ประกาศคุมราคาค่าน้ำ-ค่าไฟฟ้า ผู้ให้เช่าเศร้า ผู้เช่ามีเฮ

สวัสดีท่านผู้อ่านทุกท่านครับ สัปดาห์นี้มีเรื่องที่น่าสนใจเกี่ยวกับการประกาศให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ซึ่งมีสาระสำคัญอยู่หลายข้อที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจถึงกับต้องกุมขมับ เนื่องจากประกาศฉบับดังกล่าวนั้น จำกัดสิทธิบางอย่างของผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งถือว่าเป็นไม้เด็ดที่เอาไว้จัดการผู้เช่าที่ชอบผิดสัญญา ไม่จ่ายค่าเช่า มักสร้างความรำคาญให้แก่ผู้เช่าด้วยกันเอง 

โดยประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคาร เพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 สาระสำคัญและปัญหาที่ติดตามมา คือ  

1. ตามข้อ 3 (1) สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่า จะต้องมีรายละเอียด เกี่ยวกับค่าเช่า ค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า อย่างชัดเจน  

ผลดี คือ ทำให้ผู้เช่านั้น ทราบอัตราการคิดค่าน้ำประปาหรือค่าไฟฟ้าหรือค่าบริการได้อย่างชัดเจน และชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวตามความเป็นจริงที่การไฟฟ้าหรือการประปามีใบแจ้งหนี้ และสามารถเปรียบเทียบราคากับผู้ประกอบธุรกิจรายอื่นๆ ได้เป็นทางเลือกที่ดีของผู้บริโภค 

แต่เดิมผู้ประกอบธุรกิจจะเรียกเก็บค่าน้ำประปาหรือค่าไฟฟ้าเกินจำนวนที่แท้จริง ประมาณร้อยละ 20-30 ของค่าน้ำประปาหรือค่าไฟฟ้าที่แท้จริง เพื่อนำเงินส่วนต่างดังกล่าวนั้น ไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับค่าน้ำประปา หรือค่าไฟฟ้า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ซึ่งเป็นการรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันของผู้เช่าทั้งหมด 

เมื่อมีประกาศดังกล่าวห้ามไม่ให้คิดค่าน้ำประปาหรือค่าไฟฟ้าเกินจำนวนที่แท้จริง และยอมให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บค่าส่วนกลางแทน ซึ่งค่าส่วนกลางดังกล่าวนั้นจะต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง เช่น ค่าไฟฟ้าตามทางเดินส่วนกลาง ค่าไฟฟ้าที่ใช้ลิฟต์ ค่าบำรุงรักษาลิฟต์ หรือค่าจ้างพนักงานซ่อมบำรุงประจำอาคาร ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย หรือค่าพนักงานรักษาความสะอาด เป็นต้น 

ส่วนตัวมองว่า การเรียกเก็บค่าส่วนกลางทำให้ผู้เช่าต้องรับภาระมากขึ้น เนื่องจากค่าส่วนกลางนั้น จะเรียกเก็บเป็นจำนวนเท่าๆ กันทุกเดือน ไม่ว่าจะใช้น้ำประปา ใช้ไฟฟ้า มากหรือน้อยก็ตาม แต่หากยอมให้ผู้ประกอบการเรียกเก็บส่วนต่างจากค่าน้ำประปา หรือค่าไฟฟ้าแบบเดิม ผู้เช่าจะได้ประโยชน์มากกว่า เนื่องจากค่าน้ำประปา หรือค่าไฟฟ้า จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับจำนวนการใช้งานในแต่ละเดือน ซึ่งแต่ละเดือนไม่เท่ากัน โดยเฉพาะผู้เช่าที่เป็นนักศึกษาจะเห็นความแตกต่างได้อย่างชัดเจน เนื่องจากช่วงปิดเทอมก็จะกลับต่างจังหวัด ดังนั้น การยินยอมให้ผู้ประกอบธุรกิจเก็บค่าส่วนกลาง ซึ่งจะกำหนดจำนวนไว้อย่างชัดเจนเท่ากันทุกเดือน แม้ว่าจะใช้น้ำประปาหรือใช้ไฟฟ้าน้อยก็ตาม ผู้เช่าจะได้รับผลเสียมากกว่าผลดี  

2. ตามข้อ 3 (4) เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที เว้นแต่ประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่าไม่ได้สร้างความเสียหายผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุด  

ผลดีของการกำหนดระยะเวลาให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันความเสียหายให้แก่ผู้เช่านั้น เป็นการคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าทำให้ผู้เช่าได้รับเงินประกันความเสียหายได้อย่างรวดเร็ว รวมไปถึงป้องกันมิให้ผู้ประกอบธุรกิจอ้างความเสียหายจากห้องเช่า เพื่อหักเงินประกันความเสียหายดังกล่าว 

แต่ปัญหาการคืนเงินประกันล่าช้านี้ เป็นปัญหาที่ผู้เช่าไปร้องเรียนผู้ประกอบธุรกิจมากที่สุดเป็นอันดับหนึ่ง ทั้งนี้ก็เกิดปัญหาติดตามมาอีก เนื่องจากเงินประกันดังกล่าวนี้ครอบคลุมถึงค่าน้ำประปา หรือค่าไฟฟ้าด้วย ซึ่งกว่าจะทราบยอดต้องใช้เวลาเกินกว่าเจ็ดวัน โดยจะต้องรอให้ทางการประปาหรือการไฟฟ้ามีบิลเรียกเก็บมายังผู้ประกอบธุรกิจก่อน จึงจะสามารถแจ้งค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ทำให้เกิดปัญหาในทางปฏิบัติ และอาจจะเป็นช่องในการร้องเรียนกันได้  

