“สรรเพชญ” สั่งการบ้าน SRTA ปฏิรูปทรัพย์สินเจ้าคุณปู่ทั่วไทย เร่งปั้นรายได้จากที่ดิน 3.9 หมื่นไร่ มูลค่ากว่า 3.6 แสนล้านสู่ “สินทรัพย์เศรษฐกิจ” ให้เติบโต ตั้งเป้าปี 69 สร้างรายได้ให้ รฟท.กว่า 3,335 ล้านบาท ปักหมุดยกระดับผลตอบแทนทรัพย์สินขึ้นจาก 1% เป็น 4% ภายในรัฐบาลชุดนี้ สั่งลุยพัฒนา 10 แปลงศักยภาพกว่า 1.2 พันไร่ เปิดทางเอกชนร่วมลงทุนโปร่งใส ปรับโมเดลใหม่ให้รัฐเป็น “ผู้เช่าอาคาร” ลดภาระงบประมาณ พร้อมดันพัฒนา “บางซื่อ” มูลค่า 2.23 แสนล้าน สร้างศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ของประเทศ
นายสรรเพชญ บุญญามณี รมช.คมนาคม เปิดเผยภายหลังมอบนโยบายให้กับ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูก การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการบริหารทรัพย์สิน ว่า ปัจจุบัน SRTA ได้รับการส่งมอบสัญญาเช่าจาก รฟท. แล้วมากกว่า 12,000 สัญญา ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินขนาดใหญ่ระดับประเทศ ครอบคลุมทั้งพื้นที่เชิงพาณิชย์ พื้นที่สถานี และทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง โดยในจำนวนนี้กว่า 92% เป็นสัญญาที่หมดอายุแล้ว สะท้อนถึงภารกิจเร่งด่วนในการจัดระเบียบสัญญา การต่อสัญญาใหม่ และการปรับโครงสร้างการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพและทันสมัยมากขึ้น
...
ทั้งนี้ SRTA อยู่ระหว่างเร่งจัดทำระบบฐานข้อมูลสัญญา การบริหารรายได้ และการพัฒนาระบบดิจิทัล เพื่อยกระดับการบริหารให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ โดยในช่วงที่ผ่านมาได้เริ่มเข้าไปบริหารจัดเก็บค่าเช่าและดูแลสัญญาแบบครบวงจรแล้ว ส่งผลให้การติดตามรายได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น และสามารถลดปัญหาสัญญาค้างสะสมที่เกิดขึ้นต่อเนื่องมาเป็นเวลานานได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเป้าหมายสำคัญของเรา คือการเปลี่ยนทรัพย์สินของการรถไฟ จากที่ดินที่รอการพัฒนา ให้กลายเป็นสินทรัพย์เศรษฐกิจที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว และเป็นเครื่องมือสำคัญในการฟื้นฟูฐานะทางการเงินของ รฟท.
นายสรรเพชญ กล่าวต่อว่า ในปีงบประมาณ 2569 จะถือเป็นปีแรกที่ SRTA จะบริหารทรัพย์สิน และตั้งเป้านำส่งรายได้ให้ รฟท. รวมประมาณ 3,335 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากการบริหารสัญญาเช่าเดิมประมาณ 2,068 ล้านบาท และรายได้จากการปล่อยเช่าช่วง รวมถึงการพัฒนาโครงการใหม่อีกประมาณ 1,266 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นก้าวสำคัญของการเปลี่ยนผ่านจากการบริหารสัญญาแบบเดิม ไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงรุกที่สร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
“เมื่อพิจารณาในเชิงโครงสร้างทรัพย์สิน พบว่า รฟท. มีที่ดินประเภทที่ไม่เกี่ยวข้องกับภารกิจเดินรถ (Non-core Business) อยู่ทั่วประเทศมากกว่า 39,000 ไร่ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 360,000 ล้านบาท แต่ที่ผ่านมาใช้ประโยชน์ได้เพียงประมาณ 9% เท่านั้น ซึ่งถือเป็น ศักยภาพที่ยังไม่ได้ถูกปลดล็อก และสามารถต่อยอดเพื่อสร้างรายได้และขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อีกมหาศาล”
นายสรรเพชญ กล่าวต่อว่า กระทรวงคมนาคมจึงได้กำหนดแนวทางให้ SRTA เร่งนำพื้นที่ศักยภาพสูงออกพัฒนาในรูปแบบที่เหมาะสม ทั้งโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟตามแนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) เพื่อเชื่อมโยงระบบรางเข้ากับเศรษฐกิจเมืองอย่างเป็นรูปธรรม และเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจของพื้นที่ในระยะยาว
...
