ เมลมาหาผมได้ที่ “คุยกับคนดัง” talktoceleb@trendvg3.com ได้เลยครับ