ที่สำคัญห้องเช่าบางห้อง ประกอบไปด้วยอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้า ตู้เตียงชุดเครื่องนอนต่างๆ ซึ่งมีมูลค่าสูงมาก หากผู้เช่าก่อให้เกิดความเสียหายกับทรัพย์สินในห้องเช่าดังกล่าว และความเสียหายนั้น มีมูลค่ามากกว่าเงินประกันความเสียหาย ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจได้ยึดถือไว้ หากผู้เช่าไม่ชดใช้ค่าเสียหาย ซึ่งเกินกว่าเงินประกันความเสียหายดังกล่าว ผู้ประกอบธุรกิจก็จะต้องไปดำเนินการ โดยใช้สิทธิทางศาลเท่านั้น 

3. ตามข้อ 3 (5) การบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารนั้น ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายผู้เช่าหรือผู้ประกอบธุรกิจจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ทั้งนี้ผู้เช่าจะต้องไม่ผิดนัดหรือค้างค่าเช่า  

ผลดีคือผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเมื่อไหร่ก็ได้โดยจะต้องบอกเลิกล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถที่จะหักเงินประกันความเสียหาย และจะต้องคืนเงินประกันความเสียหายภายในเจ็ดวันตามที่กฎหมายกำหนด โดยอ้างว่าอยู่ไม่ครบตามสัญญาเช่าไม่ได้ ยกเว้นค่าเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์ที่เช่า  

4. ตามข้อ 4 สาระสำคัญ คือ ห้ามมิให้ผู้ประกอบธุรกิจเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินหนึ่งเดือน ห้ามเก็บเงินประกันความเสียหายเกินหนึ่งเดือน ห้ามเก็บค่าต่อสัญญา ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทำละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจ  

ผลดี คือ ทำให้ผู้เช่านั้นไม่ต้องรับภาระหนักเกี่ยวกับเงินประกัน ค่าต่อสัญญา หรือค่าเช่าล่วงหน้าที่ผู้ประกอบธุรกิจมักจะเรียกเก็บก่อนจะปล่อยห้องให้เช่า 

นอกจากนี้ที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจคิดหนัก คือ แต่เดิมนั้น เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาเช่าหรือไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามักจะระบุในข้อสัญญาว่า เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิการเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าได้ทันที โดยไม่ต้องฟ้องศาล หรือไม่ต้องได้รับอนุญาตจากผู้เช่าก่อน เมื่อมีกรณีดังกล่าวผู้ให้เช่าก็จะมักนำกุญแจไปคล้องที่หน้าห้องเช่า เพื่อกดดันให้ผู้เช่ามาเจรจาจ่ายค่าเช่าหรือค่าน้ำค่าไฟหรือปฏิบัติตามสัญญาเช่าต่อไป ซึ่งถือเป็นไม้เด็ดของผู้ให้เช่าที่จะใช้นำมากดดันผู้เช่า 

ในปัจจุบัน ห้ามผู้ประกอบธุรกิจปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปใช้ประโยชน์อาคาร หรือมีสิทธิ์เข้าไปในอาคาร เพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร ดังนั้น ผู้ให้เช่าจะนำกุญแจไปคล้องที่หน้าห้องเช่าเหมือนที่ทำกันมาคงจะไม่ได้ เนื่องจากอาจจะมีความผิดในข้อหาบุกรุก ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการฟ้องคดี เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษา และบังคับคดีตามกฎหมายเท่านั้น ซึ่งใช้เวลาหลายเดือนมากและอาจจะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสูง สร้างความเสียหายให้กับผู้ประกอบธุรกิจเป็นอย่างมาก 

หากผู้ประกอบธุรกิจไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาทต่อสัญญา หรือทั้งจำทั้งปรับ 

เมื่อประกาศฉบับนี้ประกาศใช้บังคับ ก็มีกระแสวิพากษ์วิจารณ์จากผู้ประกอบธุรกิจอย่างหนัก รวมไปถึงมีผู้ที่ประกอบธุรกิจกำลังรวมตัวกัน เพื่อยื่นฟ้องต่อศาลปกครองขอให้ยกเลิกประกาศฉบับดังกล่าว เนื่องจากเห็นว่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย และขัดต่อพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา พ.ศ. 2542 หากมีความคืบหน้าผมจะนำมาเสนออีกครั้งครับ 

อย่างไรก็ตาม ขอให้ผู้ประกอบธุรกิจปฏิบัติตามประกาศดังกล่าวไปก่อน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะติดตามมาได้ ในส่วนของผู้เช่าก็ควรจะปฏิบัติตามสัญญาเช่าอย่างเคร่งครัด เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และความสงบสุขของทั้งฝ่ายผู้เช่า และผู้ให้เช่า  

สำหรับผู้ที่มีคำถามข้อสงสัยเกี่ยวกับเรื่องกฎหมายและต้องการความช่วยเหลือ หรือมีเรื่องราวดีๆ อยากแบ่งปันประสบการณ์ เมลมาหาผมได้ที่ “คุยกับคนดัง” talktoceleb@trendvg3.com หรือ Facebook: ทนายเจมส์ LK ได้เลย