โดยในระยะแรก SRTA ได้เร่งผลักดันพื้นที่ศักยภาพสูง 10 แปลง รวมกว่า 1,200 ไร่ ทั้งในกรุงเทพมหานครและภูมิภาค โดยพื้นที่สำคัญที่มีความคืบหน้าอย่างชัดเจน ได้แก่ พื้นที่บางซื่อ (แปลง E) ซึ่งอยู่ระหว่างการศึกษาแนวทางพัฒนาอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ ควบคู่กับการพัฒนาเมืองอัจฉริยะแบบผสมผสาน (Mixed-use Development) และพื้นที่นิคมรถไฟ กม.11 (แปลง G) ที่เริ่มมีเอกชนให้ความสนใจเข้าร่วมลงทุน
สำหรับพื้นที่บางซื่อซึ่งถือเป็น หัวใจของระบบรางประเทศนั้น มีแผนพัฒนาในระยะยาวถึง 14 ปี มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 223,000 ล้านบาท ภายใต้แนวคิด Smart City และ TOD ครอบคลุมพื้นที่ 9 แปลง (A-I) เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของประเทศ ทั้งในด้านธุรกิจ การอยู่อาศัย และระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมโยงอย่างครบวงจร
ขณะเดียวกัน ยังมีแนวคิดปรับรูปแบบการลงทุนในโครงการอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ จากเดิมที่ใช้งบประมาณภาครัฐ มาเป็นรูปแบบที่ให้ SRTA ลงทุนและพัฒนาโครงการแทน โดยกระทรวงจะปรับบทบาทเป็นผู้เช่า ซึ่งจะช่วยลดภาระงบประมาณของรัฐในระยะสั้น และเพิ่มศักยภาพการสร้างรายได้จากทรัพย์สินในระยะยาว
...
ในส่วนของแผนการเปิดประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์ นายสรรเพชญ ระบุว่า ในปี 2569 จะมีการทยอยเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนในพื้นที่ศักยภาพหลายแห่ง โดยโครงการที่มีความพร้อมในระยะใกล้ ได้แก่ โครงการพัฒนาอาคารโรงแรมในย่านสถานีมักกะสัน รวมถึงพื้นที่ในภูมิภาคที่อยู่ระหว่างการจัดทำรายละเอียดเงื่อนไขการลงทุน (TOR) เพื่อเปิดให้เอกชนเข้าร่วมแข่งขันอย่างโปร่งใสและเป็นธรรม พร้อมย้ำว่าทุกโครงการจะต้องเป็นการลงทุนคุณภาพที่สร้างทั้งรายได้ การจ้างงาน และประโยชน์ต่อเศรษฐกิจในพื้นที่ ไม่ใช่มุ่งเพียงผลตอบแทนระยะสั้น
อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการขนาดใหญ่บางแปลง โดยเฉพาะพื้นที่เชิงยุทธศาสตร์ในกรุงเทพมหานคร อาจต้องใช้ระยะเวลาในการเตรียมความพร้อมและศึกษาโครงการเพิ่มเติม ทำให้ในช่วงปีงบประมาณนี้ การเปิดประมูลจะเน้นไปที่แปลงขนาดกลางและขนาดเล็กที่สามารถดำเนินการได้รวดเร็วกว่า ขณะที่แปลงขนาดใหญ่คาดว่าจะเริ่มเห็นความชัดเจนและเปิดประมูลได้ในปีถัดไป
นายสรรเพชญ กล่าวทิ้งท้ายว่า กระทรวงคมนาคมได้ตั้งเป้าหมายยกระดับผลตอบแทนจากการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. จากปัจจุบันที่เติบโตประมาณ 1% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด ให้เพิ่มขึ้นเป็น 3-4% ภายในรัฐบาล ซึ่งจะเกิดขึ้นได้จากการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ และการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟตามแนว TOD ที่จะทยอยสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง
...
ด้านนางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล ประธานกรรมการ (บอร์ด) SRTA กล่าวว่า ภายในปีงบประมาณ 2569 SRTA มีแผนทำสัญญาส่วนของที่ดินศักยภาพสูง อาทิ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ย่านมักกะสัน กว่า 1 ไร่ ซึ่งจะพัฒนาเป็นโรงแรม ปัจจุบันเตรียมเปิดประมูลหาเอกชนลงทุน รวมไปถึงที่ดินย่าน RCA และที่ดินพร้อมอาคารกลาสเฮาส์ รัชดา บริเวณถนนรัชดาภิเษก สถานะปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจาทำสัญญาเช่า ส่วนแผนงานปี 2570 SRTA จะผลักดันที่ดิน 10 แปลงใหญ่ที่ได้รับมอบมาจากการรถไฟฯ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสม
ทั้งนี้ คาดว่า ในปี 2570 จะนำร่องพัฒนาที่ดินย่านพหลโยธิน บริเวณสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ส่วนของแปลง A อยู่ระหว่างศึกษาร่วมกับบริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) และกระทรวงคมนาคม เพื่อออกแบบเป็นศูนย์กลางการขนส่ง ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างรอผลศึกษาของ บขส. โดย SRTA จะเตรียมพื้นที่ไว้รองรับ ขณะที่ แปลง E จะศึกษาเพื่อรองรับการก่อสร้างกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ และโครงการเชิงพาณิชย์แบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) นอกจากนี้จะเห็นแผนพัฒนาที่ชัดเจนของที่ดินสถานีรถไฟหาดใหญ่ ที่ดินแม่น้ำ 160 ไร่ ที่ดินสนามกอล์ฟหัวหิน และที่ดินท่านุ่น 100 ไร่
อ่านข่าว "นโยบายรัฐ" เพิ่มเติม